房地產企業運營管理

　　在當今社會，不斷髮展的生產力使得大量生產要素轉移到商業、交通運輸、房地產、通訊、公共事業、保險、金融和其他服務性行業和領域，傳統的有形產品生產的概念已經不能反映和概括服務業所表現出來的生產形式。小編把整理好的分享給大家，歡迎閱讀，僅供參考哦!

　　房地產企業專案運營管理淺談

　　摘要：隨著我國社會主義市場經濟的飛速發展，我國的房地產企業也逐漸的呈現出高速發展的趨勢。體系，其好壞直接就會體現在企業的核心競爭力的高低。一個好的運營管理體系是企業健康、可持續發展的最有力保障，是所有房地產企業都務必得認真的面對，全方位考慮的關鍵。本文就將對我國房地產專案開發運營管理的相關問題進行分析探討。

　　關鍵詞：房地產企業專案運營管理

　　引言

　　在工程建設領域中，專案管理作為一種科學的管理方法已被廣泛應用。不僅形成了專案管理體制和執行機制，而且建立了系統、完整的專案管理體系。同時，隨著社會的不斷髮展和科學技術的不斷進步，工程專案管理所涉及的範圍仍在不斷地擴大，新的管理理念仍在不斷擴充。房地產專案運營管理作為一種管理模式，不斷地被地產商廣泛應用。

　　1.房地產專案開發流程

　　在房地產專案開發運營中，房地產專案規劃設計管理是實現顧客價值、達到公司經營目標的關鍵環節，涉及專案規劃、建築方案設計、施工圖設計、景觀設計等方面的管理，全面優化、規範設計管理活動流程和操作規範，確保專案設計管理和設計過程在受控狀態下進行，是專案開發過程中保證設計質量、進度，促進銷售、控制成本的重要途徑，其工作涉及整個房地產開發的全過程，使專案前期設計方案得以明確，在房地產工作中扮演起承轉合的重要作用。規劃設計管理是房地產企業負責人對房地產涉及到的一切設計活動進行同意的部署，不僅要解決房地產設計問題，還要保持好設計相關部門之間的溝通聯絡，避免實際工作中出現矛盾。

　　房地產專案開發主要分為專案初期準備、規劃設計、建設施工、竣工驗收、經營使用五個部分。就從時間的分配上來說，初期準備和建設施工階段所需的時間最長。初期準備主要是取得土地的使用權，並完成工程專案建設所需要的相關證明和手續。竣工驗收主要是甲方和乙方就工程質量和工程成本進行驗收和核算。經營使用主要是房地產企業銷售或是使用建成的建築物。每個部分都有著不同的工作要做，而且都是必不可少的。只有正確把握這五個部分的專案成本投入，才能真正意義上有效的控制專案開發的成本，使得企業的成本投入在一個合理的範圍內，便於企業流動資金運轉的更加順利。

　　2.房地產企業專案管理的基本原則

　　2.1符合相關的法律法規的要求，當前我國房地產行業的相關法律法規相比比較系統和完善，為了更好的建立房地產企業工程管理體系，促進該體系的健康發展，在建立的過程中要充分了解相關的法律法規、房地產專業的法規以及地方相關的政策方針，使得建立的體系符合相關法律法規的要求，保證體系的合法性。

　　2.2結合房地產行業的特點，在建立房地產企業工程管理的過程中，時刻要注意結合房地產本身的特點，不要盲目建立體系，脫離房地產本身的特點，這樣反而會阻礙管理工作的順利開展。只有充分了解房地產本身的特點，建立相應的管理體系才能更好的促進房地產行業的發展，這是建立管理體系所必須遵循的原則。

　　2.3加強對影響因素的控制，為了更好的促進管理體系的建立，還要建立相應的房地產管理資訊體系，這樣可以對相關的行業資訊有一個細緻的瞭解。當前影響房地產工程專案眾多，建立資訊管理體系可以保證隨時瞭解施工的工藝、科學的施工技術和施工方面的經驗等，並且能夠隨著瞭解施工方面最新的資訊。只有這樣，建立的工程管理體系才能夠促進我國工程管理體系的發展。

　　3.房地產企業專案運營管理的任務

　　3.1設計管理。設計管理是指在確立開發計劃之後對各流程工作的管理，旨在進一步明確各環節的時間計劃和人員安排，從而使設計管理人員瞭解各自的工作任務，同時協調好專案涉及部門和人員的，將設計思想灌輸給設計人員，完善制度體系，規範各環節工作開展。相比之前的管理方式更系統，依據設計總目標，將每個環節的工作落實，由此再確定各環節的管理責任，並且投入人力或物力等資源。因此設計流程管理是對開發專案全過程進行監管，保證施工過程的合理性、有效性，當然流程設計也不僅僅是一套特定的模式，由於各房地產實際情況不同，所以不能一概而論，而是要尋求與自己公司經營戰略和產品定位相符合的流程管理模式，唯一相同的是，都會將流程管理細分，只有做好近期的管理任務，才可以提高整體的管理質量。

　　3.2進度管理。對於房地產行業來說佔領市場先機是十分重要的，因此工程進度很大程度決定了企業的效益。依據專案設計的總目標，組織各部門進行溝通，研究出最合理的時間計劃方案，計劃是開展工作的前提，但是之後實際的落實情況也很重要，對於後期貫徹落實情況，應該派專業管理人員進行定期稽核，將設計計劃與實際施工情況做有機的結合，客觀分析兩者差異性，提出處理的辦法，從而保證專案提前或按時完成。影響設計進度有以下因素。

　　3.3質量管理。專案的質量決定了施工的質量，但是許多房地產企業沒有認識到這一點，將重點都放在施工階段，這種觀念需要進行改變，因為施工階段其實是將之前所準備好的計劃理論付諸實踐，其施工的基礎還是建立在前期產品的設計上的。所以，進行嚴格的設計質量管理是十分必要的，只有有效的質量管理，才可以使設計質量得到保證，包括形成良好的監管機制，對設計過程進行監督;對設計和施工圖紙進行嚴格的審查，避免因為圖紙繪製不規範導致的後期施工困難;把握好設計方案修改的次數，將成本控制在合理的範圍內。以上所說都是為了避免後期因為前期設計的缺陷帶來的質量問題。

　　3.4成本管理。一般來說，專案的規劃設計的主要考慮的是結構的安全問題，對於工程成本的控制概念不強，所以難免導致設計方案不經濟，而增加了專案開發成本。就目前國內的房地產行業發展來看，中小型房地產企業逐漸成為房地產行業的主體。與以往的大型國有房地產企業相比，中小型房地產企業自身的實力有限，抵抗風險的能力和專案組織管理能力都不足，因此很難在房地產專案開發過程中對於工程成本做到有效控制。所以在房地產開發過程中，企業首先要知道開發專案是建寫字樓還是住宅樓，或是商業中心等等。一定要遵守相關的法律法規和招標投標程式進行招標，不要弄虛作假。強化設計人員的控制成本意識，在保證結構安全和合理週期的前提下，儘可能的降低專案成本;與此同時還要做好專案施工階段的成本控制。

　　結束語

　　當前我國房地產的發展進入一個新的歷史時期，市場規模不斷擴大，激烈的競爭不可避免。科學的管理手段促進企業的向前發展，為了更好的促進房地產企業的快速發展，實現利潤的最大化，科學的管理必不可少。面對當前的新形勢，我們為了可以更好地促進我國房地產企業的發展，提高企業的核心競爭力，建立房地產企業工程管理體系，以期能夠促進我國房地產企業的快速健康的發展。

　　參考文獻

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　　房地產企業融資模式及運營管理策略

　　【摘要】房地產公司融資問題一直備受關注，本文首先對房地產企業的融資基本特徵進行了深入分析，然後集中闡述了我國當前房地產企業具體融資模式及其在實際應用中存在的問題，最後提出有效解決房地產企業融資問題的運營管理策略。

　　【關鍵詞】房地產融資模式運營管理

　　一、引言

　　企業融資是企業以自身主體進行資金融通，實現企業內部資金供求的平衡狀態。房地產企業融資問題是企業發展的主要生命線，大部分房地產企業的生產經營管理都是圍繞房地產及其專案融資進行的。總體上說，房地產企業融資主要分為傳統融資方式***銀行貸款、股權融資等***與新興融資方式***信託計劃、投資基金等***兩種類別，不同融資方式在融資成本、風險、專案規模等方面有著不同適應條件。

　　二、房地產企業融資的基本特徵

　　***一***較多依賴外源性融資

　　房地產企業發展是一個融資、發展、再融資、在發展的過程，企業生產活動需要籌集專案建設資金，其具體融資方式的選擇關係到企業融資成本選擇與負債結構、可實現收益等。作為非金融企業，房地產企業的融資方向主要分為兩種：一是內源性融資，即利用本企業長期積累的自有資金或可供使用資產進行再投資活動;二是外源性融資，即主要依賴外部資金或投資的供給滿足企業對資金的基本需要，如將投資者資金轉變為公司股份的股權融資形式。房地產企業從事行業性質決定了企業資金密集型生產的基本定位，企業自有資金難以滿足企業對大規模、長期資金的需求狀況，以自有資金為基礎實現企業資金融通是房地產企業生產管理活動的基本條件。

　　***二***以土地與房產抵押為條件

　　房地產企業融資主要以房地產企業自身為融通主體，根據生產經營活動的特點及企業未來發展預測，採取適當的方式與渠道籌集資金、合理組織與安排企業對資金的供應。房地產企業融資行為有直接融資與間接融資兩種，間接融資方式就是通過向金融機構***銀行***間接貸款進行的融資活動，這種融資活動中作為直接借款人的房地產公司與作為直接貸款人的投資者之間不存在業務往來，而是藉助中介機構媒介作用進行;直接融資就是指房地產公司作為直接借款人向作為投資者的直接貸款人進行的融通活動。房地產企業的上述融資活動都需要以土地、房產作為擔保物進行借貸或資金融通的條件。

　　三、房地產企業融資模式及其運營中存在的問題

　　***一***房地產信託融資

　　在國際範圍內，房地產信託融資也被稱為房地產投資信託基金。在我國房地產信託融資是指“信託+銀行”的融資方式。基礎建設投資信託是目前我國規模最大的一種信託方式，基礎設施專案建設週期較長，對資金的需求量大，其目的是為基礎設施建設提供專案實施資金支援。其遵循的基本流程是：房地產企業充分表達專案建設融資需求，並針對專案實施制定出可行性分析報告，擬定資金信託檔案等，然後由相關機構進行信託推介，最終成立信託計劃，將資金投入專案運作中去。當前房地產信託也存在諸多問題，信託機構監管不到位，導致不合規活動難以得到有效抑制;信託機構管理經營不到位問題也十分突出。

　　***二***股權融資

　　股權融資方式是以企業增加新股東的方式融進股本，獲取企業生產活動需要的長期穩定資金，與債權融資相比，股東收益與企業生產經營收益密切相關，同時企業自身不需要承擔還本付息的責任。股權融資具有資金使用長期性、不可逆性、無負擔性等特徵，當前上市融通資金成為房地產企業的重要融資途徑，股權融入資金是企業股本的一部分，不僅可以用於企業生產經營，同時也能夠進行相應的投資等活動。但上市融資的缺陷也十分明顯，從長遠看，不能完全滿足房地產企業資金需求;同時上市融資的市場準入門檻較高，特別是中小房地產企業很難以實現上市融資;證券市場的執行規律使得房地產企業面臨上市資金週轉等問題。

　　***三***債券融資

　　當前我國房地產企業債券融資比重較小，國家對債券發行主體的資格要求、債券市場規模等限制了房地產企業債券融資的可能性，同時，債券融資對企業的資產負債率、資本金狀況及其擔保要求等都嚴格規定。

　　四、有效解決房地產企業融資問題的運營管理策略

　　***一***多元化融資方式互為補充，實現集約化融資

　　當前房地產企業多元化融資方式難以實現的主要原因還在於企業規模小、數量多，市場競爭力較低，抵禦風險的能力不足等。房地產企業要以提升企業自身競爭實力為基礎，在綜合分析企業的經營管理狀況與未來發展規劃的前提下，以多元化融資方式互為補充，實現企業整體融資水平的提升。以轉變房地產企業經營管理方式為契機，實現房地產企業集約化融資目標，進一步提升房地產企業融資管理成效。

　　***二***規範金融市場環境，提高金融工具創新力度

　　完善金融市場各項監管法律法規，加強金融市場的監管力度，是提升企業融資效率的關鍵因素。當前房地產企業融資工具明顯不足，適用於房地產企業特性的融資工具創新力度不夠，如抵押、按揭等原始企業貸款方式依然是房地產企業的主要融資模式，根據房地產企業的特性及投資者的投資偏好設計出多樣化的金融融資工具，拓寬房地產企業融資途徑，是提升我國房地產企業融資效率的現實選擇。

　　五、小結

　　當前我國房地產企業融資方式單一，工資工具不足，在很大程度上限制了房地產企業的長遠發展。以企業集約化融資為目標，積極創新融資工具，實現多元化融資方式互補機制，有利於解決房地產企業融資困境。

　　參考文獻

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　　[5]杜廣如，趙君彥.中小房地產企業融資渠道研究[J].開發研究，2010***02***.

　　運營管理***Operations Management***

　　運營管理***Operations Management***相近的概念有製造管理、生產管理、生產與運作管理、作業管理、運作管理等，它們的名稱之所以不同，實際上是反映了這一學科的發展過程：

　　生產管理***Production Management***的主體一般是指產業革命以來的工業企業，製造業是其中的典型代表;

　　生產與運作管理***Production and Operations Management***表明學科重心從第二產業向第三產業的過渡;