房地產投資的特徵體現在哪幾方面

　　房地產投資是一種將資本投入房地產開發、經營、中介服務、物業管理服務等經濟活動，以獲得最大限度利潤的經濟行為。下面由小編為大家整理的房地產投資的特徵，希望大家喜歡!

　　房地產投資的特徵

　　房地產投資是一種將資本投入房地產開發、經營、中介服務、物業管理服務等經濟活動，以獲得最大限度利潤的經濟行為。

　　與其它專案投資相比，房地產投資具有以下特徵：

　　1、房地產價格具有不斷增值的趨勢。

　　供不應求是未來中國房地產市場的主導趨勢，究其原因，主要有以下幾點：

　　***1***城市經濟的發展

　　***2***人口的集聚

　　***3***生活水平的提高

　　2、房地產投資可以獲得多重收益，利潤率高。

　　主要收益途徑有：

　　***1***增殖收益

　　***2***租金收益

　　***3***銷售收益

　　***4***納稅扣除收益

　　***5***容易獲得抵押貸款

　　3、房地產投資風險相對較小，具有保值增值作用。

　　相對其他投資而言，房地產投資能較好地躲避通貨膨脹風險，原因有：

　　***1***地價具有增值的趨勢

　　***2***房地產本身具有抗通貨膨脹的功能，即使原材料等成本上升了，產品價格也可隨之上升，甚至上升的幅度超過成本上升的幅度

　　***3***對承租公司來說，應付租金是一種負債，即便承租公司倒閉破產，債務的清償權排在股票投資者等所有者之前

　　***4***房地產用途具有多樣性，不同的經濟狀況下都可以找到相對景氣的行業和公司來承租和購買

　　房地產投資高成本的原因

　　同一般投資相比，房地產投資具有以下特徵：房地產業是一個資金高度密集的行業，投資一宗房地產，少則幾百萬，多則上億元的資金。這主要是由房地產本身的特點和經濟執行過程決定的。房地產投資的高成本性主要源於以下幾個原因：

　　1、土地開發的高成本性。

　　由於土地的位置固定，資源相對稀缺程度較高以及其具有不可替代性，土地所有者在出售和出租土地時就要按照土地預期的生產能力和位置、面積、環境等特點，作為要價的依據，收取較高的報酬;同時作為自然資源的土地，不能被社會直接利用，必須投入一定的資本進行開發，所有這些因素都使土地開發的成本提高。

　　2、是由於房屋建築的高價值性。

　　房屋的建築安裝成本，通常也高於一般產品的生產成本，這是由於房屋的建築安裝要耗費大量的建築材料和物資，需要有大批技術熟練的勞動力、工程技術人員和施工管理人員，要使用許多大型施工機械。此外，由於建築施工週期一般較長，佔用資金量較大，需要支付大量的利息成本。再加上在房地產成交時，由於普遍採用分期付款、抵押付款的方式，使房地產的投入資金回收緩慢，因此，也增加了房屋建築物的成本量。

　　3、是房地產經濟運作中交易費用高。

　　一般而論，房地產開發週期長、環節多，涉及的管理部門及社會各方面的關係也多。這使得房地產開發在其運作過程中，包括廣告費、促銷費、公關費都比較高昂，從而也增大了房地產投資成本。整個房地產投資的實際操作，就是房地產整個開發過程。對每一個房地產投資專案而言，它的開發階段一直會持續到專案結束，投入和使用的建設開發期是相當漫長的。房地產投資過程中間要經過許多環節，從土地所有權或使用權的獲得、建築物的建造，一直到建築物的投入使用，最終收回全部投資資金需要相當長的時間。房地產投資的資金回收期長，原因包括：

　　一是因為房地產投資不是一個簡單的購買過程，它要受到房地產市場各個組成部分的制約，如受到土地投資市場、綜合開發市場、建築施工市場、房產市場的限制，其中特別是房屋的建築安裝工程期較長。投資者把資金投入房地產市場，往往要經過這幾個市場的多次完整的運動才能獲得利潤。

　　二是由於房地產市場本身是一個相當複雜的市場，其複雜性不是單個投資者在短期內所能應付得了的。所以，一般投資者必須聘請專業人員來進行輔助工作，才能完成交易。這樣，又會增加一定的時間。

　　三是如果房地產投資的部分回收是通過收取房地產租金實現的，由於租金回收的時間較長，這樣更會使整個房地產投資回收期延長。房地產經濟活動，是個大量資金運動的過程，一旦作出投資決定，資金的投入就是一個難以逆轉的持續過程。投資決策準確，是確保整個開發專案成功的關鍵。反之，投資決策失誤，就會導致重大損失。因此，慎重地進行決策，是房地產開發經營的必要前提。要保證投資決策成功，就必須在市場分析、財務分析的基礎上，認真做好可行性分析研究。

　　***1***市場分析。

　　市場分析的重點在於估計市場對於投資計劃中擬開發成為房地產商品的需求強度以及競爭環境的分析。對市場所做的研究有利於正確估計未來房地產的收益，進而有助於投資者在進行財務分析時，能夠正確計算出未來現金流量。

　　***2***財務分析。

　　投資者經由市場分析估計未來房地產的收益，進而估計出未來的現金流量。因此，財務分析的主要目的是經由現金流量的估計，計算出預期報酬率，並以所得的結果與要求的報酬率加經比較來判定這項投資是否可行。此外，財務分析並對投資的風險進行估計，以判定面臨的風險與預期報酬是否在投資者所接受的範圍內。

　　***3***可行性分析。

　　可行性分析是一個綜合的步驟。投資者除了利用前述市場分析與財務分析的結果，研究和判斷其可行性外，還要進行相關的建築與土地使用等法規限制的研究，以瞭解投資計劃在法規限制上是否可行，

　　因此，只有在計劃階段中的可行性分析確定後，整個計劃才可能付諸實施，而下一步驟的投資程式才能繼續進行。投資者必須瞭解在計劃評估過程中，可能會因為遭受的限制而作某些修改，因此，投資者在作可行性分析這個步驟時，並不能將其當作單純的接受或否決的過程，它實際上還包括了重新評估與修正的功能。通常，在一些較大專案中，為了確保投資決策成功，可行性分析要反覆研究，在正式決策之前，可作可行性研究，以保證投資決策的準確性。這一過程中包括土地使用權或產權的取得與議價程式。當在計劃時期確定投資計劃可行後，土地使用權以何種形式取得乃是投資者接下來考慮的要點，如完全買斷，還是合作開發，或是部分使用權***如地上權***，或長期租賃等。

　　在確定產權形式的同時，要進行的是獲得土地的程式及與土地所有者議價的程式，以確定產權的取得成本。在這一過程中，是從一級市場通過批租形式獲得土地，還是從二級市場購得土地，其具體法律手續各有差異，必須搞清楚其中的每一個環節，以免產生不必要的糾紛。此外，由於房地產為良好的擔保品，而且其取得成本通常非常巨大，因此大多數的投資者皆運用財務槓桿以取得房地產產權，也就是向金融機構融資以取得資金。不同的金融單位其信用成本與融資條件不同，因此在進行融資活動時，要詳細評估投資計劃與各種融資機會，以選擇最有利的融資方式。在房地產開發中，首先要取得政府立項和規劃的許可。立項和規劃涉及到資金運作及水、電、煤、路等各項配套條件，是一個相當繁雜但又十分重要的工作。在房地產整個開發過程中，其與投資決策、土地使用權獲得一起又稱為開發前期工作時期。

　　在上述前期工作完成之後，方可進入實質性的建設開發階段。以後的工作為根據規劃及開發要求進行設計，然後尋找建築商進行營造。在整個營造過程中，投資者又必須進行必要的監督或委託監理公司進行建設監理。由於開發所需要的資金相當龐大，因此在大多數的情況下，投資者仍須向金融機構融資以取得資金。此時，融資活動又成為一項重要的工作，如何取得與選擇有利的融資機會與融資條件，以保證建設開發進度及按時竣工完成，成為此時融資活動的主要目標。體開發中不可或缺的組成部分。因此，採取何種物業管理方法及如何真正搞好物業管理，也是房地產整個投資過程中必須認真考慮的。