租賃合同糾紛審理思路
租賃合同糾紛是房地產案件中最主要的案件型別之一。根據租賃物的不同，租賃合同糾紛還可以進一步細分為土地租賃合同糾紛和房屋租賃合同糾紛，由於合同約定及履行中涉及細節諸多，法官需要查明的內容龐雜，糾紛的審理也具有較高的專業性。下面是小編為大家收集關於，歡迎借鑑參考。
一、立案及庭前準備階段
1、審查管轄根據民事訴訟法及相關司法解釋，房屋租賃合同糾紛屬於適用專屬管轄的不動產糾紛，由不動產所在地人民法院管轄。由於我國對土地及房屋等實行登記制，所以判斷不動產所在地通常並不複雜：凡經有關政府部門登記的，不動產登記簿記載的所在地為不動產所在地;未經登記的，以實際所在地為不動產所在地。
需要注意的是，因房屋租賃合同糾紛為專屬管轄，因此排除了當事人間的約定管轄。
2、審查租賃物的法律屬性租賃物的法律屬性是決定合同是否合法有效的關鍵，繼而將對當事人的權利義務和案件的走向產生至關重要的影響，所以法官收案後應先行對租賃物的法律屬性進行審查。
對於房屋租賃合同糾紛，應先行查閱房屋的不動產登記簿，以查明以下兩點：第一，審查房屋是否是合法建築。根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應有法律若干問題的解釋》第二條、第三條的相關規定，在一審法庭辯論終結前，未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋、未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築，與承租人訂立的租賃合同無效;租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效。第二，審查房屋是否是廉租住房、經濟適用房等特殊性質的房屋。《經適房管理辦法》第三十三條規定，個人購買的經濟適用房在取得完全產權以前不得用於出租經營。《廉租住房保障辦法》第二十五條規定，城市低收入住房困難家庭不得將所承租的廉租住房轉借、轉租或者改變用途。鑑於經適房及廉租房的分配、使用狀況關係等關係公共資源的合理配置，經適房及廉租房的另行轉租合同一般應認定為無效。
對於土地租賃合同糾紛，也應先行判斷租賃土地的性質。根據《土地管理法》的相關規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設，因此，農業用地出租用於非農建設的租賃合同一般應認定為無效。
3、審查租賃物的使用現狀在原告起訴要求解除租賃合同或確認合同無效的案件中，通常涉及返還租賃物，因此法官應在庭前及時詢問租賃物的使用現狀，是否存在轉租、轉包等情況。如確實存在案件當事人之外的人員佔有、使用租賃物的，應向原告釋明訴請由被告直接返還租賃物可能存在的執行風險，並根當事人的意見和案件的實際情況等確定是否需要追加次承租人等實際使用人為第三人蔘與訴訟。
4、啟動司法鑑定程式裝飾裝修等固定添附物是否需賠償或補償，賠償和補償的標準如何確定，是租賃合同糾紛的審理重點及難點。如果根據案件事實確需賠償或補償，除非固定添附價值極低或當事人一致同意無須鑑定外，通常需要通過司法鑑定確定固定添附的造價、現值或殘值。
此外，《合同法》第二百一十八條至第二百二十二條對承租人致租賃物損耗的賠償責任、租賃物的維修責任等進行了規定。因此，在涉及租賃物在租賃期間毀損、涉及維修及賠償責任的等租賃合同案件中，也可能需對維修方案、賠償金額等進行鑑定。
司法鑑定的週期一般按月計算，鑑定時間較長，為了保障案件的審理效率、避免各方當事人的損失擴大，如確需司法鑑定，建議法官通過庭前會議等方式儘快啟動相關程式，確定鑑定單位的選擇方式、鑑定費的預付主體、並指導當事人積極參與並配合鑑定程式的開展。
二、案件的審理重點
1、租賃合同效力審判實踐中，除了法律和行政法規等關於合同無效或不成立的各類法定情形，及前文所述因租賃物的法律屬性致使租賃合同無效外，租賃合同的效力還可能受到以下幾個因素的影響：
第一，租賃合同的期限。《合同法》第二百一十四條規定，租賃期限不得超過二十年;超過二十年的，超過部分無效。
第二，是否屬於擅自轉租。《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應有法律若干問題的解釋》第十六條規定，出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支援。根據上述條款可以理解為，未經出租人同意的轉租破壞了原有的出租人與承租人的信任關係，減弱了出租人對於出租房屋的控制，因此，原則上承租人未經出租人同意其轉租行為無效。
第三，是否屬於“高利貸套路貸”的新形式。“高利貸套路貸”的通常表現形式是辦理房屋抵押權證、出具委託出售房屋的公證書、出具公證債權文書、簽訂虛假房屋買賣合同等，近期還出現了簽訂租賃合同的新型債務擔保方式。此類模式為，債權人向債務人提供高利貸時，由債權人或其指定的第三人與債務人簽訂租賃合同;債務人收到借款後，出具收款收據，確認收訖租金。但實際上，租賃合同雙方並無真實租賃合同關係，而是以房屋使用權作為債權的擔保，此類租賃合同應當認定為無效。
2、租賃合同具體條款由於租賃物不同、租賃雙方法律素養不同等主客觀因素，審判實踐中往往會看到各種形形色色的租賃合同。無論租賃合同的約定有多複雜或多簡單，下面幾項是合同核心內容，也是糾紛處理的重要依據，更是法官應當查明的關鍵事實：
租賃期限
如：租賃物的交付日期、起租日、租期屆滿後續租的條件等。有些租賃合同還會約定附條件的租期，如“租期至拆遷時止”等，對於相關條款的理解可能產生糾紛。
租金及相關費用的支付
如：租金金額、支付時間、支付方式、免租期、租金遞增方式、物業費等相關費用的承擔方等。有些租賃合同會約定附條件的起租日，如“商場入駐率滿幾成後付租”等，相關條款的解釋是法院的審理重點。
承租人有無轉租權、裝修改建權等
如：承租方是否有權部分分租、全部轉租，分租、轉租是否需要獲得出租方的書面同意;承租方是否有權對租賃物進行改建、擴建、裝修等，添附是否需要獲得出租方書面同意等。
對於違約責任及合同解除權的約定
如：出現何種情形時，雙方或一方享有解除權;解除權的行使方式和行使時間如何確定;合同解除後，對於裝飾裝修、改建、擴建等固定添附如何處理，保證金如何處理;違約金如何計算等。
雙方其他義務的約定
如：出租方有無提供特定功率供電的義務，出租方有無協助承租方辦理相關經營證照的義務，承租方有無向出租方彙報經營額的義務，雙方有無向相關部門備案租賃合同的義務等。
3、合同義務履行情況合同義務的履行情況是查明案件事實的關鍵，是確定當事人違約責任的重要依據，也是處理案件糾紛的重要突破口。審查當事人是否履行合同義務，主要是依據當事人提供的證據材料，對當事人履行合同義務的方式、數量、時間、質量等進行綜合審查。
其中，對於出租方合同義務的審查主要包括租賃物是否及時交付，交付的租賃物是否合法，租賃物是否符合合同約定的面積、使用標準、特定要求，提供水、電、煤等是否符合雙方約定等，出租方是否盡了維修責任等。對於承租方合同義務的審查主要包括押金、租金等費用是否按時足額支付、是否按合同約定的租賃用途使用標的物、是否存在擅自轉租、是否擅自進行固定添附等。
4、固定添附處理根據租賃合同的效力、出租人是否同意固定添附、合同履行期間、裝飾裝修是否形成附和、出租人是否同意利用固定添附、租賃雙方對於租賃合同無效或解除是否存在過錯及過程程度等案件事實的不同，出租方是否需對固定添附進行賠償或補償，固定添附的賠償或補償是按照現值還是殘值計價以及賠償或補償的具體金額等均有所不同。
《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應有法律若干問題的解釋》第九條、第十條、第十一條、第十二條、第十三條分別對租賃合同無效時候經同意的裝飾裝修物的處理、合同履行屆滿或解除時未形成附和的裝飾裝修物的處理、合同解除時形成附和的裝飾裝修物的處理、租賃期間屆滿時附和裝飾裝修物的處理、承租人擅自裝飾裝修及擴建費用的處理等均作了明確的規定。
三、法院訴訟指導與釋明
1、合同無效及後果處理釋明租賃合同糾紛中，不管原告的訴請是什麼，無論是解除合同還是繼續履行合同，合同的效力是法院審理的第一要務。當法官發現合同存在無效情形時，應及時向各方當事人釋明合同可能存在無效情形，並詢問雙方當事人是否需要對租賃物的返還、固定添附的處理等因合同無效導致的後果進行處理，並向雙方釋明如不及時處理合同無效後果將可能對雙方當事人造成的不利後果。
2、空置租賃物的及時交接租賃合同糾紛往往審理週期較長，訴訟程式中法官應注重動態關注租賃物的使用現狀，當發現租賃物已處於無人利用及收益的空置狀態時，應向雙方當事人釋明風險，儘量安排爭議雙方先行交接標的物以避免雙方的損失擴大及矛盾升級。
3、抗辯與反訴處理在租賃合同糾紛案件中，經常出現被告將反訴內容作為答辯意見提出，要求直接在本訴中處理或抵扣的情況。比如，出租方起訴承租方搬離租賃物，而承租方答辯出租方應賠償裝修損失、經營損失等。針對此類情況，法官應在對基礎合同條款進行審查的基礎上，準確判斷被告相關主張是屬於抗辯還是反訴，並根據個案情況分別予以釋明。屬於反訴範疇的，應向被告釋明主張應作為反訴提起，並儘快將反訴狀送達原告以加快審理週期。
4、違約金的調整與舉證責任分配《合同法》規定的違約責任形式有繼續履行、採取其他補救措施、賠償損失、支付違約金等，這些形式上均可適用於租賃合同。一般情況下，法官應根據雙方當事人合同的約定，結合當事人的訴訟請求，確定違約方應當承擔違約責任的方式。
對於違約金金額的確定，法官應注重行使釋明權，即使被告明確抗辯其不構成違約、不應承擔違約金的情況下，法官也應進一步釋明其具有要求法院調整違約金的權利、並詢問其對違約金金額是否過高、是否要求法院予以調整。法官應特別注重從誠實信用原則、公平原則出發，根據當事人的違約責任、守約方的實際損失等情況確定違約金。需要說明的是，在被告抗辯違約金過高、要求調整違約金的情況下，違約金過高的舉證責任應分配給被告。
5、押金或保證金等處理為了及時化解矛盾、減少當事人訴累，在涉及合同無效、解除、到期等租賃合同糾紛中，即使雙方當事人未提及，法官也應主動詢問承租方有無支付過押金或租賃保證金等，具體金額多少，雙方對相關費用的處理是什麼意見等，並在符合合同約定及法律規定的情況下，在案件中對相關費用的返還或抵扣一併處理。