如何管理好房地產銷售團隊

　　所有創業的成功都在於不斷的銷售，不斷的服務。以下是小編為大家整理的相關內容，希望對讀者有所幫助。

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　　無數案例表明，一個企業的成功經營不僅僅取決於它所擁有的資源多寡，在很大程度上是與其員工的工作積極性***士氣***密不可分的。這不單單是表現在一個企業成功運作的時候需要員工高昂的工作積極性，還表現在當一個企業面臨嚴峻挑戰的時候，員工的團結一致和努力工作往往可以使企業轉危為安。既然員工的工作積極性對企業來說如此重要，那麼如何提升工作積極性呢?在本期會員期刊，我們將探討影響員工工作積極性的各種因素，從領導者氣質、工作氛圍、員工的自我激勵等方面進行闡述……

　　影響員工工作積極性的因素分析

　　企業內部影響員工工作積極性的因素很多，也很複雜，但從系統論的角度來看對其起影響的因素不外兩個方面：外部環境和內部環境。內部環境就是員工自身因素，自我對工作積極性的調動，這些自身因素包括員工的成就動機、自我效能、自我激勵等;外部環境是工作氛圍，包括上司、同事、工作激勵、工作本身。下面我們分別對這幾種影響因素做進一步的闡述。

　　1、成就動機。所謂成就動機，是指驅動一個人在社會活動的特定領域力求獲得成功或取得成就的內部力量。強烈的成就動機使人具有很高的工作積極性，渴望將事情做得更為完美，提高工作效率，獲得更大的成功。成就動機是影響員工工作積極性的一個基本的內部因素，在巨集觀層次上它受到員工所處的經濟、文化、社會的發展程度的制約;在微觀層次上，讓每一個員工都有機會得到各種成功體驗，培養和提高自我願望等成就動機水平，將有助於改變他們對工作的消極態度，提高自我的工作積極性。

　　2、自我效能。自我效能感被定義為人們對自己產生特定水準的，能夠影響自己生活事件的行為之能力的信念。自我效能的信念決定了人們如何感受、如何思考、如何自我激勵以及如何行為。自我效能決定了員工對自己工作能力的判斷，積極、適當的自我效能感使員工認為自己有能力勝任所承擔的工作，由此將持有積極的、進取的工作態度;而當員工的自我效能比較低，認為無法勝任工作，那麼他將對工作將會有消極迴避的想法，工作積極性將大打折扣。

　　3、自我激勵。工作中難免會遇到各種各樣的挫折和失敗，降低員工的成就動機並對自己的能力產生懷疑，所以必須要不斷地進行自我激勵，以維持強烈的成就動機和高水平的自我效能。

　　4、上司對員工共作積極性的影響。上司是員工工作指令的來源，也是員工工作業績的主要評價者，上司與員工之間的互動對員工的工作態度起著非常重要的影響。什麼樣的領導方式能有效的提高員工的工作積極性呢?臺灣的組織社會學學者在對華人企業的研究中表明，許多企業會以家庭作為企業的隱喻，通過泛家族化的過程，傳統的家族中的倫理或角色關係會類化到家族以外的團體或組織，領導者在企業中扮演的是家長的角色，要求領導者應該恩威並重，公平、公正地對待下屬。同時心理學的研究認為，領導者敏銳地覺察追隨者的情緒狀態，瞭解並適當地滿足追隨者的需求，是有效地提高追隨者積極性的重要因素。

　　5、同事對員工共作積極性的影響。國人做事，一向講究“天時”、“地利”、“人和”，其中“人和”是最重要的因素。文化傳統和幾十年“單位制”的影響使員工很看重工作中的人際關係，希望能夠被人接納，並能融入其中。同事之間良好的人際互動和工作氛圍，將大大的提高員工的歸屬感，進而調動員工的工作積極性。

　　6、工作激勵。毫無疑問，恰當的激勵對於提高員工的工作積極性有著不可忽視的作用。激勵從不同的維度可以分為獎勵和懲罰、物質激勵與精神激勵。值得注意的是，激勵的前提假設是把員工看作是“經濟人”還是假定為“社會人”，由於前提假設的不同，就會產生激勵方式和手段的差異。把員工看作是“經濟人”則激勵會側重於物質方面;如果把員工假定為“社會人”，則在物質激勵的同時，還會對員工進行適當的精神激勵。

　　7、工作本身。同一件工作對於不同成就動機、自我效能的員工來說，意義是不同的，員工對此工作的積極性也是存在差異的，哪怕他們實際上都能把這份工作完成的很出色。這就要求管理者有能力分辨出員工的工作取向，分配恰當的工作，如此可以有效地提高員工的工作積極性。

　　如何打造優秀的房地產銷售團隊：

　　一個專案能夠取得良好的銷售業績，必須有一個高素質的專業銷售團隊。如何才能建立一支優秀的銷售隊伍?怎樣才能有效避免各種摩擦帶給銷售團隊的負面影響?

　　銷售作為房產地產開發經營過程中諸多五一節之一，無疑扮演了重要的角色。銷售不僅是房地產企業回籠資金使開發專案得以良性運轉的重要途徑，還是企業實現利潤、再發展的直接手段。

　　那麼，如何才能提升銷售業績呢?這個問題可以從兩個方面來理解：一是地產公司怎麼提升個人的銷售業績。二是銷售人員怎麼提升個人的銷售業績。這兩個問題是相輔相成的。公司完善的營銷計劃為銷售人員建立了良好的銷售平臺，讓銷售人員的推銷才能得以充分發揮;而優秀的銷售團隊又是公司銷售業績的重要保障，銷售人員有如足球場上破門得分的射手一樣，完成最後的“臨門一腳”。

　　專案團隊中策劃與銷售的分工

　　賣好房是一個好的銷售團隊的終結目標。賣好房就是銷售業績。銷售業績可以簡單劃等號為：客戶總量乘以成交率。

　　成交率是一個什麼樣的數量概念?我們簡單做了一個統計，我們一般普通住宅的成交率在3%到5%之間。如果各位的銷售團隊達到這個數量，您的這個團隊屬於正常。一個好的銷售團隊，在我們公司排在前五名的團隊，成交率能夠達到6%到8%。偶爾一個非常好的銷售團隊，銷售的成交率達到1O%，已經非常非常了不起了。我們的最高記錄是17.83%;是我們現在正在做的湯泉逸墅，一個奇蹟的成交率。提高成交率的關鍵是什麼?我們認為是業務員，是銷售員，他們是站在銷售現場、第一面對客戶的人。我們每一個專案團隊是這樣構成的：起點是我們的總經理，也是我們的老闆，他對於所有的專案橫向負責;下面會有兩個人：一個銷售總監和一個策劃總監，因為我們公司不設副總，所以這兩個人相當於公司最高的專案負責人，他們分別負責銷售和策劃。在他們下面還有一個銷售經理和一個策劃經理，在他們的下面又會有4個人：專案的策劃主管、兩個銷售主管和一個銷售助理。再下面就是業務員。我們一個標準的專案管理團隊配置差不多10個人。我們又把它分成兩個層面，第一個層面是決策層，包括老總、銷售總監;第二個層面是執行層。

　　從最簡單、也是最核心的意義上來講，每個崗位的員工分別發揮著不同的功能，在這個團隊裡面，決策層是總控層，決定大方向的正確性。在坐的有很多老總，或者副總、總監，建議你們不要參與過多的專案細節工作，因為這個會耗掉絕大部分的精力，下面的工作由下面的人員做。而策劃經理和策劃主管主要是解決客戶總量的問題，舉個例子，在我們公司策劃是負責推廣工作，比如在北青報刊登了一版廣告後，有40個來電、20個來訪，這屬於一般的水平。如果推廣主題做得好，可以有60個來電、40個來訪。銷售是解決成交率，來了1 OO個客戶，你能拿下幾個，這一點是我們今天最關注的問題。

　　一個合格的專案經理應具備的條件

　　一個銷售團隊的核心是他的專案經理。對於我們公司來講，一個60分的銷售經理要至少具備以下的素質：

　　第一點，進入亞豪的門檻是至少在市區擁有過全程操作10萬平方米專案的經驗。當他有這個資歷進來之後，還要考慮他是否有以下能力，一個是對人的管理能力，具備這個能力，才能夠把這個專案運轉起來，這是最基礎的要求。

　　第二是威信力，也就是說能把下面8～1 0人運轉起來。因為銷售員是一個特殊的群體，會出現各種各樣的矛盾，我們要求銷售經理必須讓他下面的人和諧地工作，不要出現這樣那樣的問題。

　　第三個是專業能力，只有當專案部和諧運轉起來之後，我們才會想辦法讓它更好地去工作，提高專案的成交率。

　　最後一個是誠實可靠的品性。當我們這個機器高速向前走的時候，我們要求這部機器走的方向是正確的，因為對於我們這樣的公司，一個專案銷售部如果控制不好的話，是很容易遊離於體系之外。控制的核心就在專案銷售經理這一關。我們還要通過一些制度，讓這些專案銷售經理在一個專案的全過程中都能至少保持合格。