拆遷中的談判技巧

　　在拆遷談判中，要通過談判知道對方的弱點，從而一一突破，下面小編整理了，供你閱讀參考。

　　什麼是拆遷人或是被拆遷人

　　什麼是拆遷人：取得拆遷許可證的單位

　　什麼是被拆遷人：被拆遷房屋的所有人

　　拆遷人與被拆遷人的確立，是拆遷與被拆遷的一個前提條件。在這基本前提條件中，有兩個要素十分重要:對於拆遷人來說就是拆遷許可證，沒有取得拆遷許可證的單位，按政策與法規的要求就沒有資格組織拆遷，如果組織拆遷就是非法拆遷。

　　在現實拆遷工作中，常有的情況是拆遷單位在沒有取得拆遷許可證之前，就藉口工程專案重要，違反法律程式，進行非法拆遷。應該說，沒有取得拆遷許可證之前的任何單位和任何工程，都不能進行拆遷.而這時的拆遷人因為沒有取得拆遷資格，所以它與被拆遷人訂立的任何協議都是不受法律保護的無效協議。

　　而關於被拆遷人，則應該特別注意房屋的“所有人”這這三個字。所有人是區別於“使用人”與“承租人”的。也就是說，作為使用人與承租人的房屋使用人，雖然也會按規定獲得有關補償和安置費用，但他們不是法律意義上的被拆遷人，也不會按房屋的所有權人那樣享有被補償的權利。

　　還有，被拆遷人還應該分為自然人與法人，即一般公民和企業法人，這一點也非常重要，因為這直接關係到補償的標準和補償數額的多少。

　　被拆遷人要享有按標準補償的權利,必須保證自己的建築的合法性,如果屬於違法違建築就會被列為非法建築無償拆除.

　　01

　　拆遷談判技巧

　　1. 待業主籤的80%左右再開條件***這樣的原因是80%左右的人簽了，大框架基本定了，小要求看談判看要求看開價了***。2. 條件讓對方提，不要自己先提，如果不合適，就說再等等，前期不要去接觸。3. 價格定高點還價，慢慢降。4. 注意確定新房交房時間，延遲交房違約計算方式，新房管理費減免計算。5. 面積差異的計算補額，要注意避免。6. 約定選樓方式，要所有樓層所有樓所有戶型，或者約定多少層層數以下都可以選擇***均可以選***。7. 分戶是不是可以多分套數?可以選1套應得的。也可以多套分拆;一般標準是賠付面積的正負5%之內，超過的按新樓盤市場價。8. 交樓標準明確具體，收樓按完成收樓手續雙方交接為準，房產證最遲交付時間，違約約定量化。9. 態度堅決。10.以收新房不再補錢給開發商為基本談判原則標準，特別是有贈送面積要額外給搭板費的和辦理房產證相關的稅費的，一切收到房產證前的任何多餘費用都是開發商的。11. 開發商違約條款，要明確具體有可操作性執行性。12. 談判過程，語氣要委婉，態度要堅決，比如“合適就一定會籤啦”什麼什麼的。

　　賠付計算及標準

　　1.面積賠付比;具體賠付比，要看容積率比較，以及開發出來的新房的單套面積有沒有合適的，差額面積怎麼定價，一定是價格勘死不能模糊標準什麼開盤均價這樣的表達。這些都是可以談判的，看自己談判能力同技巧;

　　2.搬遷費;

　　3.裝修費;4.過渡租金;5.稅費問題***約定全部由開發商承擔***;6.面積標準一般標準是賠付面積的正負5%;7.獨棟、空地、樹苗、樹木、樓頂、裝修另計;8.多層的使用率在90%以上，新房容積率高於4，如果沒有多贈送，這樣的使用率最多75%，按1：1.2賠付剛保本***量化計算***;