購買高階物業必備的談判技巧

　　要想通過談判達成理想的房屋交易，可能需要高超的技巧。在這一過程中，買賣雙方相互角力，以期實現各自利益的最大化。下面是小編為大家收集關於，歡迎借鑑參考。

　　聘請經驗豐富的買方代理人

　　無論購買哪裡的物業，買方都應聘請一位專業的代理人。

　　總部設在紐約的房地產代理公司Elika Real Estate主管經紀人、亞利桑那州買方代理機構National Association of Exclusive Buyer Agents負責人Gea Elika說："讓一位專業人士來代表買方洽談需求至關重要。"

　　Elika說："當買家走進一所房屋並覺得十分滿意時，他們經常還沒來得及打招呼，就亮出了所有底牌。但買方代理人知道應該問些什麼問題，而且這背後涉及很多事情。"

　　雖然房地產經紀人可以代表買方和賣方，但也有專屬的買方代理人，他們不負責任何掛牌房源。

　　Elika說："我們對買方絕對忠誠，而且不干預他們購買哪處房產，但前提是價位要合理。"

　　房地產代理公司Lux House Hunters 經紀人Lora Cusumano稱，對於購買外地或外國物業的買家而言，聘請一位當地的專業人士極為重要。她主要為紐約長島和南佛羅里達州的買家提供服務。

　　Cusumano說："我最近與一位總是被房源圖片所吸引的外州買家打交道。雖然圖片可能看起來很棒，但你無法發掘那些細枝末節之處。"

　　總部位於佐治亞州薩凡納的買方代理機構Exclusive Buyer’s Realty經紀人Andrea “Andi” DeFelice表示，專屬的買方代理人可以與客戶分享有價值的資訊，而其他的代理人或許做不到這一點。

　　她說："如果代理人就職於一家經紀公司，考慮到其與公司的僱傭關係，他/她可能無法披露一些資訊。"

　　DeFelice補充道，這類資訊可能有助於買家在談判中佔據有利位置。舉例來說，如果賣方正在辦理離婚手續或者遭遇其他困境，他們也許需要儘快達成交易。專屬買方代理人會對物業進行廣泛的調研，通過公共記錄和其他渠道瞭解賣方的實際情況，最後將他們蒐集到的所有資訊告知客戶。

　　提前做好準備確保萬無一失

　　針對房源和所在社群的調查不可或缺。

　　業主當初的買入價格、翻修改造的具體細節、掛牌時長、看房次數和該地區同類物業的售價都值得深入研究。如果能夠打聽到賣方的實際情況，這將對買家大有裨益。

　　Elika說："如果賣方急需用錢，也許會接受較低的報價。"相反，如果錢不是問題，那麼賣方可能願意等待一個更為可觀的報價。

　　經紀人表示，買家不僅需要收集與目標房源有關的資訊，而且還要把控自己的財務狀況。Elika一般會要求客戶在看房之前準備好一大筆資金。

　　他說："最糟糕的情況莫過於，當你終於找到心儀的住房時，卻因資金不足而被迫放棄。"

　　談判技巧因市場行情而異

　　瞭解市場行情也同樣重要，而且談判策略應因地制宜。

　　在庫存全線告急的薩凡納，DeFelice建議買家儘可能地省去報價時的附件條件。

　　她解釋道，這意味著買家最好不要提出支付維修費用或附送傢俱等額外要求，儘管這些在其他市場可能行之有效。但唯一不能忽略的是房屋勘驗，特別是當買家看中歷史古宅的時候，他們必須掌握房屋的真實狀況。

　　說："你不會想要掉進一個‘錢坑’吧。"

　　Cusumano稱，她會根據房屋勘驗的結果擬定合同，因此她可以要求賣方支付維修費用或者給出少量折扣。此外，她還會利用時機為買方爭取更為有利的交易。

　　她說："如果我們晚些時候達成交易，有可能得到一個更好的價格。"她指出，有時賣方需要更多的時間購置新屋。

　　Cusumano補充道，如果是全現金交易，買家可能享受一定的價格優惠。

　　新開發專案適用於不同策略

　　房地產經紀人指出，針對尚未動工或建成的新開發專案，買家需要採取不同的談判策略。在南佛羅里達州等地，由開發商定價的新建高層住宅樓頗受買家的歡迎。

　　Cusumano說："這類開發專案往往沒有太大的議價空間。"但她能夠為買家爭取到一些額外的優惠，如升級款的櫥櫃或者更高階的浴室裝修等。

　　豪宅代理公司Compass駐南佛羅里達州高階總監Liz Hogan也認為，與開發商談判非常困難，但並非毫無可能。

　　Hogan同時擔任買方和賣方的代理人。2014年，她負責銷售由扎哈·哈迪德建築事務所Zaha Hadid Architects操刀設計的邁阿密豪華公寓專案 One Thousand Museum的整個56層。開發商在獲得下一輪融資之前需要滿足一定的銷量。當她和客戶與開發商進行議價的時候，這一數字已經非常接近，所以時機正好。

　　她說："正因為如此，我們獲得了一個非常划算的價格。"此外，她還為客戶爭取到了五個停車位，而其他業主一般只配備兩個。在她的要求下，開發商為客戶的特斯拉安裝了一個充電樁，併為酒窖預留了空間。

　　就新開發專案而言，買家應提前瞭解諸如此類的附加優惠。Hogan曾成功說服開發商改動平面佈局，或者交付"全裝修單元"，而非"半裝修單元"，後者是指業主需要自己加裝地板、窗簾、燈具和其他配件。

　　她說："我們曾委託開發商完成全部的室內裝潢。當然，我們需要為此支付費用，但我們不必尋找另一家施工單位，輕鬆地節省了八個月的時間。"

　　此外，新樓盤通常會收取總房款的1.5%作為開發費用，用於辦理產權和過戶等手續。Hogan稱，在99%的情況下，她能夠與開發商協商減免這一費用，為買家節約一大筆錢。

　　國際買家需考慮潛在匯率變化

　　總部位於倫敦的房地產代理公司Spot Blue International Property負責人Julian Walker稱，對於跨國房屋交易來說，買家可能會考慮增加一個關於潛在匯率變化的條款。

　　Walker說："買家想要限制匯率波動帶來的風險。"他補充道，有時候匯率變化可能帶來一筆不小的額外開支。

　　為此，買家可以在交易時鎖定匯率。但這伴隨著一定的風險，因為匯率也可能朝著有利於買家的方向變化。

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