關於我國房地產銷售市場的矛盾

  這一切皆因房子並非僅僅是一為人所用的普通物品,有史以來,中國房地產可以說是社會文化屬性很強的東西! 為此由小編為大家分享,歡迎參閱。

  影響2017年中國房地產市場的13大矛盾

  中國人是為了房子活著的:一直是!

  看到房子,就會讓人想到幾個關鍵詞:安全感,歸宿感,自我認同感!

  產生這些的原因其實是以為,緊隨房子的隱形福利:教育,醫療,人文,社交……其實房子只是一個文明***,有了房子的確讓人變得更加熱愛生活,當然房價或許也會讓人變得很焦灼!

  這一切皆因房子並非僅僅是一為人所用的普通物品,有史以來,中國房地產可以說是社會文化屬性很強的東西!

  2017年的房地產可以說是歷史上最糾結的一年,在過去的十幾年房地產市場都慣例性的漲2年跌一年。那麼2017年的樓市會如何發展?從來沒有這麼糾結的2017年曆史上第一次具備了13大矛盾?

  2017年中國房地產的13大矛盾!

  1:持續火熱的地價與短期平穩的房價矛盾

  拿地門檻提高、資金成本上升,傳統房地產開發模式將終結,房地產業將從製造業進入到服務業時代.

  房價賣5萬的,同區域拿地的地價要6萬,這種邏輯矛盾的存在讓2017年房地產市場走勢奇葩。

  即使在最近熱點城市住宅簽約被市場及行政管控抑制,限價政策再出。地價依然處於高位中。

  2:信貸收緊預期與房價上漲預期的矛盾

  在貨幣政策的層層執行和傳導下,與我們息息相關的樓市,可能也要變天了。

  這種轉變不會像四季交接那樣分明,但對2017年的剛需購房者來說,房貸政策可能收緊的趨勢,無疑又給出了一個讓人繼續持幣觀望的理由。

  在過去十幾年的房地產發展過程中,只要信貸真的收緊,房價是不可能漲的,那麼未來房價的收緊預期會持續嗎?

  2017年1月:當月人民幣貸款增加2.03萬億元,外幣貸款增加246億美元:

  分部門看,住戶部門貸款增加7521億元,其中,短期貸款增加1229億元,中長期貸款增加6293億元

  2017年1月份的天量信貸會不會持續,對那麼多地王需要房價上漲,而信貸又能不能支撐這個資金需求。

  3:樓市發展11.76萬億天花板與房企排名搶規模的矛盾

  房地產銷售額已經在2016年全年達到了11.76萬億的規模,同比漲幅為增長34.8%,行業內認為這已經接近天花板。但從房企的規模看,依然在積極拼搶萬億規模。

  如果行業接近天花板,那麼企業要增加規模,特別是在高地價的趨勢下,快週轉已經風險越來越大。這種矛盾將很可能導致部分千億級別房企壓力非常大。

  4:房企規模持續爆發,利潤持續減少的矛盾

  從2014年開始,全國基本就陷入了標杆房企增收不增利的怪圈,乾的越多賺的越少。淨利潤率持續下調。

  135家企業2016年上半年報合計2016年上半年的營業收入為5695.3億相比2015年同期的4118.4億漲幅高達37.11%。而淨利潤則漲幅低於營業收入漲幅,僅從2015年上半年的4153.6億上漲到了2016年上半年的464.3億。

  135家上市房企的利潤總額僅相當於建設銀行一家利潤的1/3.

  而135家房地產公司464億的總利潤,可以說對比建設銀行2016年上半年1334億、農業銀行1051.48億、中國平安407.76億。都差距非常大。

  5:政策不停出臺,房價平穩的矛盾

  春節後,有關房地產市場的政策繼續收緊,不僅加息的預期逐漸出現,從地方執行的調控政策看,也依然有收緊的可能性:

  在調控政策影響下,整體樓市在2017年初繼續低位執行,截止日前,從2016年930日來的一系列樓市調控政策已經出現在28個城市,出臺了各種相關房地產的新政接近80次。

  從春節後的市場預期看,樓市調控趨勢依然延續。

  從全國城市看,整體平穩趨勢明顯,2月春節後,各地信貸收緊明顯。但總體看,除了執行認房又認貸的部分城市有下行表現外,其他城市基本平穩。

  6:購房者害怕踏空與調控免疫力的矛盾

  過去調控政策非常有效,購房者一看政策就觀望,但隨著踏空的次數增加,購房者對政策的免疫力越來越大。現在看,政策因素影響購房者越來越弱。

  7:租售比越來越懸殊,依然要買房的矛盾

  目前國內大部分城市的租售比懸殊,按照投資回報率計算,一套500萬住宅,年租金僅在10萬上下,這種情況下,看似租房划算,但從房價上漲角度看,大部分人依然要買房。2017年租售比更低,而在市場平穩期,也更多的之前租戶想買房。

  8:住宅買不到與公寓不敢買的矛盾

  現在看,一二線城市住宅供需比已經非常懸殊,想買住宅的難度很大,而現在看,公寓的政策收緊也在持續,春節後短短几天,上海、天津、北京等地都傳聞要對商住公寓設限。整體市場出現了住宅買不到、公寓不敢買。

  9:頂豪遍地與剛需減少的矛盾

  一線城市頂豪遍地,但剛需盤、上車盤數量則明顯減少,整體市場高階化趨勢明顯。

  10:一二線供不應求與三四線庫存繼續增加的矛盾

  從全國城市看,一二線的土地供應持續不足,2017年將依然會繼續萎縮,這種情況下,房企拿地難度持續增加,而三四線的庫存則依然天量。

  11:一線城市中心區域的商品房供應不足與市郊的商品房開發過度並存

  一二線城市商品房供不應求的現象將會長期存在下去,限購併不能阻止人們對於大城市生活的嚮往。對於大多數的年輕人而言,到大城市去工作與生活,就是他們中國夢的核心內容,換

  12:未來樓市發展機遇只在20大城市圈的矛盾

  從中國經濟發展需求看,房地產依然是中國經濟最大的支援,上下游幾十個行業是目前相對發展較快的行業,去年房地產佔GDP比重6.5%.

  但從未來發展看,其實只有一線和發展相對較好的部分二線,合計大約20個城市的周圍城市圈才有發展價值。

  13:資金價格上行與融資需求增加的矛盾

  2016年房企搶地積極性大漲,寬鬆的貨幣政策是主要原因。在2016年,整體信貸政策寬鬆,大部分房企發債成本明顯降低,替換了過去的高價資金,最低甚至在3%左右。寬鬆的信貸貨幣政策,導致房企積極補充庫存。

  現在看,2017年拿了地王的企業進入開發階段,資金需求增加,但資金的價格上行趨勢明顯,這種情況下,房企的資金壓力增加,2017年可以說哪家房企能獲得廉價資金,這家房企將獲得快速發展的機遇