商鋪投資發展前景分析

　　如何知道我們投資的商鋪是有前景的，而不是隻是一頭吞資金的無底洞?以下是小編給大家帶來商鋪投資發展前景，以供參閱。

　　：頂級商業能否實現

　　許多商鋪都推出所謂“頂級品牌”、“韓流時尚”等吸引人的概念,問題是這些概念由誰來實現?要知道,開發商把一個個商鋪賣給和您一樣的投資人,產權歸您了,您當然是覺得什麼賺錢就經營什麼,誰出的租金高就租給誰,其他人也一樣。所以商鋪賣完了,“頂級品牌”、“韓流時尚”等概念能否實現與開發商也沒了利益關係,結果如何可想而知。

　　有的專案承諾統一回租、統一招商、統一管理。但實踐證明這很難實施,不可能所有商鋪的業主都心思一致,一旦有特立獨行的,必然導致多米諾骨牌效應,很難真正執行下去。

　　：商鋪在社群還是商業中心區

　　開發商往往告訴我們,該專案體量多麼龐大,周圍人口多麼密集,似乎一個未來的商業中心區將誕生在這裡,事實果真如此嗎?

　　我們首先應當搞清楚,這一專案是城市規劃的商業專案,還是住宅專案的商業配套。雖然許多開發商把住宅配套商業規模加大,但只要是建在居住區內,其功能必然只能是為社群服務,不會成為有輻射功能的商業中心。

　　要知道,每一個住宅專案,按照國家規定,都必須配套足夠規模的社群商業。由於對商業地產銷售前景看好,絕大多數專案都會按上限設計商鋪,甚至會超標準規劃。因此,當開發商告訴你,該專案周邊有多少住宅專案,有多少居住人口的時候,不要以為這些人都會到你的店中來購物,因為他們所住的小區裡也會有規模不小的商鋪。

　　：商家入駐的商鋪是否一定好

　　與家樂福、華堂、國美等著名商家為鄰的前景非常誘人:這些店家選址嚴謹,選擇的地段一定不錯,而且它們的入駐必然帶來旺盛的人氣。

　　但必須知道的是,開發商提供這些著名商家入駐的條件和賣給你商鋪的是截然不同的。著名商家所支付的租金水平一般不會超過每平方米每天2元,最低的甚至只有幾毛錢。租給家樂福,開發商賺不到錢,但因此周邊商鋪的價格會被炒高。如果商鋪購買價格過高,即便沾了家樂福人氣的光,也不見得賺錢。

　　還需注意的是,大商家往往要求獨立門戶,與其他商鋪相對分離,“一步差三市”,如果開發商推薦給你的商鋪與家樂福分屬兩個樓,人氣差的可不會是一星半點。

　　：N年返租”是否降低風險

　　商鋪的正常投資回報期應當在8?12年之間,開發商承諾3?5年的返租對降低初期風險有一定好處,但這樣承諾很可能導致價格的上漲。如果返租專案的售價高於周邊專案的話,開發商返還給你的租金可能僅僅能彌補你多付出的房價。

　　：商鋪價格是住宅價格的幾倍才合理

　　許多開發商在宣傳一種觀點:在香港,商鋪價格超過同地段住宅價格的10倍,而北京商鋪價格僅是住宅1?3倍,上升空間巨大。

　　但事實是,商鋪價格與住宅價格沒有任何關聯性,影響平均商鋪價格的主要因素是市場商鋪供應總量。香港人口密度極高,而可供應的商鋪用地有限,導致商鋪價格極高。而北京,近年商鋪的供應量增長遠遠高於住宅供應量的增長,商鋪總體向過剩發展,因此北京商鋪價格是住宅價格的1?3倍也不足為奇。