淺析我國全面實施房產稅的問題與對策

　　在經濟越來越發達的當今社會，許多居民已經擁有了屬於自己的私房，但還有相當一些無房的居民一直夢想著擁有屬於自己的一套房。各種政策最基本的還是離不開國計民生，“衣食住行”中“住”在普通百姓心中佔有極其重要的地位。而一個結構完備、執行良好的房地產市場離不開一個能同市場經濟相吻合、並將國家巨集觀經濟政策滲透於市場的高效、完備的房地產稅收制度。房產稅在地稅收人特別是財產為稅收人結構中已佔據了較為重要的地位，該稅在增加地方財政收人，運用稅收槓桿調節房產所有者收入，配合國家房改政策，改善居民的居住條件，支援地方市政建設，促進房產管理，提高房產使用效益等方面起到了非常積極的作用。

　　一、我國房產稅的簡介

　　房產稅是以房產為徵稅物件，依據房產價格或房屋租金收入向房產所有人或經營人徵收的一種稅。徵收房產稅的目的在於加強對房產的管理，提高房產使用率，控制固定資產投資規模和配合國家房產政策的調整，合理調節房產所有人和經營人的收入。

　　二、我國房產稅面臨的問題

　　***一***納稅主體的確定不合理

　　現行房產稅的納稅人為房產產權所有人，這幾年隨著社會經濟的不斷髮展，在商品經濟的今天多種經營模式層出不窮，房屋不再是計劃經濟時期以固形式的存在，其產權的擁有也出現了多種模式，產權所有人為了更好地利用房屋創造經濟效益，出現了房屋的租賃、聯營、聯建及無償劃撥使用等等的房屋所有權共有或互有的現象，造成房屋的產權劃分不便、劃分不清、劃分不明甚至無法劃分，涉稅房屋產權糾紛越來越多。例如一方出地一方出資的聯建房後，出資方無償無證使用;不可分割地房產由免稅單位和納稅單位共用的;軍民品生產共用的廠房;歷史原因造成的長期房屋產權糾紛;一套人兩套不同性質機構共存共用房產的情況等等，從而造成的涉稅爭議也越來越多，給稅務機關的實際徵收工作帶來了很多不便。另一方面，在現實生活中，房產所有人與房產不在一地的情形大量存在，稅務機關在實際徵管中，由於缺乏有力的管理手段，常常面對房產無法確定其所有人，即使定了房產所有人，往往又由於其與房產不在一地而缺乏有效的徵管措施，導致徵管工作的被動，或者即使房產所有人與房產同在一地，但稅務機關也由於相關資訊的缺乏而無從掌握，往往是做了大量工作，但效果甚微，造成應徵稅款徵收困難。

　　***二***稅種結構不合理

　　中國現行房地產稅制構成一個明顯的特點，是在房地產流通環節稅種多、稅負重，而在房地產保有環節課稅較少，且稅收優惠範圍大。這種設定的消極影響有：

　　1.土地閒置、浪費現象嚴重。土地保有階段課稅少、稅負輕，在流通時則多個稅種同時課徵，這相當於給了土地保有者無息貸款，即只要土地未進入流通，就無須為土地的增值而納稅。這種狀況無異於鼓勵了土地保有，使土地保有者以低成本長期持有土地，等待土地價格的上漲。

　　2.進入市場流通的土地要承受過高的稅負，抑制了土地的流動和正常的市場交易，助長了土地的隱性流動，逃稅現象因而增多，這就從總量上減少了國家的稅收收入。更為嚴重的是，它直接阻礙了大量劃撥存量土地進入市場的程序，減少了土地的有效供給，激發了土地價格上漲。

　　3.在房地產保有階段發生的價值自然增值部分，由於沒有有效的稅收調控機制，政府不能充分參與增值的分配，只能任由其流向房地產的實際保有者。

　　4.我國目前沒有對閒置土地和荒蕪土地問題進行明確立法，難以通過法律形式對其加以規範和促進其合理利用。對其保有者在土地使用稅等方面給予稅收減免，不利於解決土地利用率低下、閒置和荒蕪的狀況。

　　***三***現行房產稅計稅依據不合理

　　我國《房產稅暫行條例》規定：房產稅的計稅依據是房產餘值或房產租金收入。這種規定實際上帶有靜態考慮問題色彩，導致稅基不能隨經濟條件的變化而正常增長。因為轉軌時期，我國經濟始終保持高速增長態勢，這樣，以餘值為計稅依據無疑是大大縮小了稅基。同時，必須看到，按餘值計稅，實際上是新企業稅負重，老企業稅負輕。另一方面，把租金收入作為計稅金額又帶來了兩個問題。一是租金與房產餘值差距很大，因而引起了按不同計稅方式計稅稅負高度不均等狀況。二是房產租金本身是營業稅課稅物件，現在又當做房產稅計稅依據，這人為造成了雙重課稅。此外，現在租金收入很模糊，沒有明確憑證，有的甚至暗箱操作，納稅人很容易通過人為操控，採取從房屋租金中分離出管理費等費用，提高傢俱裝置租金，降低房屋租金等手段來達到避稅、逃稅的目的。

　　***四***現行房產稅徵稅範圍過窄

　　一方面，我國現行房產稅稅制規定房產稅只在城市、縣城、建制鎮和工礦區徵收。其中縣城和建制鎮指縣政府和鎮政府所在地。這樣，農村就被排除出征稅範圍。另一方面，現行房產稅稅制還把行政機關、人民團體、軍隊自用、財政撥付事業費的機構、個人居住用房等房產列為免稅物件。應該承認：上述規定在二十世紀80年代是很客觀的，因為當時房地產商品化程度很低，總體經濟發展尚需政府通過“減稅讓利”措施予以刺激，房產稅徵稅範圍只宜窄不宜寬，先把房產稅設定出來，今後擇機再發揮其收入籌措功能。

　　***五***房地產稅費過於混亂

　　目前，我國多數城市各種稅費和地價約佔房價比例的50%左右，專案多達近百種，其中重複與不合理收費約佔總房價的30%。名目繁多的房地產業稅費專案，不僅使得房地產業納稅人不堪重負，產生強烈的逆反心理，想方設法避稅逃費，致使房產稅稅基被人為壓縮、稅源被無形擠佔，直接影響了房產稅稅額的及時、足額繳納，妨礙了我國房地產業的健康發展。而且從政府的角度看，也加大了稅費制度建設成本和稅費徵管成本。同時由此帶來的更深層次的問題還在於稅費數量過多格局形成之後，政府各部門自然形成了一種財源建設心態，造成收費競爭，直接扭曲了收費的性質，變成了部門創收。

　　***六***稅收負擔有失公平

　　兩套稅制有違公平，直接形成稅負失衡。我國現行房產稅的納稅人僅限於內資企業、單位和中國公民，對外資企業和外籍人員一直沿用1951年政務院頒發的《城市房地產稅暫行條例》。這也就是說，在房產保有課稅方面我們採用了內外兩套稅制。這種格局實際上意味著雙重差別：一是對房產保有活動的課稅內外有別。二是對房產使用效益課稅內外有別。無論在從價、從租方面，內外資納稅人的稅負都有區別，涉外企業與外籍人員繳納的房產稅無論是出租還是自用，全部按照房產原值扣除80%後按1.2%稅率徵收;內資納稅人在繳納房產稅時，則要區分是用於出租還是自用分別適用按租金收人的12%和計稅餘值的1.2%分別計算房產稅，顯而易見，內資企業出租房產以後繳納的房產稅均高於外資企業。內外資有別的房產稅政策勢必造成競爭起點的不同，而且使得國家的巨集觀調節意圖很難同向貫徹，同時也會干擾其他各稅稅制效應的正常發揮，不利於稅負公平。

　　三、應對的策略選擇

　　***一***計稅依據的調整

　　我國現行對非出租房產統一實施1.2%的稅率，對出租房產統一徵收12%的稅率，這種對同一稅種實施兩套計稅依據的做法加大了徵收成本，模糊了徵收基數同時也不符合公平原則。因此首先應做到計稅依據的統一，之後對稅率做相應調整。房產稅屬於地方稅，中央應給予地方政府足夠的許可權，根據本地區的具體情況制定相應的稅率，可以由中央政府規定一個稅率幅度，再由各地方依據本地區情況最後確定，這樣既能保證中央的巨集觀調控，又能體現和照顧各地不同的實際情況。

　　***二***建立稅負公平的房地產稅制體系

　　現行稅制在房地產開發、經營環節稅種較多，稅負較重;在房地產保有環節稅種較少，稅負較輕。鑑於各地房地產價格和房地產交易規模以及市場發育水平差異非常大，同時各地財政收支狀況高度不平衡，房產稅的具體稅收政策可由各省級政府自行確定，這其中包括稅率選擇、房產評估週期、區域內優惠政策確定等。還應逐步允許地方政府根據本地的社會經濟狀況經中央批准後開徵部分地方稅，以籌集必要的財政收入，並對本地的社會經濟進行調節。

　　***三***徵收方式的統一

　　度量我國現行的涉外稅收制度可以看出，就總體而言，我們對待外國企業和外國居民非但沒有什麼稅收歧視，反倒是給予了大量的稅收優惠。目前我國在房產稅方面實行內外兩套稅制。這直接形成了稅負失衡格局。現在我國已加入世貿組織，內外資企業公平稅收待遇是世貿組織成員國採行的基本政策思路。所以，我國應首先統一房產稅稅制，並由此設計新的房產稅稅制。

　　***四***建立有效的監督和懲罰機制

　　房地產稅作為地方政府的主力稅種，其稅源充足。為了保證物業稅的收取及時，減少偷稅、漏稅、抗稅的發生，國家必須用明確的法律規範，由稅務機關定期向納稅人發出財產估價、稅率、稅額和納稅時間的通知。同時，還要加強房產稅法的宣傳，提高居民對新的房產稅的認識和繳納的自覺性。