房地產估價的方法
在房地產買房時怎樣進行估價呢?而二手房的估價方法又有哪些?下面是小編整理的一些關於的相關資料,供你參考。
1、成本法：成本積演算法即是對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值以外，對於正常成本費用累積後取得一定的資本利息和合理的投資利潤，得出房地產土地使用權價值的方法。
2、市場比較法：挑取市場上有相同用途、其他條件相似的房地產價格案例與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過準確的指數對比調整，得出估價物件房地產的價值的方法。
3、剩餘法：房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它後即可得出房產價值或土地使用權價值。
4、受益法：不同的地區、不同用途、型別的房地產受益率也有所不同，根據待估房地產的受益返算其價值的方法即為受益還原法。
5、假設開發法：對於一個未完成的房地產開發專案***純土地或在建工程等***，通過測算正常開發完畢後的市場價值，然後扣除剩餘開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。
6、基準地價法：針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最後得出估價物件土地使用權價值的方法。
7、路線價法：土地使用權的價值跟土地所處位置***臨街狀況：寬度深度***有很大的關係，對於同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價物件土地價值的方法即為路線價法。
二手房的估價方法
一、獲取估價業務：
1.政府委託。2.企業或個人委託。3.自有自估。
二、受理估價委託：
1.明確雙發權利與義務。2.合理安排時間及人員。3.保證估價質量。4.適當提供相關附加***增值***業務。5.注意適應相關行業的要求***如審計***。
三、擬定估價作業方案：
估價作業計劃應當有經驗豐富的估價師多人共同擬定，擬定估價計劃必須先行調查，在已經確定估價專案的基礎上，就執行各專案的性質、工作量、人員安排、時間、各專案連結做出統一安排。包括手機整理委估地產的相關資料、實地踏勘證、分析價格影響因素及條件、估價方法的選用。試算價格或租金調整、確定估價額、提出估價報告等具體內容和相應的處理計劃。
四、收集資料實地踏勘：
產權登記資料、地籍圖、建築平面位置圖、地價、地租資料、市政管網圖件及資料、城鎮規劃圖、現場踏勘包括查證地產位置狀況、地上建築物現狀、裝修及使用情況、勘察周圍環境景觀、地價調查等內容。
五、分析整理相關資料：
對於收集的資料，應充分分析是否為估價作業必要的充分資料，以及該資料是否存在偏差或不真實，所以有必要對資料進行整理和分析，對針對不同估價方法所收集的資料進行歸類：對影響地價的一般因素、區域因素、個別因素等進行分析。
六、選定方法試算價格：
根據估價目的、估價物件特點，所收集到的資料的狀況。選擇市場比較法、收益還原法、剩餘法、成本逼近法、路線價估價法、基準地價係數修正法等幾種方法中的一種或幾種方法來進行估價，一般不少於兩種方法。
七、確定宗地估價結果：
估價師根據估價資料。物件、目的、方法、估價原則以及各試算價格的客觀分析，結合估價者的知識經驗和智慧加以判斷，對各試算價格進行調整，進而確定最後的估價額。一般有五種方法，一是算數平均值，二是加權平均值，三是中位數，四是眾數，五是以一種價格為主，其他價格進行參考。
八、撰寫估價報告書：
土地估價機構在估價完成後，分別提交土地估價結果報告和土地估價技術報告，前者提交委託估價者，後者由土地估價機構存檔和提交土地管理部門確認和備案。***從報告格式上看。宗地估計報告可分為書信式、文字式和表格式。***
九、交付估價報告
十、估價資料歸檔
房地產的過戶流程
一、訂立合同
房地買賣雙方應當依法訂立房地產買賣合同***以下簡稱買賣合同***;本文主要以上海房地產買賣為例。買賣合同可使用上海市房屋土地管理局制定的示範文字，也可使用自制合同。
二、過戶申請
房地產買賣雙方應當在買賣合同生效後三十日內，向房地產交易管理機構提出過戶申請，並提交下列材料：
1.房地產權證書***或房屋所有權證、土地使用證***;
2.已訂立的買賣合同;
3.買賣雙方合法的身份證明;
4.經填寫無誤的上海市房地產轉讓過戶登記申請書;
5.其他有關的檔案。
房地產買賣雙方使用自制合同的，當事人在過戶申請前應委託經市房地局認定的法律服務機構進行預審，法律服務機構對符合規定的自制合同，提出預審合格意見。其他有關的檔案包括當事人的委託書及代理人的合法身份證明，共有人放棄優先購買權的證明，承租人放棄優先購買權的證明。若按有關規定應辦理土地使用權手續的，須提供經簽訂的《上海市國有土地使用權出讓合同》***副本***。
三、受理申請
對於資料齊備、證件齊全，符合受理規定的房地產買賣，房地產交易機構應予受理，並向買賣雙方出具收件收據。收件收據是房地產交易管理機構開具的表明已受理該房地產買賣過戶的文書，具有法律效力，受理日期一般為開據收據的當日。除房地產交易管理機構作出不予過戶決定外，房地產交易管理機構受理過戶申請之日為房地產權利轉移的日期。
四、資料稽核
市、區、縣房地產交易管理機構受理過戶申請後，應對買賣雙方提供的申請過戶資料進行稽核，稽核主要有以下幾方面的內容：
1、當事人提供的材料是否合法、有效;
2、申請書上填寫的內容與所提供的材料是否一致、無誤;
3、房地產的權屬是否清楚，有無權屬糾紛或他項權利不清的現象，是否屬於法律規定不得轉讓的範圍;
4、受讓人按規定是否可以受讓該房地產;
5、買賣的房地產是否已設定抵押權;
6、對於買賣已出租的房地產，承租人是否放棄優先購買權;
7、對於買賣共有的房地產，共有人是否放棄優先購買權;
8、房地產交易管理機構認為應該稽核的其他內容。
五、稽核批准及繳納稅費
經稽核，凡符合過戶條件的，房地產交易管理機構應在受理過戶申請之日起起15日內通知買賣雙方按規定繳納綜合稅款、契稅、房地產交易手續費等稅費。凡屬行政劃撥土地上的房地產買賣，按規定不需要辦理土地使用權出讓手續的，房地產交易管理機構應通知轉讓人按規定繳納土地收益金。土地收益金由房地產交易管理機構彙集後統一解交市房地局，上交市財政。經稽核，凡不符合過戶審批條件的，房地產交易管理機構應在受理過戶申請之日起15日內書面通知買賣雙方不予過戶，辦理退件手續。
六、資料移轉
房地產交易管理機構稽核同意轉讓過戶後，應將《上海市房地產轉讓過戶、登記稽核表》及有關資料移交房地產登記機構，由房地產登記機構按照《上海市房地產登記條例》的規定辦理房地產轉讓變更登記。
七、複議及訴訟
買賣雙方當事人對於市、區、縣房地產交易管理機構作出的不予過戶決定有異議，可向市房地局申請行政複議，也可直接向人民法院起訴。市、區、縣房地產交易管理機構應加強受理視窗的力量，公開辦事制度，對於資料欠缺的房地產買賣，一律不予受理。資料齊備受理後，應儘快進行稽核，並及時給予買賣雙方當事人明確答覆。市、區、縣房地產交易管理機構應積極做好存量房地產買賣臺帳的登入工作，每月按時上報“存量房地產轉讓統計月報”。