房地產專案前期工作有哪些

　　房地產開發專案，一般是對土地和地上建築物進行的投資開發建設專案。而在開發的前期又需要做哪些工作呢?下面是小編整理的一些關於房地產專案前期工作的相關資料。供你參考。

　　房地產專案前期工作

　　1、規劃部門：

　　1如果是工業用地，首先到規劃局規劃處辦理變更。

　　手續需提交：A、土地證B、變更申請C、航測圖D、變更用地總平面圖E、填寫申請表F、轉讓合同

　　2如果是集體用地，也應到規劃局規劃用地處辦理徵用手續。

　　需提交：A、轉讓合同B、航測圖C、徵用土地總平面圖D、填寫申請表E、領取並填寫選址意見書，規劃局批准後發用地許可證。

　　需交費：A、水利基金B、耕地佔用稅C、配套費

　　2、領取規劃用地許可證後，再到市計委辦理立項手續。

　　需提交：1規劃用地許可證2可行性研究報告3投資計劃及立項申請4領取立項批文

　　3、完成1、2項後，再到土地部門辦理過戶或徵用手續。

　　需提交：1用地申請書2計委立項批文3用地總平面圖4規劃局出具的用地紅線圖5規劃用地許可證6土地補償表蓋章組、村、鎮、區四個章7簽訂土地出讓合同8交費、領證

　　需繳納：1土地出讓金。70~220元/平方米2地界勘測費3土地過戶費4管理及工本費5土地使用稅

　　4、完成前3項後，再到規劃局建管處辦理報建手續。

　　1建設單位寫出書面申請內容包括建設意向、建房結構、層數、總建築面積、投資額、投資週期等。

　　2提交土地證、航測圖、規劃用地證、計委立項批文、總平面圖。

　　3根據規劃部門發的“建設工程申請覆函”的具體要求，設計院做出1~2個方案，包括：總平面圖、單體平立剖面圖、再次報請規劃局審定後方可進行施工圖設計。

　　4領取建設工程規劃許可證申請表，到相關部門：消防支隊、文物鑽探、空軍作戰科、預設電信管線等辦理手續。

　　需交費：稽核費280元/棟消防支隊;文物鑽探費2~8元/平方米。

　　E、施工許可證

　　F、辦理安全監督

　　G、核定工程類別和取費標準

　　H、辦理開工報告

　　6、房管局：與上手續全部辦理完畢後，工程形象進度出地面一層後到房管局預售科辦理預售許可證。

　　需提交：1營業執照2土地使用證3建設工程規劃許可證4紅線圖5開工許可證6施工合同7標準層平面圖8預售動態圖9物價審批10物業管理內容11拆遷許可證12房屋登出證13繳納勘驗稽核費，按總房款的0.2%14領證

　　7、供電局：辦理施工用電申請

　　8、自來水公司：施工用水申請

　　9、環保局：辦理噪音申請

　　10、物價局：銷售價格審批

　　注：從2000年開始，不再徵收1投資方向調節稅2消防配套費用3規劃管理費4緩收土地出讓金。

　　房地產開發過程中開發商經常遇到的風險

　　一、徵地與拆遷困難

　　有的開發商對徵地與拆遷工作沒有足夠的重視，以致於遇到困難後措手不及被陷入遙遙無期的說服動員工作中，貽誤了預定工期。徵地與拆遷是實施開發工作的第一道門檻，一方面要做出雙方都能接受的經濟補償，另一方面又要做好說服動員工作。遇到釘子戶，風險就會更大，釘子戶不搬遷就直接影響了房地產建設工作的進度。

　　二、建設工期的風險

　　開發商選擇的建築公司是否能保質保量按時完工，對開發商以後的商品房銷售起著重要作用。但事實上，大多數建設工程都不能按期完工，有的拖延幾個月，甚至幾年。造成這種風險的原因多種多樣，如來自開發商的自身原因，如資金不足、圖紙更改、更換合作伙伴等;或者是來自建築商的原因，如技術問題、違法轉包分包等。

　　防範這種風險應以預防為主，在初期就應選擇信譽技術過硬的設計單位、監理單位和施工單位。在建築材料的選擇和購買方面一定要認真謹慎。還有應當選擇理想的合作伙伴，應落實資金來源渠道。所有這些都要用法律檔案予以確認，用完備的合同來約束所有參與工程建設各方的行為。

　　三、聯建風險

　　在房地產投資開發中，經常有幾家投資單位共同投資的情況。形成這種情況的原因主要有以下幾種情況：某一家投資單位經濟實力有限，需要與其他單位合作開發;或者是有土地的一方沒有資金，需要與有資金的一方合作;或者有資金的一方沒有土地，需要與有土地的一方合作;或者既有資金又有土地的一方，沒有房地產開發經營權，需要與有房地產開發經營權的房地產公司合作。無論什麼方式的合作，都是建立在利益基礎上，這就埋藏著潛在的矛盾。要想避免矛盾的發生，就應該“親兄弟明算賬”在合作之前，充分協商好各方的權利義務、利潤分享及債務承擔。

　　房地產專案開發前需要準備的資料

　　1、企業法人營業執照、法人程式碼證、稅務登記證、法人代表證明書、法人代表情況簡介、董事會成員情況簡介

　　2、公司章程含董事會成員簽名及成立批文

　　3、財務報告上年末至近期、年度財務審計報告、註冊驗資報告

　　4、公司業務情況介紹、已開發專案情況介紹總開發面積、銷售情況、貸款銀行及貸款的償還情況等 5、如屬聯合開發，須提供各方上述資料 1、公積金擔保貸款申請報告公積金擔保貸款人數、金額、有無在建工程抵押、有無開發貸款、開發貸款銀行、開發貸款金額、按揭銀行等基本情況 2、專案立項批文、專案可行性報告 3、商品房預售許可證 4、國有土地使用證、建設用地規劃許可證 5、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證

　　6、銀行貸款證/卡貸款情況打印出來並加蓋銀行確認業務章

　　7、專案貸款借款合同及抵押合同

　　8、施工合同、總平面圖

　　9、專案的銷售情況須提供每戶房號、面積、售價、購房總價

　　10、董事會或相關決策機構對所開發專案購房客戶申請公積金擔保貸款提供階段性反擔保的決議，並在反擔保期內承擔連帶責任

　　11、專案總投資概算，資金來源及到位情況說明收入及支出情況

　　12、土地出讓合同、規劃紅線圖及土地出讓金髮票

　　13、專案相關圖片、資料及電子文件