萬達獨到之處的商業模式

　　萬達的發展深度影響著中國房地產市場，和N多城市的商業中心發展。這一點毋庸置疑。那句：一個萬達廣場，一個城市中心。也並非虛言。一直到今天，萬達的產業鏈幾乎覆蓋了整個地產的鏈條。物業租售、自有商家品牌、住宅、酒店、寫字樓、商業物業、商業管理運營公司、規劃設計團隊等等。

　　萬達迅速拓展的背後是什麼?

　　萬達在商業地產的殺手鐗核心就是訂單式地產，萬達憑藉訂單式迅速在全國滾動開疆擴土。一時之間，訂單式地產風起雲湧，邯鄲學步者眾。但最後幾乎全都鎩羽而歸，也包括萬達。訂單地產，就是地產商和品牌商家簽訂聯合拓展協議，是個一榮俱榮一損俱損的模式。萬達走到哪裡，這些品牌***最初全是跨國品牌***跟到哪裡開店。像後來華潤系、凱德系、中糧系、深國投系都有訂單地產的影子。也就是所謂的成熟商業地產模式的滾動複製。

　　這種模式在早期可謂是必勝的大絕殺。但是隨著商業的發展，背後的問題愈演愈烈。直接導致的後果就是招商愈來愈難。商業的同質化日趨加重，很多品牌在最後直接表示不再跟風了。因為他們不能做到或承受一個城市有自己的十幾二十幾家店，這在商業輻射上和品牌經營上是行不通的。但是這些品牌屬於物業租售去化率小的品牌，換句話說，這些品牌吃不了多少面積。在商業地產中真正快速去化商業的是主力店，是影院、百貨、旗艦店、專業店這些巨無霸商戶。主力店在拓展的時候，拓展成本高，所以態度比較審慎，考察週期長。在萬達神速邁步的影子中，他們是不會跟著跑的。

　　但是萬達也有自己的過河梯，萬達相繼成立了院線、百貨、Ktv這些去化度極高的吃貨。為了彌補在家電行業的軟肋，2005年6月萬達與國美簽訂了排他協議，聯手拓展家電線下市場。

　　以售養租的祕密

　　萬達高速擴張的最大的瓶頸應該就是資金瓶頸，購物中心的回報週期長，回報率低，迅速拓展的風險也太大。萬達的資金來源主要包括自有資金、銀行貸款、建築商墊資、銷售回款、租金收入和新物業中長期抵押貸款等。

　　有業內人說，萬達的開發資金約20%由萬達直接投資——“銷售利潤+內部資金調配：商業地產約60%投資向專案當地銀行貸款;另20%左右由主力店企業自己投資。但是若真的如此誇張，萬達是走不了多快的。

　　唯一的解釋就是綜合體中，住宅和寫字樓部分快速去化帶來的資金流。一方面是環節現金流的壓力，另一方面是提高回報率。這一切都建立在萬達最初的品牌成功上。現如今萬達儼然已經是資本帝國。擁有自己的信託產品和私募渠道。錢似乎並不是問題了?

　　18個月造城的神話?

　　從拿地，到開業，18個月的憑空造城都有哪些因素的促成呢?

　　政府，不看政府臉色的企業一定做不好生意***中國語錄***。政府需要什麼?換句話說，當政者需要什麼?政績、可觀的財政收益等等等等等等等等等***自行腦補***。所以我們看萬達模式都滿足哪些條件。

　　a*** 專案大，拿地轉讓費可觀。

　　b*** 提供大批的就業崗位，這是真的，一個成功的商業專案最少要解決數以萬計的人就業問題。注意，我沒誇張。

　　c*** 城市基建的快速更新和商業的繁榮。***插播一個祕聞：在四線城市，如果招商招來沃爾瑪、家樂福等，政府返還轉讓的50%左右。我記得某個專案傳聞是1.2億。***

　　d*** 有個萬達，城市又多了一張名片。雖然可樂，這確實真的。城市形象真的。。。。君不見亮化工程全國推廣嗎?