試論不動產的善意取得制度

　　論文摘要：善意取得是各國民法物權法上的一項重要的法律制度，它主要解決財產所有人與善意受讓人之間的衝突，確認和保護善意受讓人在交易中已取得的物權。隨著市場經濟的發展，財產關係日漸複雜和交易頻繁，現實中不動產的設立、變動沒有登記，以及登記錯誤等情形普遍存在，因此，不動產的登記公信力並不能保障不動產的交易安全和善意第三人的利益。於是我國善意取得制度的範圍從傳統的只有動產擴大到不動產，本文主要討論我國《物權法》中的不動產善意取得制度，善意取得制度與無權處分制度的關係以及善意取得制度在實踐應用中尤其是就“善意”判斷進行討論。 
　　論文關鍵詞：不動產；善意取得；比較法；物權法；善意 
　　一、不動產善意取得制度的建立 
　　善意取得又稱即時取得，無權處分人在不法將其受託佔有的他人的物轉讓給受讓人時，如受讓人取得該物時系出於善意，則受讓人取得該物的所有權，原權利人喪失所有權。善意取得是大陸法系和英美法系一項重要的共通的財產製度。起源於日耳曼法“手護手”規則，主要是維護動產的交易安全，強調佔有的公信力。 
　　傳統民法的善意取得制度的客體只限於動產，不動產不適用。有人認為不動產物權變動以登記為公示方法，物權法賦予不動產登記“公信力”就足以保護不動產交易的善意第三人和不動產交易秩序。但是隨著市場經濟的發展，財產關係日漸複雜和交易頻繁，現實中不動產的設立、變動沒有登記，以及登記錯誤等情形普遍存在，因此，不動產的登記公信力並不能保障不動產的交易安全和善意第三人的利益。 
　　二、我國的不動產善意取得制度 
　　在我國，不動產登記制度並不完善並且遠未普及，除土地、城市的房屋、重要的建築物外，很多不動產尚未建立登記制度，這些不動產的買賣也很普遍，這些未登記的不動產交易不能受到登記公信力保護，並且不受善意取得制度的保護的話則不利於保障財產交易的安全。況且不動產的登記發生登記錯誤、或登記的所有權人與真實權利人不符的情況，不動產的交易因此而發生無權處分的問題，如果第三人信賴登記公信力而不知情在取得不動產時出於善意，不動產所有權的保護與不動產交易的動的安全這兩個利益發生矛盾，如果絕對貫徹所有權的保護，不動產所有權人的所有權不因無權處分而喪失，向受讓人請求返還原物，受讓人向無權處分人依法救濟，則將不動產交易活動安全無法保障，市場交易不穩定，因此，在法定場合下應犧牲不動產所有權靜的安全來保障不動產交易的動的安全，善意第三人獲得不動產所有權。 
　　筆者認為，首先，在現實社會中，交易未登記的不動產普遍存在，在我國仍有大量的不動產沒有登記的，例如農村宅基地上的房屋，如果沒有善意取得制度，這些不動產的交易安全則無法得到保障，因為登記公信力只保護登記了不動產，這些未登記的不動產交易則無法得到保護。其次，當受讓人並非善意時，在受讓財產時知道讓與人並非真正的所有權人，仍然按照物權公信力原則的話，以登記薄作為權屬的根據，讓與人仍然具有處分權，受讓人獲得不動產的所有權，則會對侵害原權利人，過於放縱惡意交易行為，不動產交易環境的穩定性也將受到侵害，也有違公平原則。也會導致部分讓與人與受讓人惡意串通或者與登記機關的登記人員串通侵害原原權利人。而善意取得制度則將這種惡意的受讓人排除在外，因此，是對不動產交易安全保障的完善，是不可獲取的，所以並非是立法重複。