無權代理租房代理人是否應給付租金

　　無權代理是指在沒有代理權的情況下以他人名義實施的民事行為的現象。下面由小編為你詳細介紹無權代理租房的相關法律知識。

　　無權代理租房應由代理人給付租金

　　案情介紹

　　2005年6月15日，原告某衛生院與被告陳某簽訂《門面租賃合同書》兩份，該兩份合同的甲方***出租方，下同***均為原告某衛生院，合同的乙方***承租方，下同***分別為陳某、王某。兩份合同中，“陳某、王某”的簽名均出自陳某之手，王某未到場簽訂合同，亦未授權陳某以其名義簽訂合同。合同約定租期三年，因乙方拖欠原告第三年租金，原告訴至法院，要求陳某、王某給付。

　　庭審中，陳某向法院提供原告出具的前兩年租金收據，收據載明交付租金的人為王某，陳某據此主張實際承租人為王某。原告稱因其所持合同中有兩個承租人，故租金收據上只隨意寫了王某一人的名字。王某經公告傳喚未到庭參加訴訟。

　　無權代理租房是否由代理人給付租金?

　　第一種意見認為，合同中的承租方為陳某和王某，應由兩人共同承擔責任。

　　第二種意見認為，原告出具的前兩年租金收據上載明交付租金的人為王某，故應認定實際承租人為王某，應由委託人王某承擔給付租金責任。

　　第三種意見認為，無權代理租房由代理人給付租金，陳某承擔給付租金責任。

　　案情分析

　　同意第三種意見。

　　理由為：原、被告間的租賃合同，出租方為原告無疑。其承租方，雖然兩份合同顯示各異，一份為陳某、王某，另一份為王某，但該兩份合同實際簽署人均為陳某，包括王某的名字亦是陳某未經王某授權簽署的。

　　王某簽訂合同時不在場，且其經公告傳喚未到庭參加訴訟，未對陳某的行為進行追認，故本案承租方應認定為租賃合同實際簽署人陳某。《中華人民共和國合同法》第四十八條規定，行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔責任。

　　雖然原告出具的前兩年租金收據上載明交付租金的人為王某，但並不能僅據此就認定實際承租人為王某。王某沒有明確委託陳某代理租房，代理人陳某無權代理租房由其本人給付租金。

　　案情結果

　　依據有關法律規定，認定陳某為實際承租人，由陳某依合同約定向原告給付租金。

　　相關法規

　　《中華人民共和國合同法》第四十八條規定，行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔責任。

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　　無權代理的基本內容

　　中國《民法通則》將無權代理概括為三種表現：未經授權的“代理”。民事主體未經他人授權，也沒有法律的規定或國家主管機關的指定而擅自以他人名義所為的行為;代理權消滅後的“代理”。

　　代理權基於被代理人的撤銷、有效期限屆滿、代理事務已完成或附解除條件之代理中在因條件成就而消滅後，原代理人仍以原被代理人的名義實施民事行為;超越代理許可權的“代理”，則超越代理許可權的部分屬於無權代理。

　　對狹義無權代理及其法律後果的規定，見於《民法通則》第66條：“沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後的行為，只有經過被代理人的追認，被代理人才承擔民事責任。未經追認的行為，由行為人承擔民事責任。本人知道他人以本人名義實施民事行為而不作否認表示的，視為同意。”

　　依此規定，就狹義無權代理人以被代理人名義為訂立合同行為而言，該代理行為的法律後果處於未定狀態，其民事責任的承擔取決於被代理人是否對無權代理行為予以追認。如果被代理人追認，則該無權代理轉變為有權代理，所訂合同對被代理人產生拘束力，由被代理人承擔民事責任;如果被代理人不予追認，則所訂合同對被代理人不發生效力，其民事責任，自應由無權代理人承擔。可見，因無權代理所訂立的合同的法律後果，就其效力而言，為效力待定合同;就其民事責任的承擔而言，則取決於合同效力狀態的確定。

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