門店選址的影響因素
在開店選址的時候,除了要關注位置和地段等重要因素之外,還須重點考慮其有效營業時間,由於人們思考問題往往是按照常理展開的,所以常會忽略一些非常關鍵的細節,特別是個人初次創業者。下面是由小編分享的，希望對你有用。
其一，對於人流量調查結果的分析。誠然，人流量是決定門店的一個重要因素，但是瞭解客流的消費目標，才是更為重要的工作。要研究門店的有效客流量是多少?例如上海的豫園商城是集園林，廟宇，市場為一體的商業區，每天客流量在數十萬以上，但是客流的大部分是旅遊的，不是買客，消費目標是旅遊和餐飲。如果在這裡選擇開近萬平米的大百貨商店，則是肯定不行的，應在預測了有效客流的預期購買量之後再做決定。
其二，對於競爭對手的分析。對競爭對手的分析可以分為業內競爭*** intertype competition ***和行外競爭*** intratypes competition ***兩種形式。隨著市場競爭的加劇，為了吸引更多的顧客群體，為顧客提供一站式購物*** one - stop shopping ***，常常會看見門店出售的商品與商店的型別毫不相關的現象，這種現象被稱為掠奪式銷售 ***scrambled merchandise*** 。最近就有很多這樣的報道： 8 月 18 日 香港第 2 大沖洗店連鎖品牌“香港靚晒店”的 40 家門店在深圳海王星辰連鎖藥店裡“開花”，與此同時，以海王星辰為代表的 15 家連鎖藥店品牌也將以“靚晒店”全面進駐為標誌，而正式開始以彩印，保健品和化妝品的銷售為主要的多元化經營，這樣的方式不僅可以吸引更多的顧客，還有效的降低了門店成本。面對這些來自方方面面的市場競爭，作為一個市場的入侵者應當有充足的準備，合理準確的計算剩餘的市場份額，以便確立自己門店的經營定位。
其三，地理位置。在顧客購物時由於總是選擇商店地址便利的原因，所以辨別競爭對手的時候，店址的臨近程度是門店選址的重要因素。要正確的判斷商圈內顧客的習慣性行走路線，最先佔領有利地位，為門店的成功做好準備。
其四，成本的核算。連鎖門店成本的核算相信不用我多說。但有一點應當注意：連鎖門店的成功之道在於利用規模經濟的邊際效益，而有些門店的位置距離中心庫房很遠，尤其是剛好超過貨車一日的行程。如果門店之間距離很近***在互不影響額達情況下***，就可以節省相當一筆費用，例如兩個門店可以共用一個店長，商品配送更為便利等等。
其五，交通狀況，一家大型商店在決定租賃前，通常的做法是與當地政府商討新的交通線路。如果商店或店標在遠處或至少驅車經過時很容易被看到，作為選址它的優勢就會增強，明顯的店標實際就是一種廣告，它能讓人因一時衝動而停下來。一個道路狹窄，單行線，甚至經常交通堵塞的街道上的門店，相信是不會有顧客願意經常登門拜訪的。
門店選址的考慮因素
1、地區經濟
一個地區的經濟，決定了這個地區未來商業的發展，在經濟條件好的地區選址，對未來發展有利。
2、區域規劃
區域規劃同樣也需要考慮到選址當中，一個地區要發展的好，離不開政府對區域的規劃，規劃的越合理，則越有利於這個地區的發展。
3、文化環境
文化環境左右一個軟基礎，也需要被考慮在選址之中，文化環境的好壞，代表著一個區域的素質，所以選址時候，需要考慮文化，大家都喜歡生活在一個文化環境好的區域，這就是選址需要考慮文化環境的原因所在。
4、消費時尚
一個地區的消費能力可以通過消費時尚體現出來，所以消費也必須成為考慮的因素。
5、可見度和形象特徵。
門店選址的關鍵因素
1、客流規劃是重要因素
商戶們選址都是有一定要求的，不同的商家選擇商業地產的位置也不同。商業選址過程中客流規劃是選擇店址的最重要因素。商業中心是消費中心，從經濟效益上講，商業中心必須滿足整個城市消費市場的要求，爭取儘可能多的顧客;從成本效益上講，要爭取最大的聚集效益，要求最大限度地利用城市的各種基礎設施，所以城市人口分佈的空間形態是商業中心形成發展的重要制約因素。
蘇寧電器集團副總裁兼華北大區執行總裁範志軍認為，並不是社群大就一定要在那裡開店，還要要考慮該社群的客流量。比如像方莊地區，這裡的社群足夠大，但是開一家家樂福或者開一家麥德隆沒有問題，因為人口多，對日用品消耗比較大，但是對於電器這樣的耐用消費品店就不太合適。因為社群容量是一定的，又是比較成熟的社群，對電器的需求已經飽和，而電器產品更新換代的週期又比較長，如果再進去開一家電器的店就沒有必要了。並且，別的社群的人也不會因為買一個彩電或者一個冰箱非得跑到方莊去，同質化的產品太多了。這樣，客流上就無法保證，選擇在那裡開店是很不明智的。
金飛鴻電訊營銷總經理曹立東表示，他們的選址一般會選在商業比較扎堆的地方，周邊的業態比較豐富，這樣客流量就會比較大，實現客流量的互補，相互帶動。
2、交通狀況要好
實際上，交通狀況的好壞直接影響到客流量。國外大型商業地產的發展經驗表明，只有當一個城市進入了汽車社會，或者說開始進入汽車社會，Shopping Mall才能在一個城市真正的發展起來，否則只能是城市型的購物中心。
世聯地產顧問有限公司商業事業部何小川認為，交通狀況對於任何一種物業形態都非常重要，商業在追求最大貨物銷售範圍的原則下，選址應使交通費用達到最小。商業中心交通可達性最佳的實質是，所有購物出行者到達中心的出行時間總和最小。
目前，中國大部分城市居住郊區化還不普遍，家庭轎車普及率也不高，因此大型購物中心普遍選擇在市中心，因為這樣的位置交通便利，可以吸引更多的客流，例如北京的東方廣場位於繁華的商業中心王府井，由於整個商圈的帶動，從而保證了東方廣場的客流量。
曹立東表示，今年新開的店要選在交通便利的地方，便於停車，這樣會讓更多的人喜歡來此購物，對於銷售會有好處。
3、與城市規劃相結合
商業在選址過程中，還要密切關注城市發展的程序。商業設施的選址要符合城市發展規劃的要求，不僅要考慮在規劃地塊內建立足夠數量的停車位，特別重要的是城市交通系統的支撐。
範志軍說：“我們選址的時候，在外行來看覺得選擇這樣的區域並不好，但是一年、兩年這個店的銷售卻越來越好，主要原因是緊跟政府規劃的步伐。”
與政府整體規劃相符合，是商業在選址過程中必須考慮的問題。“‘十一五’規劃中，將整個城市的規劃和商業的規劃為兩軸兩帶多中心，這個時候如果商業選址還沿襲過去的思路，圍繞三環選一個店，圍繞二環選一個店，我覺得最終和政府整體的規劃發展是不相稱的，也會形成這種商業選址的問題。”他說。
比如國際知名連鎖店沃爾瑪的選址，他們會沿著高速公路去找，按照到高速公路往哪裡延伸，就在高速公路出口的地方建一個店。也許此時這個地區還沒有開發，房子、地價都比較便宜，但是過了一兩年以後這個地方馬上就成為商業繁華的地區或者是地價迅速上升。因此，商業選址還是要和政府的規劃相結合。
4、定製化是大勢所趨
除了上面的三個因素之外，開發商提供給商戶的產品也很重要。不同的商業品種對商業地產的要求不同，需要符合商家的要求。商戶在選址時也會挑選適合自己的產品。因此，現在不少商業地產開發者推出了定製化的服務，產品定製化成為大勢所趨。
明天第一城地產業務發展中心總監陳雲峰告訴記者，他們在商業地產的開發中比較注重推行定製化。例如他們將一整塊12000平方米的商業面積完全給麥德隆定製，結果收到意想不到的效果，麥德隆來了以後家樂福也來了，家樂福來了沃爾瑪也來了。在過程中形成了一個誰能整買就為誰定製的原則。比如說你要做游泳館，前期土建按照你的要求來完成，就不用你反覆修改，造成不必要的浪費了。
範志軍也表示，開發商很少考慮所開發的房子是為什麼樣的商業去做的。例如在選址初期，發現房子的小隔斷、消防都做好了，而實際上與我們大賣場的需求並不相符，就會造成重複建設。隔斷要重新拆掉，消防也要重做，這無形當中使得成本又上升了很多。
因此，他認為要用現代化的思維來進行商業產品的開發。商業要量身定造，只有這樣才能促進商業地產的良性健康發展。