房地產投資風險分析

　　所謂房地產投資風險,是指在房地產投資活動過程中存在影響投資利潤的 多種因素,而這些因素的作用難以或無法預料、控制,投資實際利潤與預想往往可能不一致。下面由小編為大家整理的房地產投資風險的相關分析，希望大家喜歡!

　　房地產投資風險的主要型別

　　***一***外部風險

　　1.巨集觀經濟風險。

　　巨集觀經濟風險對於每個房地產投資企業都是不可倖免的。

　　譬如說,當經濟衰退,處於低速消沉時,社會對消費的需求也會大幅度減縮,這其中當然包括房地產。更有甚者,每當經濟陷於低谷,消費減縮時,受衝擊最大的往往是如汽車、房地產之類的長線耐用消費品,這時人們會修正在經濟景氣時制訂的消費計劃,推遲或乾脆取消對耐用消費品的購買。社會風尚如此,造成房地產市場一時供大於求,房屋價格亦連連下跌。

　　2.財政利率風險。

　　財政利率風險多來自於利率波動的影響,因為很多人買房並不是全額付款,一般都會利用槓桿原則向金融機構申請抵押貸敖以解決一部分資金。假如貸款利率上升,投資人所需要負擔的貸款利息就可能是樓價本身的價值,此種情形對於一些財力有限的投資人來說,無疑是雪上加霜,加息有可能迫使他們放棄房地產。

　　當然如銀行收回抵押房地產可以得到貸出款項的話,則投資人無須再負擔任何責任。然而,假如房地產市場正處於低潮,銀行在拍賣房地產時仍得不列足夠的款項償還抵押貸款時,則投資人仍需負一定責任。所以,投資者在策劃置業計劃和議價房地產時,必須把利率波動因素考慮進去。

　　3.市場風險。

　　由於供求形勢變化,引起市場競爭範圍、競爭程度、競爭方式以及房地產市場性質、市場結構、市場發育等變化而導致的風險。

　　市場風險是房地產市場價值跌落的一種可能性,主要來源於房地產供應的時間誤差。譬如當房價因供應短缺而上升時,開發公司便會紛紛興建樓宇,但由於建築需要一定時間,故此雖然待建樓的總體規模已經超出供應需要,但短期內樓價仍然會持續上揚。

　　近年來,建築業技術日漸先進,所以造成房地產能迅速供應市場,直接縮短了地產迴圈的時間,也使得樓價波動變得更為頻繁。

　　4.自然風險。

　　由於自然因素的不確定性、不可抗性***如地震、洪水、風暴、火災等***以及土地的自然地理和技術經濟特性帶來的風險。

　　***二***內部風險

　　1.經營風險。

　　經營風險是由於房地產投資經營上的失誤***或其可能性***,造成實際經營結果偏離預期望值的可能性;經營風險起源於投資內部問題和專案的經濟環境情況,如管理水平、管理效率低,使用經營費用超過預計值,房屋空置率高,租金回籠等問題,都將使企業的營業收入小於預期值。經濟環境可能不理想,對房地產的需求偏低,會產生比預期高的空置率。

　　2.財務風險。

　　財務風險是指房地產投資者運用財務槓桿,在使用貸款的條件下,既擴大了投資的利潤範圍,同時也增加了不確定性、增加的營業收入不足以償還債務的可能性。

　　房地產投資風險產生的原因所掌握資訊不全、不準,投資決策草率。所依據的資訊不夠準確,或前期調研不細,對購買力及專案的銷售前景預期過於樂觀,都會導致在運用中出現與當初的估計有較大偏差。[!--empirenews.page--]巨集觀形勢出現意想不到的不利變化,由此引發多種風險。這在近年的經濟生活中也經常遇到。

　　表現為:一是前些年嚴重的通貨膨脹、物價上漲,誘發建材價格上漲,工程造價跟著上漲;

　　二是貨幣發行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對房地產商就意味著籌資或變現風險。

　　三是房地產供求形勢的變化。

　　房地產供給嚴重不足的狀況已成歷史,現在的情況是供過於求,房價自然就要下降,銷售難度增加,促銷成本加大,期房銷售幾乎成為不可能。

　　四是房地產政策及由此形成的大氣候。如當前銀行對房地產業的支援重點從“開發”變為“購買”,這不利於剛開發並需持續投入的房地產專案的開展。

　　發展商主觀上對房地產市場供求形勢,房地產政策,金融政策的理解、判斷或把握上出現偏差。具體表現為:發展商過分相信自己的“感覺”,而實際上“感覺”錯了或反了。

　　如有的發展商過分地相信自己會容易地找到“下家”,將專案脫手,而實際並未如願;有的發展商在決策上專案時只考慮、分析了一時的市場供求形勢,而沒把開發的週期因素考慮進去,結果供求關係“此一時彼一時”,或者對市場的估計及專案自身的優勢的判斷過於樂觀,最終導致銷售困難;還有的發展商過分相信自己的“道”***即通過“關係”拿到“好專案”的能力***,而經營實力***開發實力、管理能力、行銷能力***不足或較弱,專案運作中難於實現預期的經營業績。

　　

　　控制風險的基本思想是對某種損失的可能性進行調整、進而最大程度降低這種可能性的主要方法有：

　　***一***進行充分的市場調查分析以作出科學的專案決策

　　風險是指在投資經營過程中各種不確定因素,使實際收益偏離預期收益的可能性。減少這種不確定性,從而減少這種偏離的最好方法,就是通過市場調查,獲得儘可能詳盡的資訊,把不確定性降低到最低限度,從而較好地控制房地產投資過程中的風險。

　　通過房地產市場的供求狀況和趨勢進行全面的調查分析,從中選擇社會最需要的並能夠取得較大收益的投資專案,這部分工作可以由投資者自己對房地產市場進行調查,也可委託諮詢公司等中介機構進行。

　　***二***在預期收益相同的情況下投資風險較小的房地產專案房地產投資專案種類較多,它們的風險度大小不一。

　　有的風險度較大,可能遭遇的不確定性也較高,而有些投資專案的風險度較小,選擇風險小的投資專案可以使投資收益能得到有效的保證。

　　***三***以合理組織融資形式進行滾動開發房地產投資需要量大,必須以一定的形式籌措資金,以滿足需要。房地產融資的形式主要有以下幾種:通過發行金融債券,籌集開發資金。

　　通過預售開發的商品房和賣樓花,從客戶那裡籌集房地產開發所需資金。利用已取得的土地使用權到銀行獲得抵押貸款。組建股份公司,申請成為上市公司。從股票市場上融資。各房地產開發公司應根據自身的實際情況,選用最適合的融資形式,以便迅速、大量、低成本地融入資金,投入房地產開發。

　　房地產開發公司不但要掌握融資技巧;而且還要採取切實可行措施提高資金使用的效益。比如在投資專案管理中,引入競爭機制,運用多種手段,促使施工單位降低工程造價,提高工程質量,縮短建設週期。房地產企業還要增收節支、提高勞動效率,減少經營管理費用,以保證所投入的資金獲得最大的經濟效益。

　　***四***通過多項投資組合及多種經營分散風險不同投資專案的風險、收益等因素也是不同的,所以,實行多專案投資組合可以獲得比所有投資集中於一個專案上更穩定的收益:當然,各專案之間的相關性不能太強,否則就無法起到降低風險的作用。

　　***五***通過加強資產管理來控制風險一個投資專案能否達到預期的收益水平,管理人員是最為重要的關鍵因素。提高管理人員的素質進而提高管理水平,可以提高對市場的可預測性,降低不確定性,可以更有效地使用資產,減少經營費用,降低空置率,提高收益水平,進而降低和控制風險。