退房銀行貸款怎樣處理

　　房子是必需品，但退房的理由也有千千萬。如果已經按揭的業主想要退房，那麼退房之後，自己所交納的銀行按揭貸款怎麼辦?這成了很多購房者擔心的問題。

　　購房者可解除購房合同

　　從法律角度講，購房合同是購房者與開發商之間的買賣，退房實際上是購房者作為購房合同的一方當事人，行使其合同解除權，肯定是可以的。購房者與貸款銀行之間是一種借代關係，與開發商之間是一種房屋買賣關係，兩者雖有關係，但完全是兩種獨立法律關係，所以對購房者的解約權並沒有任何妨礙。

　　購房合同失效≠貸款合同解除

　　首先由於購房合同被解除，開發商從購房者處取得的所有購房款項均應返還購房者。購房者申請的銀行按揭貸款，也是購房款的一部分，也應一併返還給購房者。然後，購房者應依據《貸款通則》第三十二條第五款，“借款人提前歸還貸款，應當與銀行協商，將剩餘貸款本息提前還給銀行。”

　　購房者應該做什麼?

　　1、辦理退保退費手續

　　以按揭貸款購買房屋時，一般都會要求購房者為其所購房屋辦理保險，保險受益人為貸款銀行。解除售房合同勢必牽涉到保險問題，由於保險法律關係是房屋買賣關係、借貸關係之外的又一獨立法律關係，所以保險問題有其自身特點。

　　《中華人民共和國保險法》第十四條規定：“除本法另有規定或保險合同另有約定外，保險合同成立後，投保人可以解除保險合同。”也就是說，如果買家簽訂的保險合同中沒有不許退保的字樣，買家在解除購房合同的同時，即可解除保險合同。

　　《中華人民共和國保險法》第三十八條規定：“保險責任開始前，投保人要求解除合同的，應當向保險人支付手續費，保險人應當退還保險費。保險責任開始後，投保人要求解除合同的，保險人可以收取自保險責任開始之日起至合同解除之日止期間的保險費，剩餘部分退還投保人。”

　　相關律師認為，購房者可依據上述規定辦理退保、退費手續。

　　2、辦理解除抵押登記手續

　　在實踐中，提前還款很難操作，因為購房者所購房屋已經向銀行做抵押。如果購房者拿到這筆錢後不還給銀行，銀行只能行使抵押權，拍賣或者變賣已設定抵押的購房者所購房屋。但此時房屋已不歸購房者所有，處分該房屋就損害了開發商的利益，開發商決不會吃這個虧。所以，就只能由開發商將應退購房款分成兩部分，其中屬於購房者首付款的部分直接退還給購房者，屬於購房者向銀行借款的部分直接交還給銀行，並視為購房者已向銀行提前還款。

　　銀行依據中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》第三十條之規定：“抵押人或出質人按合同規定償還全部貸款後，抵押物或質物返還抵押人或出資人，借款合同終止。”從而接收還款，終止借款合同。

　　我國《擔保法》第五十二條之規定：“抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅。”借款合同終止後，抵押權即告消滅，當事人應辦理相關解除抵押登記手續。

　　3、手續辦完之前，房貸要繼續還

　　需要提醒業主注意的是，由於某些原因希望退房的業主，不能因此而“藉故”停止還貸。

　　目前，部分購房者對銀行和開發商之間各自的關係存在誤解或模糊的認識，有人認為按揭貸款是由於買房才申請的，現在不買房了，所以按揭貸款也不用還了;或者想著要退房了，乾脆就停止了每月的還房款了。其實，買家與銀行之間的借貸關係是獨立於房屋買賣關係之外的，所以，解除購房合同並不同時解除貸款合同。購房者雖然退了房，但因為買家已經從銀行借貸出款項用於購房，所以與銀行間的債權債務關係仍然存在，在手續未完全辦理清楚之前，房貸還是要按時還的。