商品房預售合同登記備案會否影響合同效力

　　商品房預售合同是指商品房預售方和預購方雙方約定，預售方在約定時間內將建成的商品房所有權轉移於預購方，預購方向預售方交付定金或部分房款並按期接受商品房的書面協議。下面由小編為你詳細介紹商品房預售合同的相關法律知識。

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　　對商品房預售來說，由於銷售時該商品房尚未建成，此時因標的物不存在，則於其上也不可能成立所有權或其他物權，不可能產生現實的該房屋的物權變動問題，但是該商品房終究會竣工，那時其所有權或其他物權也均會實現。既然房屋所有權終有實現的可能，則在其確實的實現之前，預售人就有將其再行轉讓給第三人的可能，而預購人是無法通過現實物權登記辦法來控制預售人的處分行為的，因此就需要設定一種制度來進行充分的救濟，這在大陸法系的有些國家和地區是採取不動產預告登記制度的。

　　商品房預售登記是不動產登記的一種，性質屬於預告登記，或稱預登記。所謂預告登記或預登記，是為保全一項以將來發生不動產物權變動為目的的請求權而為的登記。預告登記是德國中世紀民法創立的制度，日本民法稱為假登記，我國臺灣地區“土地法”第79條使用了預告登記的概念。預告登記是一種特殊的不動產登記，一般的不動產登記的權利是不動產物權，如所有權、抵押權等而預告登記登記的權利是請求權，該請求權的內容是在將來請求發生物權變動。一經預告登記，預購人的請求權便取得了對抗第三人的效力，預售人如果將該房屋出賣給第三人，由於預購人的預告登記在先，該第三人不能通過登記取得所有權。故預告登記使合同債權具有物權性質，是一種典型的債權物權化。

　　在預售登記作出以後，將使預購人取得對未來房屋所有權移轉的期待權，只要預購人履行完畢了買賣合同中規定的義務並辦理了登記過戶手續，便應當取得房屋的所有權，這種期待權應當受到法律的保護。由於預購人辦理了登記手續，從而對期房的買賣進行了公示，因此這種期待權應當具有對抗第三人的效力。也就是說，在辦理了預售登記以後，預售人不得將期房進行一房數賣，否則，預售人違反房屋預售登記的內容所作出的處分房屋權利的行為無效。

　　商品房預售登記的效力主要在於使預購人取得如下權利：第一，優先購買權。這就是說，通過預先登記,預購人取得了優先於其他人而購買特定的商品房的權利。所謂特定不是指整棟大樓，而是指預售合同中約定的特定的房屋。如果沒有預售登記，也沒有辦理按揭，預售人即使已經交付了房屋!預購人享有的權利仍然只是一種合同債權。這種權利因很難產生對抗第三人的效力.所以通過登記的方法預先予以公告，從而將物權的公示手段用於對債權的保護，使該項請求權具有了對抗第三人的效力。第二，期待權。即通過預售登記，將使預購人取得對未來房屋所有權轉移的期待權，只要預購人履行完畢了買賣合同規定的義務並辦理了登記過戶手續，便應當取得房屋的所有權，這種期待權應當受到法律的保護。由於預購人辦理了登記手續，從而對期房的買賣進行了公示，因此，這種期待權應當具有對抗第三人的效力。

　　就商品房預售合同登記備案是否影響合同效力問題而言，實踐中存在不同觀點：

　　第一種觀點認為，根據《城市房地產管理法》第45條第2款的規定：“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。”該規範屬於效力性強制性規範，如果商品房預售人不辦理預售合同登記備案，將對合同效力產生影響。

　　第二種觀點認為，商品房預售合同作為不動產買賣合同只要符合一般買賣合同的生效要件即可生效，登記僅是物權變動的生效要件。不動產登記隻影響物權取得***變動***效力，而不影響合同效力。也就是說，不動產合同仍然有效，買賣合同不因為沒有登記而無效;不登記只是不能夠取得物權。

　　在我國，商品房預售合同登記是商品房預售管理的一部分，有較強的行政性質?與其他不動產登記一樣，商品房預售合同的登記機關是行政機關?即各級政府中的房產管理部門和土地管理部門。根據《城市房地產管理法》第45條第2款的規定：“商品房預售人應當按照圍家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。”我國法律規定商品房預售合同需要登記，旨在通過預售合同登記對開發商預售行為的合法性進行審查，以維護預購人的利益。

　　商品房預售合同登記性質屬於預告登記，而預告登記的目的在於使已經成立並生效的請求權具有對抗第三人的效力。登記並非請求權成立、生效的要件，只要當事人之間達成合意，合同便得以成立，請求權也隨即在當事人之間產生。商品房預售合同作為不動產買賣合同只要符合一般買賣合同的生效要件即可生效，登記僅是物權變動的生效要件。如果因為預售人未進行預售合同登記，從而導致合同不能有效的成立，預購人就無法依據合同向預售人請求實際履行或者請求違約賠償，這樣對預購人是極為不利的。

　　本來立法的初衷是通過預售登記對預售行為是否合法進行實質審查，審查預售人是否符合有關的資質要求，預售人是否已按照法律要求取得土地使用權並辦理了預售許可證等等，從而降低房屋預售市場的風險，保障房地產市場的安全，保護預購人的利益。預售合同登記的作用是為了加強對預售商品房的管理，並使經登記的預購人的權益具有普通債權所不具備的排他性。但如果僅僅因為預售人未進行預售合同登記而使預售合同無效?損害的只能是預購人的利益，與立法的初衷相悖。我國現行法律將商品房預售合同登記規定為預售人即開發商的法定義務，如果認為此登記為合同的生效要件，那麼只要開發商一天不履行該法定義務，預售合同便一天不能生效。其後果必然是開發商怠於登記，在出現對自己不利的情況時主張合同無效。

　　尤其是在遇到房價上漲時，開發商很可能將商品房再次高價出售並對高價預售予以登記，又以合同未登記為由向前一預購人主張合同無效，而前一預購人卻無法追究開發商的違約責任。因此，如果認為未辦理登記手續的預售合同都是無效的，可能會使許多正當的交易被消滅。