房地產投資風險背景

　　我們都知道房地產投資有風險，但到底風險由何而來?下面由小編為大家整理的，希望大家喜歡!

　　房地產投資風險的背景

　　自我國改革開放以來，經濟發展碩果累累，與此同時伴著國民經濟發展，房地產行業也呈現欣欣向榮之景。

　　房地產業壯大為國民經濟中重要的基礎性產業，房地產投資市場與一般的商品市場不完全相同，它是一項綜合性較高、專業性較強、技術性較嚴的活動,賦予了它另外一個投入高、回報高和風險高的角色,總總特點使它脫離一般產品投資的平凡身份。

　　依據房地產行業的發展現狀以及存在的問題，可見投資風險分析在這一行業勢在必行。對房地產投資的風險分析不容置喙，如何分析地更透徹，如何進行科學的防範，必須將理論與實際相結合。將理論吃透加以定量與定性分析,為國家在我國房地產業上制定恰當規劃以及發展戰略提供依據,引領全域性;也避免投資者盲目跟風從而做出理智的投資選擇。

　　現階段我國房地產行業投資市場虛火旺盛。

　　眾所周知房地產市場的繁榮躋身為全球近年的通貨膨脹的亮點，尤其是在銀行提供的無息貸款、折扣等促銷手段的外力推動下，中國房地產這把熱火不但沒有冷靜反而越演越烈，出現過熱局面。

　　追及根源：主要原因其一是我國土地制度的改革;其二是我國房地產投資的結構漏洞顯現，妨礙城市化道路的高檔商品房出現供不應求窘局，一般居民能支付的房型卻得不到滿足。由於土地是不可再生資源，它的供給彈性比較小可是價格卻增長很快。

　　再回到源頭投資過熱行為必然會引起相關社會問題，依據大家對房地產業及土地價格的預期，許多人會在這樣的領域投入大量資金，進一步加快房價上漲;銀行基於房產屬於不動產、能查封、保管、變賣，給予投資者過量的貸款。如此惡性迴圈。

　　如此描述之前房地產市場出現的情況：房地產價格或在很短時間中上漲加速，好景不長，然後在某個範圍內某點以更快的速度下跌讓人應接不暇，受到傷害的不僅僅是房地產自身;銀行在房地產發展路上曾助一臂之力，但房地產衰落之時也一手把銀行拖下水。要麼共繁榮，要麼共蕭條。

　　事物發展必須遵循客觀規律，當投資力度超過房地產的消化能力時，經濟發展速度因多種原因放慢時，首當其衝的是供給彈性最小的土地，跌價之快令人招架不住，結果是一邊競相拋售一邊泡沫不吹自破。當房地產空置率過高時，市場的繁榮會產生泡沫，泡沫給經濟帶來的一定是“增長陷阱”。

　　開發商為了利潤蜂擁而上，不顧之前血的教訓。房地產專案一般都是分批開發，待其竣工開發商將其抵押給銀行取得貸款，開發商的利潤率翻了好幾倍，何樂而不為。高利潤伴生的是高風險，銀行體系成了最終傷痛承受者。

　　許多房子建成後空空等待，空置率驚人，特別是一些別墅;而與消費者消費能力匹配的中檔產品和一些型別的商品適用房卻供不應求。本來作為結果的現象在下一個分析系統中又成了導火索：投資結構不盡合理、投資幅度過大、空置面積過大。

　　此時，投資風險的危機和矛盾兩者聯手成了最為熱點以及最具殺傷力的房地產危機。就高空置率來說，開發商不是過火過激投資就是受到拘束、過於整齊劃一。專案投資結構的不合理表現在開發量與銷售量衝突、比例不合理。

　　國內房地產投資風險現狀

　　當前國內房地產市場冰火兩重天

　　對目前的一線城市、二線熱點城市及這些城市周邊的市場來說，與之相比則是冰火兩重天的局面。

　　因為在房地產調控“五限”政策下，這些城市的房地產市場基本上是一潭死水了。儘管這些城市的房價仍然沒有多少變化，下跌些微，但住房銷售突然快速下降、房地產中介公司紛紛倒閉，甚至於有傳說深圳有大的房地產公司面臨資金鍊斷裂的風險。

　　可以說，當前的這些房地產市場的調控只要再堅持一兩年，無論是這些城市的房地產開發商還是房地產市場投機炒作估計是插翅難逃。不少房地產開發商將面臨著破產的危險，而房地產市場投機炒作則會全面套牢。、

　　對當前國內房地產市場影響巨大的還不只是“五限”的房地產調控政策，而央行貨幣政策的槓桿收緊，及對貨幣市場和國內影子的整治，國內金融市場的流動性正在收緊，而這正在全面傳導到住房按揭貸款市場，無論是住房按揭貸款的價格還是貸款的數量都會造成不小的影響。

　　比如從6月份開始，全國範圍內掀起了上調首套房貸利率的大潮，這股風從一線城市颳起到二三線愈演愈烈，從四大國行到各地各級銀行紛紛上調首套房貸利率至基準利率，部分熱點城市幾乎全部取消房貸利率折扣，個別銀行開始實行1.1、1.2倍利率，更有銀行乾脆宣佈停貸。

　　住房按揭貸款利率全面上升，以及住房按揭貸款獲得難度增加。

　　這對一線二線城市已經進行調控的房地產市場影響不會太大，因為這些城市很少有購買第二套住房的投資者進入市場了，這隻會對購買第一套住房居民購買有些影響，但在房價如此之高的情況下、在住房的銷售快速下跌的情況下，進入市場的購買住房者不會太多，其受到影響也不會太大。

　　估計這些政策如何傳導到三四線城市，受到影響會不小，有可能對正在火旺的三四線城市造成較大的衝擊。也就是說，隨著金融去槓桿帶來的資金成本全面上升，一二線城市房價出現調整的可能性概率正在全面上升。如果這種情況傳導到三四線城市則可能對這些城市的房地產市場造成衝擊。這一影響看來不可小覷。