我國房地產稅面臨的問題及其完善
內容摘要：我國目前與房地產有關的稅費專案繁多，本文認為，應當加強房地產稅費立法，清理行政事業性收費；稅種設定上應適當增加在保有環節稅收，並開徵土地閒置稅；同時針對房地產稅收入規模小、不能滿足地方政府需要的問題，應調整徵稅範圍，擴大稅基，並在適當時候開徵物業稅、建立房地產價格評估制度。
關鍵詞：房地產稅費 相關稅費 物業稅
近年來，為了抑制房地產發展的區域性過熱和房價的居高不下，國家接連出臺了一系列的措施，從“國八條”到如今的“國六條”，調控力度不斷加大。筆者認為，完善稅收制度將有利於調控政策的貫徹和房地產業長遠健康發展。我國與房地產直接相關的稅種有13種，即以房地產為課稅物件的土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地佔用稅、房產稅、城市房地產稅、固定資產調節稅、契稅等，而間接相關的稅種包括營業稅、企業所得稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加。房地產稅費是國家機關為房地產方面提供某種服務或國家授予國家資源開發利用而取得的報酬，是國家從房地產方面取得財政收入的一種形式。我國現行的房地產稅費主要有三類：土地使用費、房地產行政性收費和房地產事業性收費。
針對這一實際情況，本文認為，我國應當規範房地產相關稅費體系。首先，減少行政事業性收費。取締不合理、不合法的收費專案，減輕納稅人的稅外收費負擔；同時，將具有經營性質的房地產收費從行政事業性收費中分離出去。這樣一方面避免了對同一稅源既徵稅又收費的反覆課徵，也保證了充足的稅收來源，減少了納稅人的牴觸情緒，降低了稅收徵管成本；另一方面也使政府運用稅收手段對房地產行業進行有效調控。其次，完善房地產稅費立法。對我國現行房產和土地稅法進行重新構建和整合，科學設定稅種、稅率，並注意與其他法規的協調和配套。同時，不斷完善土地的批租、出租方面的法律。
科學設定稅種
我國目前在房地產開發、流通環節稅費多，造成稅費負擔重；而房地產保有環節課稅少、負擔輕，並且稅收優惠範圍較大，這一現象與發達國家正好相反。據統計，我國房地產業投資階段稅收負擔率17.9%，再加上各種名目的收費，使得房地產投資稅費負擔高達開發成本的30%－40%，遠高於國外同行業。這種現象的不良影響表現在：首先，造成土地利用低效率。由於持有階段的稅負遠低於流通階段，因此土地持有者低成本保有土地，等待合適的時機轉賣土地。其次，造成土地價格上漲。房地產保有稅負過低，幾乎占城鎮土地總量98%的土地由企業無償取得並低成本保有，而進入市場流通的土地卻要承擔較高的稅負。其結果抑制了土地正常的市場交易，助長了隱性流動，直接阻礙了大量劃撥存量土地步入市場的過程。再次，提高房價。交易環節的稅費過於集中將提高新建商品房的價格，從而帶動整個市場價格的上揚，制約市場正常的生產過程。2004年全國商品房平均售價同比上漲13%。
針對這種情況，本文認為，應當加強房地產保有階段的課稅。對房地產保有課稅的目的在於合理調節政府與房地產實際佔有者之間對房地產保有時期自然增值的收益分配，以保證稅負公平，降低土地作為資產保有的有利性，從而促進其合理使用。同時，降低房地產轉讓環節和租賃環節的稅負。降低房地產轉讓環節的稅負可以直接減少房地產開發企業的開發經營成本，調動房地產開發企業的經營熱情，提高居民購買力。降低房屋租賃環節的稅負，可以促進住宅消費，活躍房地產二級市場，有利於將大量隱性租賃交易納入正規渠道，增加稅收收入。
此外，應開徵土地閒置稅和荒蕪土地稅。土地閒置稅是針對土地使用權的取得者徵收的稅費，即土地使用權取得者在取得土地使用權一段時期後仍未進行正常開發使用而對其開徵的稅種。而土地閒置稅則隨著土地閒置時間的加長而加倍徵收，直至由土地管理部門收回土地使用權。開徵荒蕪土地稅是對荒蕪的農業生產用地徵稅，保證有限的可耕種土地資源合理利用，促進農業生產的發展。
調整徵稅範圍
我國作為地方性稅種的房地產稅包括房產稅、城市房地產稅和城鎮土地使用稅，收入規模較小，不能滿足地方財政的需要。由於房地產稅的課徵物件無法隱藏，稅源穩定，易於控制和管理，因此很多國家財產稅在整個地方稅收入中佔有比較重要的地位，如美國房產稅佔財產稅的六成，其稅收收入佔地方稅收入的比重達到40%至50%。而我國房地產稅開徵以來規模一直偏小，現行的城鎮土地使用稅和房產稅只在城市、縣城、建制鎮和工礦區徵收，把廣大農村的一些應納稅物件排除在徵稅範圍之外；城鎮土地使用稅和房產稅把國家機關、人民團體、軍隊、由國家財政部門撥付事業經費單位的自用房地產以及個人所有非經營用的房地產等列為免稅物件，徵稅範圍狹窄。
筆者認為，針對這種現象應進一步發展房地產稅收的作用，擴大徵稅範圍。將農村的經營和出租用房納入房地產稅的徵收範圍；對全民、集體所有制單位購買房屋應恢復徵收契稅，對承受出讓、轉讓、贈與、繼承、承典和抵押城鎮土地使用權恢復徵稅；取消對“三資企業”不徵城建稅、教育費附加、耕地佔用稅的稅收優惠；嚴格掌握減免稅的政策口徑。通過擴大徵稅範圍、減少稅式支出、公平稅負、合理調節資源利用的手段，保證房地產稅的稅收收入。
適時開徵物業稅
我國現行房地產稅計稅價值依據歷史成本，不能反映房產市場價值，也不能反映土地級差收益和房地產時間價值。通常來講後建成房產的成本高於先建房產，以歷史成本計稅，會把先建成房產的稅負轉移給後建的房產。這使市場價值相等的房產因為歷史成本的差異而承擔不同的稅負，違背了稅收公平原則。而且，因為房產市場價值一般高於其歷史成本，使房產一旦出售，就按較高的計稅依據計算應納稅額，增加了房產擁有者的稅收負擔，阻礙房產交易。
物業稅的設計思路是以市場價值作為房地產稅的計稅依據。市場價值反映了土地、房產作為經濟資源的價值，它不僅包括土地的級差收益，而且包括土地、房產的時間價值。以市場價值為稅基，隨著房地產市場價值的上漲，稅基擴大，稅收收入將相應增加。市場價值反映納稅人的納稅能力，有利於實現稅收公平原則。
物業稅將現行購房者在購買階段一次性繳納的房地產稅費，轉化為在房地產保有階段逐年繳納，這樣做就減少了房地產的開發成本，也可以降低消費者的購房門檻，減輕房地產在購置環節的稅費負擔，並能有效緩解商品房空置的困境，提高居民購買力。而且，將購買環節應納的稅費移後至保有環節徵收，加強對房產保有課稅，政府可從中分享房地產的增值收益，彌補在土地批租環節和房地產開發環節減少的各項稅費，解決地方財政收入問題。
物業稅的徵收範圍較大。從區域角度看，既對城市居民的住房徵稅，又對郊區城鎮的商品房徵稅。從徵稅物件看，既對市民在國內的房產徵稅，又對外國居民在國內的房產徵稅；從房產用途看，既對用於經營、投資性質的房產徵稅，又對用於一般居住性質的房產徵稅。
開徵物業稅會抑制投機炒房。一方面，由於房價的大幅下降，房地產投資利潤空間減小，炒房風險加大；另一方面，投資者購入房產後，在沒有出手轉讓前每年必須承擔其應繳納的物業稅，增加了投資者房產保有階段的負擔。
為配合物業稅的徵收應建立房地產評估制度，制定房地產評估法規和操作規程，設定房地產評估機構並配備專業人員。專業評估部門按某一特定年度房地產市場價格評估出的房地產實際價格，一般3—5年不變。充分利用房地產產權登記制度，有效獲取財產資訊和徵管資料，並建立與評估稅收徵管有關的資訊資料庫。
參考文獻：
1.陳勁超.我國房地產稅制存在的問題及建議.城市開發，2004（5）
2.李培.我國房地產稅費制度存在的問題研究.中國房地產金融，2004（11）