墨爾本房地產增值的可能性

　　一直以來都有朋友不清楚澳洲的房產看漲還是看跌，是不是應該及時出手投資?和未來發展的趨勢到底是如何呢?下面由小編為你分享的相關內容，希望對大家有所幫助。

　　和未來發展的趨勢如何?

　　澳大利亞房產市場究竟有沒有泡沫?

　　澳大利亞的總人口在今年的2月份才剛剛突破了2400萬。那麼在悉尼、布里斯班、墨爾本、珀斯，源源不斷而起的高樓，不斷開發的新區是否真的有足夠旺盛需求的來支撐?澳大利亞的公寓市場是不是已經供不應求了，還有沒有上升的潛力呢?在這裡，我要跟大家好好地去解釋一下。

　　關於所謂的泡沫理論，一直都不絕於耳，從來就沒有消失過。但來自移民、留學、旅遊不斷增加的人口增長需求表明，澳大利亞房地產市場的快速發展，還是有堅實的剛需的。

　　在一些研究報告中反覆出現的澳大利亞房地產供應量的資料，根據批文上的數量，他們都是根據批文上的數量，而不是實際交房的數量，而按照澳大利亞房地產嚴格的操作流程，真正能交房的可能只是佔很少的一部分。

　　因為銀行精準的稽核制度對開發商的嚴格要求，不是所有開發商都能夠從澳大利亞的銀行裡面獲得建設貸款。

　　加上目前更加嚴格的借貸標準，更加一致的開發商的樓盤進入批准階段，就有可能出現的情況是一半以上的批文都不會獲得通過，一般以上的房子都不會建成。

　　而澳大利亞人口增長的速度又非常之迅猛，遠遠超於預期，原本預計澳大利亞的人口將在2017年突破2400萬，實際上已經在2016年的2月份突破這個資料了。

　　所以，倫敦的一家知名的物業管理公司日前就釋出了新的一期全球房價的指數報告，2015年的第二季度至2016年的第一季度，全球房產綜合指數上漲了3.4%。其中，澳大利亞的房產增長了8.7%，是55個取樣國中排名第六。雖然這一個排名比上一年下滑了兩位，但從總體來講，還是不錯的。

　　澳洲政府加高印花稅對市場影響幾何?

　　近幾年來，似乎一直都有政策在提高海外買家的門檻，比如說FIRB就是海外投資資產的稅費，又或者說是提高了印花稅，還限制貸款。海外買家究竟還能不能投資澳大利亞的房產呢?

　　其實，加高了印花稅以及海外貸款的嚴格，從一定程度上也證明了投資市場的活躍。澳洲政府想加大收入，因為如果真的要出入控制房價，出於控制房價的考慮，限制海外投資的話，那直接禁止就更簡單了。

　　但是，澳大利亞政府並沒有這樣做，海外投資，包括對房地產的投資都在不斷地增加。這一切都足以說明一個問題，從來沒有任何政策或者風聲說澳大利亞要關閉海外投資市場。

　　而且政府努力地去提高海外的投資，投資者的門檻是為了保證澳大利亞整個房產是處於一種均衡、穩定，在一定的範圍裡面去增長。

　　在這裡，我要在這裡重申一點，澳大利亞的房地產市場其實目前來講，它是處於一種重新的整固，重新的去控制它的供應量，而令到整個市場更區域一種理性的、合理的增長。

　　賣給外國人的公寓佔據交易總額30%

　　很多的朋友會問，既然中國現在是排名第四，在澳大利亞的海外投資者，那目前我們中國人在澳大利亞投資房地產的狀況是怎麼樣呢?下面我要繼續跟大家好好地去談一談，有關這個華人在墨爾本的投資狀況。

　　目前，在澳大利亞的國家銀行的統計，在墨爾本賣給外國人的公寓，其交易額佔據了整個市場的30%，澳大利亞國家銀行的首席經濟家，他曾經說過這樣的話，海外投資者約佔整個墨爾本拍賣市場的20%，而在墨爾本市中心的商業區，大約有60%的公寓市場是為海外投資者所投資。

　　知名的企業，中國的房地產商也不斷地去進入澳大利亞所謂的房地產市場，比如大家非常熟悉的綠地集團，在澳大利亞的跑馬場的專案就是一個非常好的專案。由綠地集團從維多利亞馬術俱樂部手中購買的土地，並且在那裡興建了大概是一千套到兩千套的住宅。

　　近年來，我們也不斷地聽到了有很多的投資者，在澳大利亞里面去成交了這些所謂的重大的房地產交易。比如去年3月，來自上海的投資者就買下了澳洲CBD核心地段裡面的Tower street的一處地產，遠遠超出了原來的價格，成為了當時轟動一代的新聞。

　　剛剛過去的6月，一家總部在中國南昌的房地產開發公司，也拍賣下了一家原來澳洲非常有名的金融服務公司，位於澳大利亞的總部。當然了，上個月我們的一位華人買家也創造出了澳洲墨爾本最貴的富人區Toorak新的樓盤價格，2400萬從斯摩根家族下面買回去了一套豪宅，從而也重新整理了墨爾本地區的最高房價記錄。

　　華人聚集的幾個區，過往幾年的房屋價格資料，由於我們國內的投資者不斷地進入澳洲，所以在墨爾本一些深受華人喜愛的區，房價的攀升是遠遠超出平均水平的。

　　目前來講，在整個墨爾本，分別是有三塊最熱門的所謂的投資地，第一個就是Glen Waverley，第二個Doncaster，還有就是Box Hill。在2015年，這三個地區獨立的房子分別上漲了25%、21%和42%，遠遠超於11%，墨爾本的平均樓價的漲幅。

　　政府打壓 房價不跌反升

　　我們再來談談第三個問題，和未來發展的趨勢。

　　前一段時間，四大銀行對純海外收入的貸款進行了限制，維州和新州的政府紛紛提高了海外購房者的印花稅和土地稅，所以很多的專家將銀行這些行為解讀為澳大利亞政府對房價的打壓和限制。

　　甚至有不少的專家和媒體都預測，今年澳洲的房地產價格會下跌8%。不過，最近最新的資料公佈以後，大家都傻眼了，澳大利亞地產的價格不但沒有跌，反而上揚了。最新的資料顯示，過去的三個月，也就是2016年的第二個季度，墨爾本的樓價上漲了3.5%。

　　上漲的原因，當然還是剛性的需求強勁，而且受到了5月份降息和負扣稅的政策的話帶來的變動刺激，大家原來以為去年的猛漲局面不會在今年重演，但恰恰目前的房價仍然是在節節攀升。

　　有很多專業的機構和分析師認為，人口的增長、就業的增長和利率的降低都會推動房地產的增長，但因為限制政策，房產不會突發性爆炸，現在還是入市非常好的一個契機。

　　澳洲的聯儲局局長史蒂文斯曾經說過，和一年前相比，低利息所帶來的風險比較少，而住房投資有助於推動近期的經濟活動。

　　而史蒂文斯的觀點也正好驗證了新財政案的決議，確實沒有對現有的投資房的負扣稅政策進行修改，這也是非常利好澳洲的墨爾本房地產的消費與投資。

　　還有就是最近在澳大利亞移民局所宣佈的一個訊息，自2016年7月1號起，澳大利亞將全面開放小學生的留學簽證。

　　也就是說，以前去澳大利亞讀大學、去到澳大利亞讀中學，現在連去澳大利亞讀小學也可以了，相信增加了這個澳大利亞，小學可以去澳洲留學的這個狀況，必然也會隨之帶出了新的人潮，去增加所謂進入墨爾本住宅市場的需求。