房價下跌的原因

　　在房地產業內流傳著這樣一句話——看懂了人口就看懂了房地產，這說明了人口因素對房地產的發展有著密切的關係。今天小編就帶你們一起去看看房價下跌的因素是什麼。

　　據相關資料顯示，自1998年以來，我國房地產的快速發展與第二次生育高峰期進入消費期密切相關。

　　可以想像，當我國第三次生育高峰人群成熟後，隨著我國城市建設程序的加快，會有越來越多的人湧入城市，對樓市需求起到推波助瀾的作用。

　　融360發現，近25年資料顯示，雖然中國房價增幅存在跌宕，但其絕對值一直處於增漲狀態，尤其是大中城市房價漲幅基本在5倍以上。

　　自2003年以來，中國房產泡沫一直處於膨脹狀態。同時，我國城鎮化率從1978年的17.9%提升至2014年的54.8%，年均增長1.02個百分點。2014年，我國城鎮常住人口比上年末增加了1800多萬，有觀點認為，未來我國樓市需求仍然會穩定釋放，樓市仍將面臨較長時間的“白銀”時代。

　　分析十多年來，樓市投資增速和人口增長間的關係，不難發現，在人口負增長但樓市投資依舊高速增長的城市裡，房價是在不斷的下跌。而在人口呈淨流入城市中，房價則保持著上漲乃至暴漲的趨勢。

　　以深圳為例，這個被稱為樓市“風向標”和“優等生”的城市，房價漲幅在今年內一直領先全國：久違的“日光碟”又回來了;二手房業主一夜反價50萬也被買家欣然接受;熱點片區一房難求，用中介的話來說“出一套、賣一套”;新房價格“跳漲”以萬元為單位。

　　融360認為，特殊的人口結構是導致房價漲跌的重要因素。在一線城市，深圳不同於北京、上海和廣州，深圳在房改前就有大量的存量住房供應，且本地人早已實現住房自有，我們既可以將其形容為一個蓄水池，也可以說是穩定器。

　　但自上世紀80年代來，外來人口不斷像潮水般湧入深圳，因存量住房供應主體歷史而遺留下來大量的違法建築，即俗稱的“小產權房”，並沒有像北上廣等城市一樣，存在大量的存量“適居”住房。

　　據世聯行的統計，按常住人口計算，深圳商品住宅戶均住房僅為0.4套，遠低於全國戶均1套的平均水平。目前，深圳超過1100萬的常住人口中，70%的人口無自有房，大量的人口要在深圳安家落戶，這一潛在的剛性需求隨時都有入市的可能。

　　融360認為，伴隨著我國經濟產業轉型、人口遷移等多重因素影響將直接作用於樓市回暖和城市投資吸引力。市場各方需根據區域政策導向、產業特徵、人口流動方向，把握不同區域及城市特點，合理調整區域投資佈局，適應環境變化。

　　同時，城市集聚的資源多、就業機會廣、財富生產能力強，對高房價的支援力就會較高，反之就降低。在當前的市場情況下，如果城市發展不能解決房地產持續上漲的內因——人口結構變化，房地產穩定的機制就不存在，且未來城市和區域經濟發展的差異沒有縮小，那麼房地產的區域差異也將繼續擴大。