二手房違約金的法律規定是什麼

　　在購買二手房的時候，經常能夠看到有關於二手房違約的事情。那麼，對於二手房的違約金，都有哪些規定呢?以下是由小編為大家整理的二手房違約金法律規定，希望能幫到你們。

　　二手房違約金法律規定

　　二手房違約金的計算依據買賣雙方簽訂的合同，造成實際的損失，來計算的。若違約金過高或者太低，都可以根據實際情況來調整的。賣買雙方在簽訂合同後，如果賣方違約不願意出售房屋，那麼違約金在法律是否有最高比例的規定 有規定，但是不是以比例形式規定的。違約金應該相當於實際所受的損失。如果違約金約定的過分高於或低於實際損失。

　　當事人可以請求法院降低或適當增加。二手房違約金的計算標準商品房買賣合同示範文字第九條是關於開發商逾期交房違約責任的條款，開發商一般會與購房人明確約定逾期交房違約金的計算標準，主要看您合同中約定的是按照已付房款還是全部房款，如果沒有約定則雙方可以協商。

　　買賣合同的違約金按實際標的的一定比例確定一般在幾%有約定的從約定。沒有約定的，依照實際損失主張。商品房買賣合同中的違約金計算大致有兩種方法，一個是以逾期天數為基礎，約定一個固定的萬分之幾的比例來計算，在逾期付款和逾期交付的違約金計算中採用了這種計算方法;另外一種是約定一個固定的百分比來計算違約金的數額。合同當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。

　　二手房買賣中買賣雙方對彼此的情況並不是很瞭解，而中介也是極力促成交易的形成，但是買賣雙方以及中介都難免會有出現違約，可能是基於房價過高或過低，或是中介費的高低。這時不論是哪一方違約，對於二手房買賣的當事人來說都需要予以解決，在解決糾紛時應諮詢專業的律師，這樣才能更好的保障自身的權益。

　　購買二手房約定違約責任

　　1、合同義務的履行時限必須是簡單易定的日期，儘量避免抽象的“之前”“之後”表述。

　　2、每項主要義務均應有違約責任一一對應。

　　3、違約責任承擔方式應首選違約金，數額應考慮違約造成的損失，但以不超過總房款的20%為宜，因為違約金被認為過高時法院會依法調低，反而又處於不確定狀態。

　　4、應約定如解除合同，買方支付佔用房屋期間使用費用的計算方法以及賣方承擔買方裝修損失的計算依據。另外，守約方主張權利的成本如訴訟費、律師費也可約定由違約方承擔。

　　總之，在二手房交易中堅持以上原則，嚴格確認產權情況、交易程式和違約責任，將大大降低買賣雙方的交易風險，特別是買方的風險。

　　違約責任的形態

　　1、不能履行

　　又叫給付不能，是指債務人在客觀上已經沒有履行能力，或者法律禁止債務的履行。在以提供勞務為標的的合同中，債務人喪失工作能力，為不能履行。在以特定物為標的物的合同中，該特定物毀損滅失，構成不能履行。不過，在我國法律上，農戶與糧棉收購單位簽訂的糧棉購銷合同等有特殊性，只要糧棉歉收，當年度額產量扣除農戶的基本生活所需部分後，無糧棉向收購單位交付，即視為不能履行。

　　不能履行以訂立合同時為標準，可分為自始不能履行和嗣後不能履行。前者可構成合同無效;後者是違約的型別。

　　2、 延遲履行

　　又稱債務人延遲或者逾期履行，指債務人能夠履行，但在履行期限屆滿時卻未履行債務的現象。其構成要件為：存在有效的債務;能夠履行;債務履行期徒過而債務人未履行;債務人未履行不具有正當事由。是否構成延遲履行，履行期限具有重要意義。

　　3、不完全履行

　　是指債務人雖然履行了債務，但其履行不符合債務的本旨，包括標的物的品種、規格、型號、數量、質量、運輸的方法、包裝方法等不符合合同約定等。不完全履行與否，以何時為確定標準?應以履行期限屆滿仍未消除缺陷或者另行給付時為準。如果債權人同意給債務人一定的寬限期消除缺陷或者另行給付，那麼在該寬限期屆滿時仍未消除或者令行為給付，則構成不完全履行。

　　4、拒絕履行

　　拒絕履行是債務人對債權人表示不履行合同。這種表示一般為明示的，也可以是默示的。例如，債務人將應付標的物處分給第三人，即可視為拒絕履行。《合同法》第108條關於當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的規定，即指此類違約行為。其構成要件為：存在有效的債務;有不履行的意思表示 ***明示的和默示的***;應有履行的能力;違法的***即不屬於正當權利的形式，如抗辯權***。

　　5、債權人延遲

　　債權人延遲或者成受領延遲，是指債權人對於以提供的給付，未為受領或者未為其他給付完成所必須的協力的事實。