債務轉移行為怎樣才合法有效

　　債務轉移合同是指經債權人同意，由債務人將債務轉移給第三人承擔的協議。那麼債務轉移合同什麼時候才能算是合法的呢?下面由小編為你就實際案例詳細介紹相關法律知識。

　　?

　　【案情】

　　農村宅基地使用權是我國農村居民基於農村集體經濟組織成員的特定身份關係從土地使用權人處一次性無償取得的社會福利。宅基地使用權人必須按既定用途使用宅基地，不得隨意轉讓、抵押、出租，不得超面積佔用宅基地。宅基地使用權人向本集體經濟組織外成員轉讓宅基地使用權的行為違反國家強制性規定，應認定無效，但當其以債務轉移方式對已建成的農村房屋進行回購，是對無效合同的救濟，實現了集體經濟組織對該宗土地所有權的迴歸，不違反法律規定，合同當事人均應誠信、全面、及時履約。

　　2006年6月，二被告與第三人簽訂《宅基地買賣合同》一份，約定於、何某二人將其宅基地作價11萬元出賣給劉某，劉某先行支付10萬元後開始建房，在房產證辦至劉某名下後支付下餘1萬元。之後，第三人即委託被告於某代建房屋，於2007年2月建成五層樓房一幢，總面積397.94平方米。二被告於2009年9月27日辦理了房屋所有權證，產權登記在其名下。

　　因該房屋產權不能轉戶至第三人名下，第三人又與原告有經濟糾紛，三方於2011年8月20日達成口頭債務轉移合同，約定將第三人所修的某村組某號樓房一幢作價80萬元轉讓給二被告，第三人欠原告本息共計80萬元由二被告歸還。二被告即於當日出具借條兩張，第一張借條載明：“今借到王某現金柒拾萬元正，按利息0.08元計八釐，借期6個月，即2011年8月20日至2012年2月20日止，此借款本人自願以某村組某號房屋做為抵押，如到期不還，本人自願將房屋所有權歸王某所有，如到時正在辦理貸款當中，雙方可另行協商還款時間，但在約定期限內，王某及家人不得隨時討要此款。借款人：於某、何某，2011年8月20日。”

　　第二張借條載明：“今借到王某現金拾萬元整，期限6個月還清，按八釐計息，到期還不了按3分計息，借款人：於某，2011年8月20日。”2012年2月24日，二被告歸還借款6萬元，並書面承諾於2012年5月1日前歸還14萬元，其餘本息在2012年10月底前全部還清。之後，二被告未按承諾還款。經雙方協商，二被告同意原告通過起訴一次性解決糾紛。原告即具狀訴至人民法院，請求判令二被告立即支付現金80萬元、利息13.47萬元，減去已支付的6萬元，實際支付本息共計87.47萬元，並承擔原告因清收欠款產生的誤工費7500元、交通費4000元。

　　二被告答辯，2011年8月20日《債務轉移合同》屬無效協議，因為我方同劉某所簽訂的《宅基地出讓協議》無效，且三方簽訂《債務轉移合同》時存在我方被脅迫的情節，80萬元的欠據存在重大誤解。劉某建房的實際投入及合理損失明顯小於80萬元，請求駁回原告王某的訴訟請求。同時提起反訴，2006年6月，我方同劉某簽訂了《宅基地買賣合同》一份，商定宅基地價款為11萬元，劉某付給我方10萬元後開始建房，並承諾在房產證辦至其名下時支付下餘1萬元，併為我方保密。因宅基地買賣違反法律、政策規定，房產證辦至我方名下後無法轉戶給劉某，劉某要求我方回購該房屋，初步議價為50萬元，但時至2011年8月20日，因劉某欠王某款，我方在王某、劉某的逼迫下給王某出具了80萬元借據。因宅基地買賣無效，劉某不得因違法而獲取利益，請求判令我方在2011年8月20日出具給王某的80萬元借據無效。

　　原告針對二被告的反訴答辯，三方是在自願、平等、協商一致的前提下達成的債務轉移協議，是各方當事人真實意思表示，並不存在脅迫事實。訂立口頭債務轉移協議後，反訴原告寫了借條。債務轉移後，反訴原告實際居住使用該房屋，其以80萬元購買該房屋已遠遠低於市場價，故應駁回其反訴請求。

　　第三人針對本訴、反訴述稱，二被告將其宅基地賣給我，我委託他們夫妻幫我建房，建好房後交給我，房產證辦到他們名下，約定二年內將房產證辦到我名下，但因是宅基地，無法轉戶，我和原、被告才在自願平等基礎上達成口頭債務轉讓協議，二被告親自打了借條，因此，本案和我無關。

　　【案情分析】

　　一審審理認為，二被告將自有宅基地轉賣給第三人的行為，違反了《土地管理法》的規定，其買賣合同無效，但並不影響第三人將房屋出售給二被告的合同效力，因為該房屋買賣合同將該房屋出售給原宅基地使用權人，既是對宅基地買賣合同無效的救濟，同時也實現了集體經濟組織對該宗土地所有權的迴歸，不違反法律規定，為此，第三人與二被告之間因房屋買賣合同而形成80萬元的債權債務關係，進而原、被告及第三人在自願、平等基礎上所達成的債務轉移合同也合法有效;

　　二被告所打借條兩張，從表象上看系民間借貸形成之債，但實質上系因債務轉移而形成之債，且借條中載明的約定利息並不明確，因此，原告所主張的償付利息之請求，不予支援，原告主張因催收欠款給其造成誤工費、交通費損失要求二被告予以賠償，但無證據證明，不予支援;二被告反訴認為債務轉移合同系王某、劉某脅迫而達成，但無證據證明，其稱該債務轉移合同存在重大誤解沒有事實依據，對其反訴請求不予支援。遂依法判決：一、由二被告在本判決生效後30日內償付原告債務74萬元***已扣除已支付的6萬元***。二、駁回原告王某的其它訴訟請求。三、駁回反訴原告於某、何某的反訴請求。

　　案件宣判後，原、被告均提起上訴。

　　二審法院審理查明事實與一審一致。經主持調解，雙方自願達成調解協議，第三人對該協議不持異議。協議內容：一、上訴人於某、何某現共欠上訴人王某債款本息80萬元，在本調解協議生效時，由上訴人於某、何某即時支付上訴人王某9萬元;上訴人於某、何某在2014年7月31日前支付上訴人王某31萬元;上訴人於某、何某在2014年9月30日前支付上訴人王某40萬元。若逾期支付，上訴人於某、何某應按銀行同類貸款利息向上訴人王某支付所欠債務利息。二、2014年9月30日前，上訴人於某、何某向上訴人王某支付完欠款後，王某及其父親應及時搬離所居住的於某、何某的房屋。

　　本案爭議焦點在於二被告與第三人簽訂的《宅基地買賣合同》無效是否必然影響二被告回購第三人出資建成的農村房屋及原、被告與第三人達成的口頭債務轉移協議的效力。