房地產行業有關稅收

　　日常生活中，稅無處不在，稅收是我國最重要的一項財政收入，而房地產行業也是目前我國十分重要的產業，你們知道房地產行業中涉及的稅收有哪些麼?下面就讓小編帶著大家一起去了解一下吧。

　　房地產企業如何確認銷售收入

　　房地產企業開發經營業務包括土地的開發、建造、銷售住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，房地產開發專案符合下列條件之一的，應視為已經完工：***1***開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。***2***開發產品已開始投入使用。***3***開發產品已取得了初始產權證明。

　　房地產企業銷售收入的確認必須滿足四個條件：***1***企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方;***2***企業既沒有保留通常與所有權相聯絡的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制;***3***與交易相關的經濟利益能夠流入企業;***4***相關的收入和成本能可靠地計量。

　　一般情況下，房地產開發企業只有按照規定取得房地產預售許可證後，方可上市預售房地產。在預售中所得的價款，只能是屬於暫收款、預收款性質的價款，由於開發產品尚未竣工驗收不能確認收入。等到開發產品竣工驗收並辦理移交手續後，方可確認房地產銷售收入的實現，將“預收帳款”轉為“經營收入”。

　　房地產開發企業在開發產品竣工驗收後簽訂了購銷合同，在辦妥房地產移交手續後，即可確認收入。對用於出售的住宅、商業用房、以及其他建築物、附著物、配套設施等應根據收入來源的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現：

　　1.採取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應於實際收訖價款或取得了索取價款的憑據***權利***時，確認收入的實現。

　　2.採取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。 3.採取銀行按揭方式銷售開發產品的，其首付款應於實際收到日確認收入的實現，餘款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

　　所涉及主要稅種的計稅依據及計算方法

　　一、營業稅。營業稅暫行條例規定：個人銷售不動產，按銷售額徵收營業稅。優惠政策：1、《財政部國家稅務總局關於調整房地產市場若干稅收政策的通知》規定：對個人購買並居住超過一年的普通住宅，銷售時免徵營業稅;個人購買並居住不足一年的普通住宅，銷售時營業稅按銷售價減去購入原價後的差額計徵;個人自建自用住房，銷售時免徵營業稅。2、《財政部、國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》規定：單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價後的餘額為營業額。

　　二、土地增值稅。土地增值稅暫行條例規定：轉讓地上建築物並取得收入的個人按規定繳納土地增值稅。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除專案金額20%的免徵土地增值稅。優惠政策：財稅[1999]210號檔案規定：對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免徵收土地增值稅。

　　三、個人所得稅。個人所得稅法規定：個人出售自有住房取得的所得按“財產轉讓所得”專案徵收個人所得稅，稅率為20%.

　　優惠政策：《財政部國家稅務總局建設部關於個人出售住房所得徵收個人所得稅有關問題的通知》規定：為鼓勵個人換購住房，對出售自有住房並擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所交納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅;對個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免徵個人所得稅。

　　四、契稅。契稅暫行條例規定：個人轉移房屋權屬按成交價格的3%——5%徵收契稅。優惠政策：財稅[1999]210號檔案規定，個人購買自用普通住宅，暫減半徵收契稅。

　　五、印花稅。印花稅暫行條例規定：商品房銷售按銷售額的萬分之五對買賣雙方徵收印花稅。

　　稅收調控勢在必行

　　這位負責人指出，上述優惠政策在國民經濟處在內需不足的時期，和其他巨集觀調控政策相配合發揮了預期的作用，房地產業***包括住宅***已走出內需不足的陰影，發展速度加快。今年以來，國家對房地產業中住宅業的形勢進行了分析，總體來說，住宅業呈現了一定程度的過熱局面，經國務院同意，建設部等七部門發出《關於做好穩定住房價格工作的意見》。這些措施的落實，可以增加住宅特別是普通住宅的有效供給，可以抑制目前已經出現的一部分不合理需求，同時，可以調整住宅業供需結構，而稅收政策是發揮調整結構功能的一項重大舉措。

　　住宅業有兩大特點：一是既有商業性買賣，又有消費性買賣;二是既有普通住宅，又有非普通住宅。根據巨集觀調控需要，國家對營業稅的優惠政策做了如下調整。

　　一是為了體現對商業性買賣和消費性買賣的區別，對個人購買住房不足兩年轉手交易的，銷售時不再享受按售房收入減去購買房屋價款後的差額徵收營業稅的優惠政策，而恢復為按售房收入全額徵收營業稅。為了防止炒賣普通住宅，損害廣大群眾對普通住宅的消費性需求，對這種銷售行為的營業稅政策不再區別普通住宅和非普通住宅。

　　二是對於個人購買住房超過兩年轉手交易的，為了體現對普通住宅和非普通住宅的區別，凡普通住宅可以繼續享受免徵營業稅的優惠政策，對非普通住宅則只能繼續享受按售房收入減去購房價款後的差額徵收營業稅的優惠政策。特別需要說明的是，現行對個人銷售住宅的優惠政策在這次調整中只調整了營業稅。而契稅、土地增值稅、個人所得稅的優惠政策仍繼續執行，印花稅目前對此沒有優惠政策，這次調整中也維持不變。這位負責人說，房地產是國民經濟中一個支柱產業，它的健康發展對整個國民經濟健康發展有重大作用。各項政策調整的目的是解決房地產投資規模過大，價格上漲幅度過快等問題。相關部門要密切關注政策落實的效果，定期對政策的效果進行評估。他強調，各地稅務機關在落實這次優惠政策調整中負有重要責任。目前，國家稅務總局正會同建設部等部門研究制定具體操作辦法，下發以後各地要嚴格執行。對不符合享受優惠政策標準的住宅，一律不得給予稅收優惠，對於違法給予稅收優惠，影響國家巨集觀調控政策效果的，要追究有關人員責任。