房地產銷售的基本常識

　　中國人的一句俗語：“衣食住行”，反映出房屋在生活中的重要性，下面就讓小編為你們介紹一下吧。

　　：樓宇的面積

　　樓宇的大小以面積計算。在國內，大家都有習慣了採用平方米，所以我們以平方米來計算樓宇面積。但在香港則多采用平方尺，有關折算如下：

　　1平方米=10.76平方英尺

　　樓宇的面積有所謂建築面積與實用面積之分。實用面積是指各單位內所佔的面積，我們要留意實用面積並不是內壟面積，我們數地下磚得到的只是內壟面積。實用面積是從外牆開始計算的，若牆壁連著其他單位，則從這幅牆的中間開始計算。

　　每一層大廈均有些公用的地方如走廊、樓梯等。每單位的建築面積就是各單位的實用面積加上部分公用地方面積。例如一層[三梯八夥]***三部升降機、每層八個單位***的大廈，每單位實用面積400尺***400尺×8+800尺***。所以每單位的建築面積為500尺***4000尺÷8***。

　　我們稱實用面積與建築面積的比率為實用率。上面的例子中，實用面積與建築面積分別是400尺及500尺，故實用率為80%***400/500***。

　　不過，每一層單位未必完全一樣，而是有大有小，那麼公用的地方是否按面積的比例來分配呢?這就要由發展商來決定了。

　　但一般的做法是以單位的數目來攤分，如公用地方佔800尺，每層八夥，即使各單位的面積並不相同，每單位仍各攤分100尺的公用面積作為計算。這樣，大單位的實用率會較細單位高。如一層八夥單位，共有四個400尺、二個500尺、二個700尺單位，各單位的實用率如下：

　　400尺 500尺 700尺 全層面積

　　實用面積 400 500 700 4000

　　建築面積 500 600 800 4800

　　實用率 80% 83.3% 87.5% 83.3%

　　另外，即使建築面積相同，但若實用率不同，實用面積可能出現很大的差異。例如另一層[一梯兩夥]的大廈，每單位的實用面積為300尺，公用面積為400尺，故全層共1000尺***300尺×2+404尺***，所以每單位的建築面積亦是500尺，實用率為60%***300/500***。

　　不過，我們計算每單位的每平方尺價錢時，主要還是以建築面積作為基數。所以，我們考慮某物業的面積與價錢時，需同時考慮下列三項：

　　***1*** 建築面積

　　***2*** 建築面積的每尺價錢

　　***3*** 實用率***或實用面積***

　　：樓宇有[交吉]與[不交吉]之分

　　我們稱空置的單位為交吉單位，這個[吉]字從何而來/原因大概是[空屋]與[凶屋]同音，聽來不甚吉利，故改稱[吉屋]。我們將一個空置的單位出售，稱為交吉出售，不過所謂吉，有較深入的意思，即出售的樓宇是可以立刻入住的。如果某單位業主已將單位租出，並已簽署一份正式租約，而業主現在將單位出售，我們便稱此單位[不交吉]。

　　：物業種類

　　樓宇的用途主要分為住宅與非住宅兩大類，非住宅包括商業***寫字樓、店鋪及工廠***。住宅一般可分為多層式***設電梯***高層式及別墅等。

　　寫字樓的售價通常比工廠的售價為高，故有些廠家以工場作寫字樓之用。當然。每間工廠都有自己的寫字樓，但政府對於寫字樓所佔的面積比率是有所規定的。

　　：樓花與現樓

　　樓花即建築中的樓宇，現樓則是已建成的樓宇。大部分置業者都希望購買全新的居所，但地產發展商通常會在建築期間將樓宇推出發售，故置業者亦只好購買樓花。但我們購買樓花，需特別小心，因為;

　　1、若發展公司出現了或其他原因而不能將大廈完成或不能依期完成，會帶給我們很大麻煩。

　　2、整項發展計劃可能有變。例如將計劃縮減，一個本來打算分三、四期興建的大型屋村計劃可能因某些原因而取消第二期及以後的計劃，入夥後居住的環境便不是推出發售時所列明的[自成一國]了。

　　另外，樓花還有以下缺點：

　　1、買現樓可以看清楚單位的間格、用料、方向景色等。購買樓花則只能參觀示範單位。但示範單位只能使購買者瞭解單位的大小、間格，況且，並不是每個發展計劃都設有示範單位。

　　2、不能準確知道入夥日期，購買樓花後通常要等一年後才能入夥。買現樓則大概只需一個月時間便可收樓。

　　3、樓花期間也要付款，加上我們現在居住單位的租金或樓宇分期，自然增加負擔。

　　3、要支付一些額外費用如賣方的睇價、經紀佣金等。