房地產估價市場分析法

　　近年來,隨著房地產業的發展和壯大,房地產業在國民經濟中的重要作用得到充分的體現和發揮,並逐步成為國民經濟的基礎性和支柱性產業。以下是小編為大家整理的關於，一起來看看吧!

　　篇1

　　隨著我國房地產市場的不斷完善和物業稅的開徵，市場比較法顯得日趨重要。本文將從市場比較法估價的整個過程—— 即交易案例的選擇，特徵因素的確定，影響因素的量化處理和最終比準價格的確定，對市場比較法進行全方位的歸納討論分析，進而減少每個過程的誤差，從而達到提高房地產估價價格的準確性的目的!

　　市場法概述

　　市場法***Market Comparative Method***，又稱市場比較法、市價比較法、交易例項比較法，是通過類似房地產的成交價格來求取估價物件價值的方法，較具體地說，是選取一定數量、符合一定條件、發生過交易的類似房地產，然後將它們與估價物件進行比較，對它們的成交價格進行適當的處理來求取估價物件價值的方法。

　　市場法估價需要具備的條件是在估價時點的近期有較多的類似房地產的交易.因此在運用市場法的時候，需要房地產市場比較活躍.這樣才能保證房地產交易的例項較多，容易蒐集，同時在對比指標和技術引數上具有良好的替代性。

　　市場法估價的步驟：蒐集交易例項;選取可比例項***3個或3個以上*** 對可比例項的成交價格做適當修正***包括交易情況、交易日期、房地產狀況的修正***;求取比準價格。

　　交易案例的收集

　　市場法適合於有豐富交易例項的房地產估價因此尋找一定數量且合乎標準的參照物，是應用市場法的關鍵所在。

　　交易例項的資訊資料的來源有兩種，即直接來源和問接來源，兩種渠道資料的獲取都有其侷限性。

　　第一，直接來源。

　　直接來源就是直接從交易雙方獲取交易例項的相關資料資料。房地產市場是一個不完全的市場，房地產成交價格往往容易受交易中的一些特殊因素的影響，從而偏離正常的市場價格!例如，強迫出售或強迫購買的交易，利害關係人之間的關係，交易雙方或某一方對交易物件或市場行情缺乏瞭解的交易!急於出售或急於購買的交易。交易雙方或某一方對所交易的房地產有偏好的交易!相鄰房地產的合併交易，交易稅費非正常負擔，受迷信影響等!

　　因此在評估中應該儘可能地調查訪問已交易的資產買賣雙方，收集有關交易例項的各種資訊資料，瞭解市場的交易情況，對可比例項的成交價格進行修正。在市場法評估中交易案例的資訊資料的直接來源中，可借鑑的抽樣調查方法主要有重點調查、訪問調查、觀察法等方法。直接的資料資料對於評估人員來說可信度很高，但由於人力、物力、財力等各方面的客觀原因，這種方法收集上來的資料還是有限的。

　　第二，間接來源。

　　間接來源是指通過別人的調查或實驗資料而獲得資訊的途徑。對於市場法而言，資料翔實充分會使評估結果趨於客觀合理，而作為公佈市場資訊的各媒介應充分發揮其資訊橋樑作用。這裡所說的媒介一般包括新聞媒介、專業雜誌、政府資訊中心等。

　　新聞媒介。新聞媒介的資訊不僅包含了原始資訊，並且通常還有一些分析。這些分析有助於評估人員加深對所需資訊的理解，並能節約分析時間。但新聞媒介在報道一些產業、公司和政府機構時往往帶有一定的傾向性，評估人員要注意對這些資訊的鑑別。

　　專業雜誌。蒐集各種報刊雜誌上、網路上有關資產出售、出租和產權轉讓的廣告，再通過電話、網路、傳真等方式諮詢相關資產的實體特徵、經濟特徵、交易條件等具體內容。。對評估機構來說，有時最好的資訊源還是專業的雜誌。這些行業雜誌一方面能夠提供市場法理論研究的新成果。另一方面，能夠提供及時準確的市場資訊資料!

　　政府資訊中心。許多有關資訊還可通過檢視各級政府部門的

　　資料獲取。例如房地產權利人轉讓房地產時向政府有關部門申報

　　的成交價格資料，政府出讓建設用地使用權的價格資料，政府或

　　其授權的部門確定，公佈的基準地價，標定地價，房屋重置價格

　　及房地產市場價格資料等!這些政府部門的資料一般具有較高的

　　權威性和可信度。

　　同行之間互相提供資訊。這可以通過當地資產評估協會從中

　　協調，或者建立評估協會的資料資訊網，促使評估機構在該資訊網上釋出資訊、交流各自經手的交易例項。

　　建立交易例項資料庫及GIS資訊系統。評估過程是以基礎資料資料為依據，應用評估理論、方法進行分析、對比、計算的過程。市場法進行評估尤其需要大量的市場交易參考資料。因此，在平時的估價過程中，評估機構要注意收集和存檔一些典型交易例項以備選用。

　　在計算機技術和網路技術的飛速發展的今天，房地產評估機構，應該抓住機遇，利用計算機網路技術的強大的資料管理功能和空間資料分析功能，積極建立起自己的市場資訊資料庫，及時儲存和查詢相關的資料，強化評估資訊的蒐集、處理、儲備能力，提高評估結果的正確性，使市場法得到更好的應用。例如，建立基於GIS的房地產估價資訊系統，將地理資訊系統與房地產估價資訊、房地產估價模型結合，可以提高可比例項選取的準確性以及規範估價人員對估價方法中引數取捨的主觀隨意性，實現估價理論與方法的科學性、嚴密性。

　　交易例項的選取

　　一、可比例項在選擇時包括定量選擇和定性選擇兩方面

　　第一，數量上的定量選擇。

　　定量選擇指在數量上對參照物的個數進行確定，個數不能太少，否則會因某些偶然因素而影響評估價值，當然個數也不能太多，這樣會造成不必要的浪費。

　　第二，特徵上的定性選擇。

　　定性選擇指從可比例項的質量出發進行選擇。選取可比例項時，不僅僅是從單一的價格出發進行比較，還應考慮可比例項的交易型別，交易日期和房地產狀況等因素。在市場法估價中，尤其是房地產狀況因素最為複雜，它還包括區位條件、建築結構、權利性質、用途等具體的因素。在比較時，資料數量大，可靠性要求高，選取時的工作量較大。

　　二、提高評估人員的執業水平和經驗技能

　　在交易案例的選擇中，既涉及交易案例本身的選取也涉及選取案例的專家，採用市場法對房地產進行評估時。要求評估人員能夠全面準確地調查市場資料，合理選擇比較案例，並將比較案例與評估物件進行全面、細緻的比較，確定適當的修正係數，以保證評估結果的準確性。因此評估人員的執業水平和經驗技能的高低與評估結果的準確性有著緊密的關係。但是目前國內缺少能夠熟練運用市場法的高素質人才，制約了市場法的應用，因此要全面提高評估人員的執業水平和經驗技能!

　　指標因素的修正

　　市場法應用中的另外的一個難點就是對交易例項進行指標因素的修正，通常在估價中主要對交易例項的房地產價格進行交易日期、交易情況、和房地產狀況三方面的調整，最後得出待估房地產的價格!因此，在對交易例項的指標因素進行相關的修正時，如果我們遵循一定的修正順序，在修正的各個階段使用適宜的修正方法，這樣既可以節約相關的時間，又可以提高評估結果的準確性!

　　一、特徵因素的選擇

　　可比例項的選擇必須符合基本可比性，即要保證用途相同、結構相同、時間相近、處於同一供求範圍。影響程度比較大的因素作為特徵因素，特徵因素的選擇針對房地產的不同用途，我們這裡可以藉助專家的實踐經驗和專業知識來選擇他們認為影響程度大的因素作為特徵因素，並結合實際情況確定其隸屬度和權重。

　　由於影響房地產的因素比較多，結合房地產估價這個特點，我們這裡可以運用Delphi法***即專家打分法***來確定特徵因素。Delphi法是針對所預測的問題選擇一批專家，根據專家的意見對關心的問題作預測。具體做法是：

　　第一步，選擇專家。要求專家總體權威性高，代表面廣;如房地產估價師、資產評估師、政策決策人員等等，人數適當，建議在10人左右;

　　第二步，設計徵詢表格。確定評價指標，表格中將預測問題的可能結果設計成多項選擇答案，發給各個專家，將各個專家的反饋結果彙總加工整理，同時準備比較案例和待評估的資料。

　　第三步，專家徵詢和轉詢資訊反饋，再次設計表格發給專家，徵求意見。

　　這樣，分別由每個專家單獨掌握的資訊會傳遞給所有的專家使得各專家掌握了全面的預測資訊。類似經過幾次迴圈，專家的意見會很集中，得到基本一致的預測結果，確定了在這個可比例項中影響程度比較大的特徵因素。

　　二、為特徵因素建立指標體系

　　進行房地產狀況調整，就是把可比例項在自身狀況下的價格，調整為在估價物件房地產狀況下的價格。房地產狀況調整可以區分為區位狀況調整，實物狀況調整和權益狀況調整。在這三種調整中。還應該進一步地細分為若干因素的調整。

　　因此，在修正過程中，可以採用層次分析法，將其分為三大類，分別為～、二、三個等級.房地產狀況調整為一級評價指標，再將一級評價指標分為區位狀況調整，實物狀況調整和權益狀況調整***稱為二級因素***，各二級因素又可分為若干子因素***稱為三級因素***。這些相互獨立、相互影響的因素，構成了影響房地產價格水平的因素評價體系!

　　然後，確定三級指標中各因素指標的指標分值計算辦法或評

　　分標準;再利用專家打分法的方法，計算各三級指標對二級指標

　　的影響權重及二級指標對評價目標的影響權重，按一定的併合規

　　則。將各影響因素的指標分值併合成評價目標的綜合總分值。

　　三、建立多元線性迴歸模型

　　房地產的價格影響因素有許多，但是待估房地產與交易案例之間價格的差異是由於它們因素量值不同而引起的。因此。可以把待估房地產與交易案例的價格看成諸因素的函式，隨著因素量值的變化而變化;通過多元線性擬合，把類似待估房地產的價格儘量地靠近所擬合的直線，即通過方程計算出來的價格與實際交易價格差的平方和最小。那麼，我們通過方程計算出來的待估房地產的價格則與實際價格值差別最小，這樣能提高估價的準確性。最後。我們也可以通過迴歸模型中的F和t檢驗方式，來檢驗迴歸方程的顯著性和相關性，進而得到合乎標準的可比例項。因為已有的文獻已經對具體的迴歸模型的建立及操作步驟做過詳細的論述，本文將在這裡不做過多的解釋。

　　結論：隨著我國房地產市場的發展和活躍度的增加，如何科學地運用市場法進行房地產評估變得越來越重要。根據市場法的替代原理，從科學合理進行全方位的交易案例的收集，憑藉專家的豐富經驗及數學線性迴歸的方法實現指標因素的科學量化。提高房地產估價的準確度，從而客觀的反應出估價結果的真實性和可信性對其在我國的實際應用具有重要的意義!

　　篇2

　　一、引言

　　近年來，隨著我國房地產業的迅速發展和房地產市場的不斷完善，房地產估價行業獲得了越來越大的發展空間，同時也成為與房地產買賣、租賃、抵押、拍賣、徵用地補償等經濟活動離不開的一個行業，在我國經濟中的地位El益突顯。準確客觀的房地產估價有助於建立合理的房地產市場秩序，促進房地產公平交易，將房地產價格導向正常化，反過來促進房地產業的發展和完善。本文將灰色關聯分析技術與房地產估價的市場法有機的結合起來，介紹了灰色關聯分析在市場法的各個環節中的應用。首先，通過橫向分析判斷各特徵因素對價格的影響程度，選取待估房產的主要特徵因素並確定因素權重;然後，進行縱向分析判斷各交易例項與待估房產的相似程度，選擇可比例項進行房地產價格的估算。這種方法完全是建立在已有資訊的基礎之上的，與傳統的市場法相比，改進後的市場法降低了估價人員的主觀性，大大的減小了估算誤差，保證了估價的客觀性和準確性。

　　二、基於灰色關聯分析的市場法原理

　　灰色關聯分析是一種“整體比較”，其實質是通過確定若干比較數列與參考數列的幾何形狀相似程度來判斷其聯絡程度。其基本思想是將評價指標原始觀測數值進行無量綱處理，計算關聯絡數、關聯度並根據關聯度的大小對待評指標進行排序。該方法對樣本量的多少和樣本有無規律都同樣適用，而且計算量小，十分方便，更不會出現量化結果與定性分析結果不符的情況。本文按以下步驟建立房地產估價市場法的灰色關聯分析模型：

　　***一***蒐集交易例項、建立房地產狀況評價表

　　蒐集內容完整、真實的交易例項，是提高估價精度的一個基本保證。運用市場法估價需要大量的交易例項，因為掌握大量的房地產交易例項，是把握估價物件所在地的正常房地產市場價格行情，確定對房地產價格起主導作用的因素及其影響程度，選擇符合一定數量和質量要求的可比例項，及最終評估出客觀合理的價格的前提條件。

　　各交易例項的交易價格和相互間的價格差異是由諸多房地產特徵因素共同作用而成的，這些因素或大或小的決定著價格的高低，客觀而準確的量化這些影響因素，是應用市場法的先決條件，也是準確合理估算房地產價格的關鍵。目前，房地產估價行業中量化特徵因素的標準和方法有很多，本文采用專家打分法按杭州市各評估事務所普遍採用的十分制標準對各特徵因素予以評分量化。綜合分析各交易例項和待估房產的情況，對各因素量化打分後，形成房地產狀況評價表，為進一步的計算作準備。

　　***二***橫向分析確定待估房產主要特徵因素及因素權重

　　房地產價格受諸多因素影響，不同用途房地產主要特徵因素不同，而各種因素對價格的影響也不盡相同。估價過程中對每個影響因素都予以考慮分析不但不現實而且也沒有必要，只需選擇對價格起主導作用的因素進行分析即可;但是，即使是選取的主要特徵因素對價格的影響程度也是不同的，若都以相同的權重來考慮，也明顯不夠合理。因此，改進後的市場法通過對房地產狀況評價表進行橫向分析，計算各特徵因素與交易價格的關聯度大小，來反映各因素對價格的影響程度，從而找出主要特徵因素，賦予相應的權重。具體步驟如下：

　　四、結論

　　市場法是房地產估價中應用最普遍的一種方法，而選取主要特徵因素並進行因素修正和選取恰當的可比例項是運用該方法的兩個關鍵問題。本文運用灰色關聯分析技術對市場法予以改進，加強對影響房地產價格的各特徵因素的分析，為房地產估價工作中面臨的主要特徵因素選擇和權重確定的困難提供了一種客觀的解決方法，同時也為選擇待估房產的可比例項提供了一種更加科學的方法，增加了評估的合理性和準確性，減少了估價人員的主觀性。另外，該方法簡單實用，利用EXCEL電子表格就可以快速完成，具有較為廣泛的應用前景

　　篇3

　　一、2016年第一季度汕尾市巨集觀經濟分析

　　2016年以來，汕尾市總體經濟實現平穩開局。但受國內外經濟形勢的影響，部分經濟指標走勢偏弱，經濟下行壓力較大。初步核算並經省統計局核定，一季度汕尾市實現地區生產總值168.66億元，同比增長6.7%，增速比上年同期提高0.4個百分點，與全國平均增速持平。經濟執行主要特點如下：

　　***一***農業生產平穩發展。

　　一季度汕尾市完成農林牧漁業總產值49.06億元，同比增長4.6%，實現農林牧漁業增加值29.87億元，增長4.6%。

　　***二***規模以上工業穩定增長。

　　一季度汕尾市實現規模以上工業增加值38.53億元，增長4.6%。其中大中型工業企業完成增加值34.04億元，增長1.2%。分經濟型別看，國有企業、集體企業、股份制企業和其他經濟型別企業則分別增長17.4%、4.8%、11.0%和23.3%，外商及港澳臺投資企業下滑，下降6.2%;分主要行業看，農副食品加工業、橡膠和塑料製品業增長迅速，分別增長27.1%和24.0%，紡織服裝、服飾業增長19.1%，非金屬礦物製品業增長12.2%，電力、熱力生產和供應業增長2.5%，文教、工美、體育和娛樂用品製造業下降2.3%，計算機、通訊和其他電子裝置製造業下降1.4%;分輕重工業看，輕工業增長8.9%，重工業增長1.3%，輕重工業比例為45.3：54.7。從工業用電情況看，工業用電量3.96億千瓦時，增長0.1%。

　　***三***固定資產投資增長較快。

　　一季度汕尾市完成固定資產投資58.31億元，增長15.5%，增速比全省高3.4個百分點，比粵東西北地區平均水平高8.2個百分點。其中，房地產開發投資延續了上年的增長勢頭，完成投資8.85億元，增長159.0%。從產業看，第三產業投資的大幅增長有效拉動投資較快增長。其中第一產業投資2.93億元，下降34%，第二產業投資16.37億元，增長3.9%，第三產業投資39.01億元，增長29.5%。

　　***四***消費市場執行平穩，物價漲幅提高。

　　一季度汕尾市完成社會消費品零售總額127.01億元，增長8.9%，增幅比上年同期回落1.2個百分點。其中，批發零售業113.2億元，增長8.8%;住宿餐飲業13.81億元，增長9.8%。分割槽域看，城鎮實現零售額93.85億元，增長9.3%，農村實現零售額33.16億元，增長6.2%。一季度居民消費價格指數上漲3.4%，漲幅比1-2月上漲0.2個百分點。受春節等因素影響，食品和菸酒類等有不同程度上漲，食品類上漲11.6%，其中菜類上漲43.8%，水產品類上漲14.4%，禽肉類上漲10.3%。

　　***五***外貿進出口與利用外資繼續下滑。

　　一季度汕尾市進出口延續去年下滑勢頭弱勢開局。根據市商務局統計，一季度汕尾市進出口6.6億美元，下降15.5%。其中出口2.8億美元，下降25%;進口3.8億美元，下降6.9%。實際利用外商直接投資493萬美元，下降49.8%。

　　***六***財稅穩定增收，金融信貸較快增長。

　　一季度，汕尾市財政完成一般公共預算收入6.35億元，按可比口徑計算增長21.8%。其中稅收收入4.34億元，增長51.6%，非稅收入2.02億元，下降14.3%。3月末，汕尾市金融機構本外幣存款餘額666.58億元，增長15.3%，貸款餘額330.53億元，增長14.6%。