淺析惡意競買房屋的合同無效案例

　　合同無效是指合同因欠缺一定生效要件而致合同當然不發生效力。你知道合同無效嗎?　下面由小編為你詳細介紹合同無效的相關法律知識。

　　案情概述

　　村委會對五保戶遺留的房屋進行競賣，李某低價拍得涉訴房屋，事後被發現其在競拍過程中惡意串通，村委會要求確認買賣合同無效。密雲法院審結了該起買賣合同糾紛。

　　法院經審理查明，2015年3月10日，某村委會對五保戶張某去世後遺留的院落進行了公開競賣，包括李某、張某某等人在內的13人蔘與競買，在第一輪競買過程中，李某出價13萬元，後該次競買結果被人撕毀。第二輪競買中僅李某一人出價，後其以3萬元中標，村委會對競買結果予以公開確認。李某中標。後來村委會發現投標過程存在重大缺陷，以競賣程式不合法為由，通知李某該競拍結果無效。

　　2015年3月19日，李某將涉訴房屋拆毀。村委會就此事報警。參與競買的郭某、張某某在接受公安機關的詢問時承認收到李某給付的5000元，要求其不要參與第二輪投標。

　　開庭審理過程中，被告李某不認可原告所說的惡意串通。李某認為競拍結果出來後，村書記當場宣佈李某中標，故李某與村委會之間的買賣合同應為有效。

　　法院審理

　　原告某村委會採用競買的方式對某宅院及房屋進行處分，被告李某作為競買人應當遵守誠實信用原則參與競買。依據法院查明的事實，可以認定被告李某在競拍的過程中，通過給付其他競買人錢款的方式，排除其他競買人蔘與競價，導致最後其以低價競得涉訴房屋，被告李某的行為有違誠實信用原則，損害了某村委會的合法利益，據此，法院認定李某與某村委會達成的口頭買賣協議應為無效。

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　　合同無效與合同不成立的區別

　　我國原《經濟合同法》第6條規定：“經濟合同依法成立，即具有法律效力，當事人必須全面履行合同規定的義務，任何一方不得擅自變更和解除合同。”原《經濟合同法》的該條規定沒有嚴格區分合同成立和合同生效問題。但經濟合同成立與生效具有本質的不同，合同成立是當事人合意的結果，是當事人意思一致的一種事實狀態。

　　合同無效取決於國家對已經成立的合同的態度和評價，反映了國家對合同關係的干預，合同不成立的處理結果和合同無效的處理結果截然不同。

　　合同一旦被宣告不成立，過失的一方當事人應根據締約過失責任制度，賠償另一方遭受的信賴利益的損失，如果當事人已經作出了履行，則應當各自向對方返還已接受的履行。合同成立只產生民事責任問題，而不產生其他的法律責任。而對於無效合同來說，不僅要產生締約過失責任、返還不當得利等民事責任，而且將可能產生引起行政責任，甚至刑事責任。

　　在司法實踐中區分合同成立和合同生效的意義在於避免將一些已經成立的但不具備生效要件的合同，都作為無效合同對待;對於許多僅僅是某些條款不具備或不明確的合同，通過解釋的方法或根據法律的補缺性規定努力促使合同成立，達到鼓勵交易，減少財產損失和浪費的目的。
 

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