房地產市場調查報告論文

　　市場調查是房地產營銷活動中的重要組成部分,只有通過有效的市場調查,實現對“買方市場”的瞭解和認識,才能制定出切實可行的營銷戰略,使企業立於不敗之地。下面是小編為大家整理的，供大家參考。

　　範文一：房地產市場調查研究

　　摘 要：本文首先介紹了房地產市場調查的含義、作用，重點分析了房地產市場調查的內容，同時指出了在房地產調查過程中的制約因子，並且總結了房地產調查的一般程式，這些對房地產開發商來說是至關重要的。

　　關鍵詞：房地產;市場調查;制約因子

　　房地產市場調查，就是以房地產為特定的商品物件，對相關的市場資訊進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測。由於土地和房屋位置的固定性***不動產***，房地產市場調查也各有很深的地域特徵。因此，對房地產市場的切入，也習慣依據地域形態，由單個樓盤到區域市場，再由區域市場到巨集觀環境，然後再從巨集觀環境回覆到單個樓盤、區域市場。不斷的迴圈往復，融會貫通，才可真正把握市場的脈搏。

　　一、房地產市場調查的作用

　　房地產市場調查的作用是市場調查功能的具體體現，根據市場調查的認識功能和資訊功能，市場調查的作用是多方面的，主要有以下幾點：

　　1.市場調查有助於房地產企業發現新的市場機會

　　通過市場調查可以瞭解市場的現狀及其變動趨勢，包括市場的供給情況、競爭對手的活動意向等，從而確定企業今後的經營方向，在錯綜複雜的市場現象中探求企業生存和發展的立足點。

　　2.市場調查有助於房地產專案的正確定位

　　通過市場調查，房地產商可以準確的知道要“賣什麼樣的房子”、“房子賣給誰”、“怎樣賣房子”，也就是說市場調查能夠幫助房地產開發商進行正確的專案定位，包括市場定位和目標消費群體定位，這些正是一個專案成功與否的關鍵。

　　3.市場調查有助於房地產企業制定正確的營銷策略

　　只有通過市場調查，才有可能瞭解市場供需情況，進而組織生產，才有可能制定出正確的產品策略、定價策略、銷售渠道策略和促銷策略。

　　4.市場調查有助於房地產企業規避風險

　　房地產行業作為資金密集型行業，專案運作資金動輒上億元，絲毫的馬虎都有可能導致嚴重的後果。通過市場調查，使房地產開發商對現有市場充分了解，對產品及營銷策略進行評估，不斷髮現新的市場機會，解決面臨的問題，規避市場風險。

　　二、房地產市場調查的內容

　　影響房地產市場營銷的因素有很多，對於不同的房地產開發專案，各個因素影響大小也不一樣，一般來說房地產市場調查有下面幾個部分：

　　1.房地產市場環境調查

　　包括政治法律環境調查、經濟環境調查以及社群環境調查。

　　2.市場需求和消費者行為調查

　　包括消費者對某類地產的總需求量及其飽和點、房地產市場需求發展趨勢;房地產市場需求影響因素調查;需求動機調查;購買行為調查等。

　　3.市場競爭調查

　　一般來說房地產競爭樓盤可分為兩種情況，一是與所在專案處在同一區域的，另一是處於不同區域但定位相似的樓盤。對競爭對手的調研主要是對營銷策略組合調查與分析，包括產品、價格、廣告、銷售推廣和物業管理等方面的調查。

　　4.房地產產品調查

　　包括房地產市場現有產品的數量、質量、結構、效能、市場生命週期;現有客戶和業主對房地產的環境、功能、格局、售後服務的意見及對某種房地產產品的接受程度;新技術、新產品、新工藝、新材料的出現及其在房地產產品上的應用情況;本企業產品的銷售潛力及市場佔有率等。

　　5.房地產價格調查

　　包括房地產市場供求情況和供給彈性的大小;開發商各種不同的價格策略和定價方法對房地產租售量的影響;開發個案所在城市及片區房地產市場價格;價格變動後消費者和開發商的反應等。

　　6.房地產營銷渠道調查

　　包括房地產營銷渠道的選擇、控制與調整情況;房地產市場營銷方式的採用情況、發展趨勢及其原因;代理商的數量、素質及其代理情況;房地產客戶對代理商的評價。

　　7.房地產促銷調查

　　包括房地產廣告的時空分佈及廣告效果測定;房地產廣告媒體使用情況的調查;房地產廣告預算與代理公司的調查;人員促銷的配備狀況;各種公關活動對租賃績效的影響;各種營業推廣活動的租售績效。

　　三、房地產市場調研的制約因子

　　在房地產市場營銷中，市場調查與研究佔有極其重要的地位，然而，房地產市場調研受到一些來自客觀和主觀因子的制約，具體如下：

　　1.時間的制約

　　提供給市場調研人員的時間一般很短，在較短的時間內提出一份客觀詳實的市場報告比較困難。這需要市場調研人員做好充分的籌備工作，包括和開發商的聯絡，明確調查的目的和流程，並爭取開發商最有力的支援。

　　2.技能的制約

　　經驗豐富的市場調研人員和沒有經驗的市場調研人員的技巧與能力會相差很遠，這種個人的市場分析能力和技能對其研究報告的可信度有直接的影響。

　　3.費用的制約

　　所有的研究報告都有其固定的預算。市場研究者只能在其預算範圍內作調查與研究，因此，經常會感到無法充裕地執行其研究計劃，造成研究成果受到多方面的限制。

　　4.偏見的制約

　　每一個人都會有主觀意識，或多或少先入為主的成見，這些都將滲入其研究成果之中。因此遇事不冷靜、容易激動以及情緒化的人不太適合做市場的調查與研究工作。

　　四、房地產市場調研的程式

　　營銷調研和科學調研的其它形式一樣，需要一系列相互關聯的行動。系統性的市場調查需要一條主要線索，要經過周密計劃和有秩序的調查。調研階段經常遵循一般化的模式，有以下三個階段：

　　第一階段調查準備階段。

　　本階段確定的問題及地域範圍，並對調查目標進行初步分析，在此基礎上制定調查計劃***如調查方式及進度、收集資訊的範圍與種類，經費預算、組建隊伍及人員培訓等***。

　　第二階段正式調查階段。

　　本階段確定調研資料來源及收集方法。直接資料要採取訪談、問卷、觀察等方法收集;間接資料可採取交換、購買、委託等方法。

　　第三階段結果處理階段。

　　將調查收集的資料進行交叉分析分類統計，得出結論，在此基礎上編寫調查報告。

　　房地產市場調查研究對於房地產開發商，是至關重要的。它不僅僅關係到專案本身的成敗，更關係到房地產開發商形象和口碑，進而影響到房地產商開拓新市場效果和今後發展。

　　參考文獻：

　　[1]尹軍，尹麗.房地產市場營銷.北京：化學工業出版社

　　[2]吳翔華.房地產市場營銷.南京：東南大學出版社

　　[3]張原，蘇萱.房地產營銷.北京：機械工業出版社

　　範文二：全國房地產市場調查報告

　　一、調查背景

　　在2015年的中央工作會議上，首次明確確定，出於不斷擴大有效的需求，使得供需通道打通，不斷消化庫存的需要，要不斷的加快農民工的城鎮化程序，以此來穩定房地產市場。由此可見，房地產市場的去庫存，已成為2016年房地產政策的方向之一。由此看來，很有必要對我國目前房地產市場進行系統性的調查研究，進而深入瞭解我國房地產行業當前的具體狀況。

　　二、中國房地產市場現狀

　　目前我國的房地產市場正處在一個調整的階段，體現在以下方面：房地產投資的增速在不斷下滑、銷售增速在放緩、房地產庫存壓力變大、整個房地產行業的景氣程度在下降;另外，由於我國人口結構也在發生變化，使得在一個長的時期內房地產市場的需求不足，整個房地產市場面臨著巨大的壓力，目前的這種狀況，在2016年還是很難出現有效的改變。回顧過去的11個月，房地產投資增速在明顯的下滑，就10月份而言，投資增速僅為10.2%。截止到今年的前10個月，房地產相關的投資增速已下滑到2%。國家統計局今年11月，釋出了相關的資料，其中，全國房地產市場開發投資以及相關的銷售資料表明，一線城市住宅的情況在不斷的改善，但就整體走勢而言，房地產市場依然呈現疲軟態勢。相關資料表明，1-10月份，房地產市場的開發投資額累計約達7.88萬億元人民幣，同比漲幅僅為2%，此增長為2009年2月份以來的最低水平。同期房地產開發企業土地購置面積僅為1.78億平方米，較去年同期2.7億平方米顯著減少。從2014年2月份房地產投資增速為19.3%在以後的21個月的時間裡房地產投資增速都是在下滑的。房地產的下滑直接影響中國經濟。

　　商品房銷售狀況從今年1月份開始反彈，但這種反彈並不是全國所有的房地產銷售都出現了觸底反彈，而是一些一線城市、重點城市、包括大家比較看好的一些城市群等出現了銷售反彈。相關統計表明，在今的年1-10月份，商品房的銷售面積達到了94898萬平方米，同比漲幅為7.2%，相關的增速與1-9月份相比有所回落，回落了0.3個百分點。在其中，辦公樓的銷售面積增速是最快的，達到了13.4%，而就住宅銷售面積而言，增長了7.9%。另外，商品房的銷售達到了64790億元，增長了14.9%，增速有所回落，回落了0.4個百分點。

　　三、房地產現狀成因

　　中國的房地產行業經過10多年來的迅猛發展以後，房地產行業已出現了明顯的供給相對過剩的情況。過去國家對房地產市場的政策調控效果不明顯的原因是無論從人均居住面積還是房地產發展速度，房子的供應都是短缺的，再加上各種投資和投機需求就直接推升了房價。再加上各地政府長期以GDP為導向的政策，使得房地產市場積累了大量的庫存。而現在的情況是整個住房都出現了全國性的相對過剩。國家統計局披露了相關的資料，相關資料顯示，到15年10月末，全國的商品房待售面積達到了6.86億平方米，相比於9月末增加了2122萬平方米。就其中細分而言，商業營業用房的待售面積增加了709萬平方米，而住宅相關的待售面積增加了1180萬平方米，對於辦公樓待售面積而言，增加了56萬平方米。與去年同期進行比較而言，全國的商品房待售面積增加了1億平方米，增幅達到了17.8%。截止10月末，商品房在建的面積為707805億平方米。把待售面積和在建面積加在一起大概有78億平方米。如果按人均面積35平方米來計算可以供2億人居住。在2020年以前如果不考慮購買力單從需求的角度考慮，把第一次購房需求、二套房的改善需求、農民進城買房需求、投資和投機需求加起來最多約有8千萬人的需求量。但是我們需要看到的是，除了北上廣深這些一線城市的房地產市場由於需求很旺盛以及外來人口的持續流入而處於一個供不應求的狀態之外，我國大量城市的住房已經嚴重過剩，形成了冰火兩重天的局面。

　　四、全國主要城市房地產價格和成交狀況的分析

　　中國房地產資料研究院也釋出了相關的資料，該資料主要是全國主要城市房地產平均價格和成交狀況，資料表明，相關的重點城市，房地產市場狀況整體上呈現下滑的態勢。從成交面積來看，41個城市中，環比出現上漲的城市有15個，26個城市出現不同程度的下跌。從同比來看，32個城市出現不同程度的上漲，9個城市出現下跌，其中，二線城市的表現較為搶眼，比如大連、長沙、西寧、深圳、南寧、西安等同比增長均超100%。就成交價格而言，在41個城市中有17個城市環比上漲，另外有24各城市出現了不同程度的下跌。從同比來看，28個城市出現不同程度的上漲，13個城市出現下跌，在其中，深圳、北京、溫州和上海相比去年同期房價上漲幅度分別為62%、42%、34%和30%，漲幅明顯，僅次於這三者的有石家莊、武漢和蘇州，其漲幅分別為29%、20%和19%。由於北京、上海和深圳屬於一線城市無論是就業機會還是各方面就出設施發達程度都吸引著各行各業的人流入城市，因此房地產市場堪稱火爆。而京津冀協同發展是的一些產業和資源轉移到河北省同時帶動了石家莊的房價上漲。從跌幅來看房價下跌幅度最大的是三亞為-25%其他城市漲幅度均在19%以內，跌幅也不超過-10%。

　　五、未來房地產市場展望

　　儘管8月份全國房地產市場表現較為一般，但是從基本政策層面來看，仍然較為寬鬆。中國人民銀行決定自8月26日起，下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。從9月6日開始，對金融機構人民幣的存款準備金率進行下調，下調幅度為0.5各百分點。另外，存貸款利率和公積金貸款利率也全面下調，這些政策在一定程度上減輕了購房者的負擔，也在一定程度上預計會有利於房地產市場相關購買力的提升。

　　2015年11月15日，國家通過了全面二孩政策的正式實施。以社群為主體，對商業、家政、親子配套要求更加提高。很多家庭中的人口數量在不斷增加，隨之而來的，購房者對於社群配套的關注度也在增加。處於對“二孩”改善性的需求而購置的大戶型產品，除了考慮傳統的交通、商業等因素外，更多的開始重點考慮婦幼保健、家政、親子、兒童醫療等配套因素，因此，社群相關的服務和環境對兒童的親和度將成為產品的很重要的賣點。在房地產白銀時代，房產企業在由傳統是城市開發商向運營、服務商進行轉變的過程中，也應當更多的去關注社群相關的服務。在未來，隨著相關政策的改變和分開，包括二孩政策、新增人口的增加等，相關企業在進行相關專案的開發時，應不斷增強向少兒服務及配套設施進行傾斜的意識。

　　學區房由於熱點的原因將在價格追捧中上漲。二孩政策引起的生育高峰必將帶來學齡兒童的增加，相關資源也會緊張。特別是稀缺資源性的中學和小學，其周邊的學區房必將受追捧，使得相關房源活躍。

　　學區房是追捧後，優質學區房源價格迅猛上漲。因此，開發商在專案周邊引進優質教育資源將成為吸引家庭購房的一大賣點。

　　六、總結及政策建議

　　近年房地產開發投資增速的大幅回落已影響到GDP增速、地方財政並觸及金融風險，只有加快去庫才能緩解這些矛盾。為進一步降低庫存，國家會出臺相關的金融、稅費等更為寬鬆的相關政策，其中包括財稅、戶籍改革等一系列政策也將於明年進行亮相。根據高盛的估測，通過降低二、三套房首付比例、下調二手房交易稅、所得稅退稅等相關政策，將對改善型購房和投資需求起到刺激性的作用，使得2016-2017年的相關房地產交易比2015年有所增長，增長幅度將在10-20%左右。

　　從總體來看，2016年的房地產市場將逐步趨於穩定，並且會有冰火兩重天的態勢，估計一線如北、上、廣、深圳和二線的重點城市如南京和杭州等城市仍將會較為火熱，而一些三四線城市仍會面臨大批量的供給過剩。因此去庫存仍舊是2016年房地產市場的一項重要任務。

　　***1***國家近來不斷表明要對樓市加大刺激以此降低房企的庫存，估計未來的政策或會更加的寬鬆，助力地產股。

　　***2***2015年不斷負增長的新開工，也將成為2016年樓市在另外一個角度的“降庫存”。***作者單位：吉林財經大學***

　　參考文獻：

　　[1] 李竹成著，《房地產經濟專業知識與實務》，[M]，北京：團結出版社，2011.7

　　[2] 劉秋雁著，《房地產投資分析》，[M]，大連：東北財經大學出版社，2013.6

　　[3] 劉志平，王學孝著，《房地產開發可行性研究的思考》[J]，中國房地產，2001，***9***33―35.

　　[4] 中國房地產資料研究院，《2015年三季度房地產市場報告》，[J]，中國房地產資料研究院官網，2015.9