開發商違反預售合同要怎樣賠償購房人的損失

　　預售合同是指由購買者***預購方***與出售者***預售方***約定的由購買者預先支付價金之一部或全部，而由出售者於將來一定時期交付商品的商品買賣合同。下面由小編為你詳細介紹預售合同的相關法律知識。

　　開發商違反預售合同需賠償購房人的損失

　　案情

　　2012年6月8日，張某某與渭南市某某房地產公司簽訂《某某小區房屋認購書》一份，約定由張某某認購某某房地產公司開發的房產，並約定認購位置為4號樓5單元5樓東戶;

　　房屋交付後，產權登記面積與認購書約定發生差異的，雙方同意按產權登記面積計算;認購單價為2800元/平方米;簽訂認購書時交納誠意金1萬元;某某房地產公司如果達到銷售條件後將以書面形式通知張某某簽訂商品房買賣合同;張某某必須在收到通知後十日內與某某房地產公司簽訂商品房買賣合同，逾期視為放棄優先購買權，並不再享受以上單價購房優惠，交納的誠意金不計息退還;雙方簽訂商品房買賣合同後，誠意金抵作房款;本認購書有效期自簽訂之日起生效，到張某某收到簽訂商品房買賣合同通知之日起十日內自動作廢。

　　認購書“甲方”位置上蓋有渭南市某某房地產有限公司的售房合同專用章及法定代表人郭某某的印章。認購書最後記載有張某某的身份證號碼和***，在乙方確定的書面通知位址列未填寫內容。張某某於合同簽訂當日向渭南某某房地產公司支付誠意金1萬元。

　　裁判

　　渭南市某某人民法院經審理認為，張某某與渭南市某某房地產公司簽訂的《某某小區房屋認購書》以書面形式明確了將來就訂立正式買賣合同進行談判這一預約標的，系獨立、有效的預約合同，雙方應在認購書所約定的條件成就後按約定履行。渭南市某某房地產公司在取得銷售許可後未按約書面通知張某某並與之訂立本約，違背了民事活動中應遵循的誠實信用原則，應當承擔相應的違約責任。

　　綜合考量渭南近年來房地產市場發展的態勢及雙方當事人履約情況，確定具體賠償數額應以渭南市某某房地產公司因違約實際獲得的差價利益50000元為宜。據此，法院判決：被告渭南某某房地產公司應返還原告張某某誠意金10000元，並賠償張某某損失50000元，合計60000元;駁回張某某其他訴訟請求。

　　一審判決後，被告不服並提起上訴。渭南市中級人民法院判決：駁回上訴，維持原判。

　　律師評析

　　本案認購書是買賣合同還是預約合同，違反預約合同的賠償範圍如何確定是本案的爭議焦點。

　　1 、本案中認購書的性質

　　一種觀點認為，認購書對擬購商品房的位置、價款、認購時間及雙方的權利義務作了明確約定，具備了購房合同的主要條款，是附生效條件的購房合同。當渭南市某某房地產公司取得商品房預售許可證時，購房合同就已經生效。

　　另一種觀點認為，認購書缺乏付款時間、付款方式、商品房交付條件及日期等主要內容，雙方需通過進一步談判確定後才能訂立合同，認購書只是締約行為。

　　法院經審理認為，原、被告簽訂的房屋認購書是對未來簽署正式購房合同的預先安排，並以書面形式明確了將來就訂立正式買賣合同進行談判這一預約標的，系獨立、有效的預約合同。

　　雖然認購書對擬購商品房的位置、價款、認購時間作了約定，但還是缺少合同成立的其他要素如付款時間、付款方式、商品房交付條件及日期等，且合同明確約定了在取得房屋預售許可證後簽訂商品房買賣合同，意即該認購書確認無誤的約定事由系渭南市某某房地產公司在取得房屋預售許可證後應書面通知張某某與之訂立商品房買賣合同，而雙方當事人最終是否會訂立買賣合同、買賣合同的主要條款是否與認購書一致，根據認購書不能得出肯定無疑的結論，所以，認購書不能認定為買賣合同，而是買賣合同的預約合同。

　　2 、預約合同違約責任賠償範圍的確定

　　違反預約合同應承擔損失的範圍，應以機會損失為基礎，不超過履行利益為限，綜合考慮案情，予以確定。預約合同對本約的標的物、對價等已經作出明確約定，當事人對本約的期待利益已經固化，違約方一旦違約，守約方的期待利益也隨之喪失，守約方亦喪失了與他人訂立同類本約合同的機會，導致機會損失轉化為現實損失，該機會損失歸屬於信賴利益的損失。

　　但是，預約合同的標的是簽訂本約合同這一行為，而不是交易的實際發生，依賴簽訂本約後再與他人訂立同類合同可獲得的利益，即履行利益，只能理解為商業利益，在本約未達成的情況下，不能視為法律上的利益，也就不能作為違反預約合同應承擔損失的範圍，但信賴利益的損失不能超過履行利益損失，故違反預約合同應承擔損失的範圍不能超過可得利益的範圍。

　　本案中，被告因違約得到的直接經濟利益可對應地視為原告的機會利益損失。一個行為給合同一方帶來利益，同時給另一方造成損失，該利益和損失之間具有某種程度的對應關係。任何人不得從違法行為中獲利，渭南市某某房地產公司的違約行為給自己帶來了70000的直接經濟利益，也就是原告的機會利益的損失。

　　本案中的機會利益沒有超出可得利益的範疇。綜合考量雙方當事人的履約情況及近年來本地房地產交易中頻現因房價上漲而開發商違約的事例，故以渭南市某某房地產公司在交易中違背誠實信用原則而獲得的實際經濟利益作為對張某某的損失賠償，既是對違背誠信原則行為的懲戒，也是合理地彌補了原告的損失。