餐飲選址考慮的因素

　　我國餐飲業發展迅速,日新月異,然而在其高速發展的同時,也帶來了許多問題,尤其是生態環境遭到了巨大的破壞。下面小編就為大家解開，希望能幫到你。

　　1、地區經濟。如地區經濟發展水平、入均收入水平、居民消費觀念、商業增悵的速度、地區消費水平、居民購買力。

　　2、商圈。如商圈內餐飲網點數量、類別、特色、分佈及競爭;臨街店前車輛與人流量;周邊是否有大型商場和娛樂場所。

　　3、房租地價。不同地點的房屋租金差別很大，所以，除了要搞清房主報價是否與當地地主市場相符外，還要考慮是否與自己酒樓的投資規模、檔次相符。

　　4、能源供應。主要指水、電、燃氣等經營必須具備的條件，如電供應容量是否夠，水源、煤田燃氣是否可直接送到設計的合適位置，對經營的影響和制約有多大。

　　5、交通。車輛通行和道路的暢通程度，如道路是否四通八達，公交車輛是否線路多，門前是否能設停車場等。

　　6、地點特性。周邊是否有大型居民住宅小區、大型企事業單位，如工廠、學校、購物中心和娛樂場所。

　　7、社群服務。社群治安和消防如何，垃圾處理服務是否及時，目標地點所需的服務和有關設施***包括費用等***對經營的影響大小。

　　8、可視度。良好的可視度能夠極大地促進餐廳的發展，為此必須排查標記和可視度的障礙。標記的位置型別、門前空地大小都是應該加以重視的地方。

　　餐飲選址的策略

　　***一***判斷你所加盟的餐飲體系型別

　　特許加盟商考慮選址標準的時候，首先要考慮自己的經營類別，然後根據經營類別選擇出最合適的、最恰當的地址。餐飲業特許連鎖經營中有兩種體系型別，即獨特的餐飲體系和競爭性的餐飲體系。特許加盟商選址時應考慮自己所加盟的體系屬於哪一種。

　　1、獨特的餐飲體系。獨特的餐應體系通常有自己的鮮明特色。顧客從較遠的社群被吸引到該特許經營區的原因是其獨特性和只有較少數量的競爭者。只要顧客認為該餐飲店有不可替代的獨特之處，那麼即使稍有不便也會來此就餐。不論是在市區內還是在城郊，這種型別的特許連鎖經營常常能經營得很好。此類餐廳的地點即使偏一些，顧客也會找到。

　　2、競爭性餐飲體系。競爭性餐飲體系提供社群內其他特許企業和獨立經營企業也提供的相同或相近似的產品或服務。便利成為決定該種類型的特許連鎖經營選址的主要因素，例如冰淇淋店、快餐店的選址。這些店常常位於社群內，集中於已經形成的特許連鎖地帶、購物中心、鬧市區或靠近辦公區等交通繁忙和消費集中度高的地區。同時，因為競爭性餐飲體系通常是價格競爭和便利導向型的，所以要求商店附近要有較高的車流和人流。

　　***二***瞭解餐廳地理位置的幾種型別

　　從地理位置出發，加盟餐廳店址可分為商業中心型、準商業中心型、郊外性和居民小區型四類。

　　1、商業中心型：位於全市性的繁華商業區，這裡各類商業、娛樂、服務設施林立，人流、車流密度最大，相應地店址的輻射力強，商圈範圍也比較廣泛。

　　2、準商業中心型：位於地區性商業中心，有重要的交通幹線相連線，顧客的流量較全市性商業中心少，尤其是流動顧客數量很少。

　　3、郊外型：是隨著城市人口的外遷而設立的店址，其顧客少但固定，經營成本最低。

　　4、居民小區型：位於大型居民集中居住區輻射範圍內。

　　***三***調查商圈內的人口特性

　　選址過程中人口的因素被認為是很值得考慮的因素，它是在目標經營市場內作選址決策的基本依據。要想成功地選擇合適的餐飲地點，特許加盟商需要向特許人諮詢，以瞭解哪些服務特徵是可以衡量的。大多數人口統計學的研究顯示，對受許人能控制的區域內的人口進行調研才是有意義的。當加盟商的主要顧客群都是徒步前往經營地點的時候，去研究5公里以外的顧客意義便不大。在這方面特許人通常會為加盟商提供幫助，讓他們瞭解自己的經營影響區域大約是多大。同時，特許加盟商也需要知道哪類人忠誠於自己的品牌。明確老主顧的特徵對估計市場潛力與顧客型別很有幫助。此外，還要有針對性地去了解附近人們的情況，並於各個社群的資料進行比較。

　　1、人口的基本特徵。需要了解經營區域內有多少人口?短期及長期預計人口增長率是多少?他們是居民，還是在附近的寫字樓裡工作的人員?他們是男性還是女性，是年輕人、老年人還是中年人?他們是自己來，還是和配偶或小孩一起來?有小孩的年輕家庭多不多?他們有什麼特別的歷史文化和民俗習慣?他們有什麼興趣愛好?不同的人群有他們習慣的行為方式和傳統，有固有的消費習慣和飲食習慣，因此對基本的人口特徵的瞭解很有必要。

　　最簡單的方式便是直接與類似的餐飲店主聯絡，詢問顧客結構及其購物習慣。可以順便參觀一下他們的營業場所，觀察其裝置是否陳舊，是否需要維修或升級。如果是，說明此地的營業前景不夠樂觀。此外，特許加盟上海可以與當地商會和統計部門瞭解以獲得有效資訊。

　　2、購買力。即使該地區有足夠的人口數量，但如果他們缺乏足夠的購買力和消費能力，而不能光顧你的餐廳也是沒有意義的。所以，要了解他們是否有足夠的購買力來維持你的經營?在服務區內中等以上收入家庭大約有多少?他們位於社會經濟天平中的哪個位置?他們的生活質量如何?他們通常如何投資?周圍是否會有新的住宅區或其他經濟增長點?這些問題都對你的餐廳經營成功與否至關重要。比較簡單的方法就是看看周圍樓房的檔次，觀察一下居民們的戶外活動方式。

　　***四***調查交通便利程度

　　特許加盟商在選擇餐廳位置時，要獲得本地區車輛流動的資料以及行人的分析資料，測算經營地點的車流量以及流量如何，以保證餐廳建成後有充足的客源。關於目標地點的街道交通狀況資訊，可以從公路系統和當地政府機關獲得，也可以選取一天中有意義的樣本資料作為參考，自己測算。調查交通狀況一般選擇在中午、週末的晚上和休息日。

　　良好的交通狀況往往意味著較好的客源。當然，較好的客源並不都取決於交通的頻繁程度，因為有的地區儘管交通頻繁，但是旅店都沒有購買的機會或慾望。如果車輛只以每小時60公里的車速駛過特許加盟商的業點而不作任何停留的話，那考慮它是沒有意義的。因此，關於交通狀況需要進一步的考慮，例如顧客在特許加盟商的業點是否能方便地停靠車輛?業點附近是否有"單行線"等不便行使的路標?目標顧客群是否能在交通高峰期順利地到達加盟商的經營業點?附近道路是否正在施工?

　　通常具有較好視野的社群將比其他社群要好，地址靠近居民生活的街道比上班地點要好。對於特許餐廳而言，經營地點是否接近經濟中心十分重要，如商場、寫字樓群、工廠、政府工作中心、學校或者醫院等，這些經濟中心都具有較高的顧客集中度。另外，也可考慮一下經營地點是否接近定期舉辦活動的中心地點。如果你經營快餐店並不希望它地處經濟中心，那麼是選擇臨近超級購物中心還是傢俱市場呢?人麼可能數次去超級購物中心購買日產品，但可能幾十年才更新一次傢俱。這個簡單的道理告訴我們，鄰近超級購物中心地點更為合適。經濟中心往往即使是在距離餐廳幾公里以外的地方，也能對餐廳的經營產生影響。

　　對快餐店來講，便利可謂是選址的首要因素。那麼，怎樣來判斷一個地點是否比另一個更便利一些、某地點是否需要、是否方便呢?其實並沒有絕對的準則來決定一個位置優於或劣於另一個位置，但是通過分析你的餐飲店的性質、所提供給大眾的服務型別來考察潛在顧客為前往你的餐飲店所願花費的乘車時間卻是一個被普遍接受的做法。乘車時間分析有助於顯示一個位置比另一個位置更便利。便利是顧客的購買力和閒暇時間的函式，更具體地說，顧客要到達一個給定地點用餐所耗費的努力，取決於顧客對該店的熟悉程度、自己有多少錢可以花，以及顧客到其他類似的地方要花多長時間等。然而，閒暇時間對顧客越來越重要，他們為用餐而只光顧一個店面所願做的努力就越少。因而，交通狀況、可否停車、可否方便進出、營業時間、餐飲店的品牌都會影響到一個特定地區的相對便利性。對快餐店來說，也許5分鐘的車程是合適的。相比之下，對於那些以獨特的氣氛、特色或特殊環境見長的餐廳來說，即使位置稍微偏僻些，問題也不大，因為顧客總會找到他們的。他們的經營區一般可延伸為15~30分鐘的車程。

　　***五***調查競爭狀況

　　特許加盟商經營地點周圍的競爭狀況如何?經營理念是否具有競爭力?是否願意與其他業主進行聯合促銷活動?這是餐廳選址時通常會考慮的競爭因素。對於競爭的評估可以分成兩個不同的部分來考慮，即直接競爭和非直接競爭。提供同類型的食品服務的餐廳可能會導致直接的競爭，這會被認為是消極的因素;非直接的競爭來自提供不同菜品和不同服務的餐廳。在所選地點，缺少任何一種形式的競爭都是值得考慮的。這可能意味著他是一個潛在的絕好的地點，或者是一個很糟糕的地點。特許加盟商要了解競爭者處在什麼位置，還要清楚自己的產品或服務是否有生存空間。某些加盟商希望儘量減少競爭者的數量，但也有一些對此並不在乎，例如快餐店通常開在一起，這樣更有助於吸引顧客。

　　從競爭的角度出發，店址又可分為競爭型和孤立型兩類。競爭型店址是指同一商圈內由競爭對手存在。競爭對手有兩類：一是同類連鎖店中的對手，來自這類對手的競爭壓力可謂最大;二是與本店有經營交叉的店，如肯德基與麥當勞在雞類產品上的交叉。孤立型店址正好和競爭型店址相對，商圈內沒有上述兩類競爭對手存在。兩類店址各有利弊，如租金低的地段客流少，而客流多的地段房產價格又極其昂貴;競爭對手少的地段往往缺乏商業吸引力，而商業吸引力大的地段又總是擁擠著眾多的競爭者。因此，選擇店址離不開對店址的綜合評估。

　　對預選業點的競爭狀況進行評估時，首先應該按照競爭力的級別或型別把所有的競爭者標在圖上。例如，快餐業的競爭可能包括炸雞店、冰淇淋店、傳統的飯店、小吃店、比薩店、烤土豆店和咖啡館。因此，當要對以漢堡包為主營的飯館進行定位研究時，把所有這些型別快餐店都看作競爭對手是很重要的。但是很顯然，最直接強勁的競爭來自於類似的店。所以，在同一個經營區內，給冰淇淋店、烤土豆店、咖啡館甚至比薩店的權重會較少，而給其他主營漢堡包的快餐網點的權重較大。

　　如果競爭者之間有很大差異，那麼就需要考慮其他因素，如競爭者網點的營業面積、每個競爭者的銷售水平等，以反映與所考慮的網點位置相關的競爭強弱。同時，看每個競爭者與其所服務市場的關係如何也很重要。在調查競爭狀況時，如果給與目標經營市場所有競爭者以同樣的權重，就可能會歪曲市場分析。對於定位和競爭的問題，我們還須提示三點：

　　第一，如果顧客對公司標誌、商標和產品的選擇範圍的態度差別很大，競爭者的營業面積會是一個重要的因素;如果消費群對一定型別的餐飲店的希望和要求差不多時，面積就不那麼重要了。例如，當某個受許的快餐店與其他的快餐店競爭時，人們衡量競爭環境強度的依據僅僅是在經營區的一定地段競爭是否存在。

　　第二，把競爭的店面或網點定位於一個區域內，如把傢俱商店、快餐網點沿一個商業區或在一個商場內串起來，可能會增加競爭者的銷售，因為這樣使消費群有更多選擇，增加了吸引力。但是，如果該地區有過多的同類餐飲店的存在，就會稀釋市場，就會使"一塊蛋糕"被越分越多、越分越小。

　　第三，應考慮競爭者的具體位置，選擇那個可以帶來競爭優勢的地點。例如，特許加盟商的店鋪臨近十字路口，如果其對手的店鋪正處於路口，那麼對於特許加盟商就很不利了。如果店面的位置非常便利，離具體的居民區或其他人口密集區更近，就能吸引到更多的顧客，那麼加盟商就比競爭對手更為有利。原因很簡單，這個地區內的顧客離該加盟商經營地點更近，以便利作為一個重要因素使特許加盟商比對手更有優勢。

　　***六***調查視覺效果

　　如果某地點能使加盟商大致滿意，那麼，他下一步還需要了解一下週圍的情況如何：停車場是否鋪設平坦?窗外景色是否美麗?夜晚照明狀況如何?是否安全?周圍是否有汙染源?地點周圍有哪些主要業主?他們是否有利於提高加盟商的經營水平?他們的標誌是否醒目?如果這裡有很多待租的業點，那需要調查導致出現這種情況的原因。如果這個商業中心符合加盟商關於面積的要求，那麼就需要進一步瞭解該地點是否能容易地按特許連鎖經營的標準進行整修。

　　餐廳可見度，也就是餐廳位置的明顯程度，往往會影響到餐廳的吸引力，在選址時也需要很好地考慮。最好是讓顧客無論從哪個角度看，都可以獲得對餐廳的感知。餐廳可見度是由各方位駕車或徒步走來進行評估的，這對於坐落在交通擁擠的高速公路旁的店是重要的。從事餐飲業的特許加盟商，更應當注意選擇那些醒目的地點，以便潛在的消費者能很容易注意併到達。如果顧客驅車是經過加盟店門口時才能注意到該店面，那顧客群的建立將是一個緩慢的過程。特許加盟商要觀察一下是否有樹木擋住了自己業點的經營標誌，同時可以試著駕車從不同的方向駛往自己的經營業點，能看到業點標識的時間越久則效果越好。此外，如果加盟商能更好地運用色彩、創意來計劃自己的標識，就會更容易地吸引顧客的注意。

　　***七***調查相關的物業情況

　　1、能源供應。能源主要是指水、電、天然氣等經營必須具備的基本條件，基本的標準是"三通一平",即通路、通電、通氣和土地平整。如果這一基本條件尚未達到，那麼這一位置是不能選的。在這些因素中，水的質量對餐飲店尤為重要，因為水質的好壞直接影響到烹調的效果。

　　2、服務。市場治安情況如何?誰來保障市場良好的治安狀況?防火保障如何?垃圾廢物是否可以得到妥善處理?目標地點所需服務的措施、費用和質量都應該是被評估的，這些資訊可從當地政府那裡獲得。

　　3、當地人力的可用性。這個因素中包括對地點人力的技術、年齡和個人可用性的考慮。

　　4、區域規劃。區域規劃往往會涉及建築的拆遷和重建。如果未經分析，餐廳就盲目上馬，在成本收回之前就遇到了拆遷，這家餐廳無疑會蒙受損失，或者失去了原有的地理優勢。所以在確定餐廳位置之前，一定要向有關部門進行諮詢。

　　***八***瞭解費用情況

　　房地產利用方式大致有四種：一是租房，二是買房，三是買房地產，四是買地蓋房。此外，還可能通過聯營、合作搞房地產、兼併等方式進行。因此，是否要擁有產權這一問題就變得非常突出。擁有產權，一次性投入過大，但不會受租用期限和房地產漲價的限制，不用擔心契約到期後不能續簽從而造成的停業或遷址，而且還可享受房地產增值帶來的利益。房地產價格對銷售價格、投資回收期有直接的影響，而付款方式也會對實際價格產生影響，這些因素均應作具體的定量測算。擁有許多令人滿意特徵的商業網點，可能會因為費用過高而從選項中被去除，這也是選址時重要的評估內容。

　　1、租賃費用。特許加盟商在簽訂租賃協議之前，應當與產權所有人討論租賃面積以及租賃價格問題。如果加盟商既不希望這裡的面積太小使自己的經營顯得很侷促，也不希望有多餘的空間不能充分利用，那麼就要了解這裡是否有合適的經營場所。根據所選擇的地點和麵積的不同，每平方米的價位是不一樣的。通常情況下，所選擇的面積越大，每平方米的相對價位越低。但特許加盟商一定要清楚，儘管每平方米的價位要低一些，但面積大時，維護和管理的費用均要高一些。因此，選擇營業面積時還是要根據自己的需要而定。這裡的成本一般包括以下幾個部分：

　　***1*** 基本租金。它通常是指每平方米的租金價格，特許加盟商應用它多與周圍其他承租者的價格作比較。

　　***2***公共場所維護費。成本有多種表現形式，公共場所維護費便是其中之一，它包括諸如清掃積雪、停車場維護、治安維護、公共區域設施建設和維護、照明等費用。這些費用通常會按照面積來進行分攤。

　　***3***費用分攤方式。當租用購物中心內的場地時，通常出租人用以下兩種方式之一來分攤費用：一種是按可租用面積分攤，其分攤係數為加盟商所租用的面積與此購物中心可提供租用的總面積之比;另一種是按已租用面積分攤，其分攤係數為加盟商所租用的面積與此購物中心已租出的面積之比。使用按已租用面積分攤費用的方式是有利於出租人的，這種計算方式意味著那些已不再營業或未租出的攤位的費用要分攤到加盟商的頭上。所以，應當注意選擇按可租用面積分攤費用的方式。

　　***4***隨著經濟情況改變而變動的成本。某些購物中心會根據消費者價格指數或其他一些經濟指標來增加其房租價格。由於這些指標是經常浮動而且不可預知的，特別是在通貨膨脹時期，因此特許加盟商最好拒絕這種計算額外租金的方式。

　　***5***百分比租金。某些購物中心會在收取加盟商基本房租之外再按一定比例收取營業提成，具體比例多少取決於加盟商所提供的財務資料以及他們對加盟商經營潛力的預計。

　　***6***支付行業協會的費用。行業協會通常起到對外宣傳的作用，他們收取的費用也是按營業面積分攤，按季支付，並依據經濟指標的變動作出適當的費用調整。

　　最終的成本由諸多因素決定，可能他與起初的基本租金已相差甚遠，因此特許加盟商關注的應是最終的總租金金額。

　　2、建設費用。籌建設施的費用估算要考慮以下兩點：第一，必須預先測算土地、建築、裝置、傢俱和所需流動資本的費用;第二，處理設施放案的收入和花費 .這兩點都是所有人和投資人所關心的。它通常要在試驗預算業務表上準備好，因為它可以顯示出能用多久收回自己的投資和賺取多大的利潤。如果預算的成本和利潤的估計並不使人充滿信心，那麼投資人即可修改這個基本計劃方案，又可以全盤否定它。計劃設施的土地費用可以從房地產經紀人或不動產估價中得出。地點開發的費用包括挖掘、搬運土石。道路和停車場所設定標誌的費用要由建築師進行估算。建築師要準備估算建築的費用還包括建築裝置和工具。這些預先的費用估算可以通過不同的途徑進行。

　　當然，不是說上述的每項因素都會影響到特許加盟商的決策，也並不是說影響加盟商的每項因素都已包含在上述情況中。通常特許人會向加盟商說明哪些因素會與經營關係較為密切。特許人一般會提供選址手冊或培訓手冊，甚至直接委派人員為特許加盟商提供幫助。如果特許加盟商有自己的房地產經紀人，則更為理想。尋找營業地點的時候，不要急於作決定，特別是對於那些頻繁轉手或長期待租的地點更應提高警惕，在簽訂租賃合同時需要慎重考慮，不要因為一時衝動而匆匆作決定。