北京市房地產市場調研報告

　　經濟的發展帶動或產生了對商業、居住和服務設施等的空間需求，從而帶來房地產市場的興起。因此，從本質上講，房地產業的發展是由整體經濟的發展決定的。以下是小編為大家整理的關於，一起來看看吧!

　　篇1

　　報告要點：

　　巨集觀經濟：上半年,國內生產總值同比增長6.7%,全國居民消費價格總水平同比上漲2.1%;上半年,全市生產總值同比增長6.7%,北京市居民消費價格總水平同比上漲1.2%。

　　政策走向：國土資源部下發土地利用總體規劃調整方案，大幅縮減京津滬耕地保有量指標，北京市耕地保有量指標較原規劃減少48.5%，此舉或意味著國家對特大城市供地政策思路轉變。

　　土地市場：6月份，全市成交土地28.34萬平方米，環比上漲37.10%;上半年累計成交土地100.76萬平方米，相比去年同期下降54.8%。

　　住宅市場：新建商品住宅成交面積環比上漲0.2%，同比下降24.1%，成交均價36751元/平方米，環比上漲5.2%;存量住宅成交面積環比下降45.1%，同比下降26.0%,成交均價42511元/平方米，環比上漲0.8%。

　　新建商業辦公市場：6月份，新建商業辦公市場成交均表現為“量增價減”：新建商業用房成交面積環比上漲211.8%,成交均價為28636元/平方米，環比下降23.6%;新建辦公樓成交面積環比上漲285.4%,成交均價27280元/平方米，環比下降7.7%。

　　一、巨集觀經濟與政策

　　1、上半年,國內生產總值同比增長6.7%,全國居民消費價格總水平同比上漲2.1%;上半年,全市生產總值同比增長6.7%,北京市居民消費價格總水平同比上漲1.2%。

　　根據國家統計局資訊,上半年國內生產總值340637億元，按可比價格計算，同比增長6.7%。其中，一季度、二季度較去年同期增速持平，均同比增長6.7%，二季度國內生產總值環比增長1.8%。分產業看，第一產業增加值22097億元，同比增長3.1%;第二產業增加值134250億元，增長6.1%;第三產業增加值184290億元，增長7.5%;上半年，全國居民消費價格總水平比去年同期上漲2.1%。

　　根據北京市統計局資訊，上半年全市實現地區生產總值11413.8億元，按可比價格計算，同比增長6.7%，增速比1季度回落0.2個百分點。分產業看，第一產業增加值51.2億元，同比下降11.1%，降幅比1季度擴大4.8個百分點;第二產業增加值 2010.5億元，增長3.2%,增速提高1個百分點;第三產業增加值9352.1億元，增長7.6%,增速回落0.6個百分點。上半年，北京市居民消費價格總水平比去年同期上漲1.2%。

　　2、上半年，北京市社會固定資產投資同比增長6.2%，其中，房地產開發投資1670.6億元，同比下降7.6%。

　　上半年，全市完成全社會固定資產投資3361.6億元，同比增長6.2%，增速比1季度回落0.5個百分點，但比1-5月提高0.2個百分點。分產業看，第一產業完成投資27.6億元，下降56.6%;第二產業完成投資255.5億元，增長17.7%;第三產業***含房地產開發***完成投資3078.5億元，增長6.7%。

　　上半年，全市完成房地產開發投資1670.6億元，同比下降7.6%。其中，保障性住房投資358億元，增長17.7%，高於房地產開發投資增速25.3個百分點。商品房本年新開工面積1330.3萬平方米，同比增長4%。其中，商品住宅新開工面積546.3萬平方米，下降2.4%。商品房銷售面積657.6萬平方米，同比增長14.5%。其中，商品住宅銷售面積390萬平方米，下降18.9%。

　　3、國土資源部下發《土地利用總體規劃綱要***2006～2020年***調整方案》，大幅縮減京津滬耕地保有量指標，北京市耕地保有量指標較原規劃減少48.5%。

　　6月23日，國土資源部召開會議，安排部署土地利用總體規劃調整完善工作，並給各地下發了《土地利用總體規劃綱要***2006～2020年***調整方案》***下稱《調整方案》***。按照《調整方案》，北京天津和上海三地的2020年耕地保有量指標均被大幅度降低。在原有規劃中，北京需要在2020年保有21.47萬公頃耕地，《調整方案》將之降低為11.07萬公頃，耕地保護指標減少了48.5%左右。此舉可能意味著國家對特大城市供地的政策思路開始轉變。耕地指標的減少，或蘊含了建設用地指標增長的可能，也給市場以“增大土地供給平抑房價”的訊號，有利於增加住房供應、控制房價過快上漲，緩解當前地王頻出的現象。

　　二、市場動態

　　1.美元進入加息通道對中國樓市是“利空”

　　北京時間，6月16日凌晨2點美聯儲FOMC會議決議、6月23日英國退歐公投。從美國來看，儘管英國“脫歐”影響了美元加息的程序，但三季度加息可能性較大，美元進入加息通道後，全球資產配置方向轉向美元資產或房產，全球資本也會向美國流動。以中國外匯儲備為例，兩年前中國外匯儲備達到歷史高峰的40000億美元左右，然而，自2014年6月份美國開始提出貨幣正常化議題之後，中國的外匯儲備大幅減少，截止2016年5月，已經降低至31900億美元。當美元進入加息通道之後，預計未來1-2年中國的外匯儲備就有可能降低至20000-25000億美元，國內資金還會繼續轉向美元資產或房產。這說明，未來國內資金還會繼續“外逃”，這些資金將轉向美元資產或房產。這對中國已經過熱的樓市來講是“利空”的。

　　2.中國貨幣政策出現“收緊”轉向

　　6月15日中國人民銀行釋出的資料顯示，5月份狹義貨幣***M1***同比增長23.7%，增速比4月高0.8個百分點，廣義貨幣***M2***同比增長11.8%，增速4月低1個百分點。從5月變化來看，M2與M1一下一上，兩者剪刀差持續放大。從經驗上來看，M1與M2增速背離放大，M1快速上升，國內資產價格未來可能出現上漲。考慮到新增信貸規模回升，M2環比小幅下降主要是去年同期基數較高導致。

　　從近期銀行等金融機構的政策動作來看，已經有部分銀行開始通過“降槓桿”的方式控制投資樓市的風險。據工商銀行內部檔案：個人商用房貸款最低首付款比例由50%調整至70%，貸款所購為商住兩用房的最低首付款比例也有所提高。此外，對個人商用房貸款合作專案範圍也做出了進一步的劃分，要求全國範圍內重點選擇北京、上海、廣州深圳以及直轄市、省會城市房地產開發貸款支援的專案。總體來看，此時貨幣政策開始適度收縮，銀行開始通過提高首付“降槓桿”，目的在於防止由於房價下行導致銀行資產縮水的系統風險。這說明，對於商用房來講，通過提高首付比例和業務範圍的收縮來控制銀行信貸資產的風險，由於市場過熱、貨幣政策轉向、調控政策預期落地等因素，核心熱點城市樓市即將步入調整期。

　　三、土地市場分析

　　6月份，全市成交土地28.34萬平方米，環比上漲37.10%;上半年累計成交土地100.76萬平方米，同比下降54.8%。

　　據北京市土地房產交易中心公佈資料，6月份，北京市共成交7宗土地，其中3宗在經濟技術開發區，其餘4宗分別在平谷、延慶、順義、海淀各1宗,綜合溢價率為63.90%。成交總土地面積28.34萬平方米，環比上漲37.10%。

　　2016上半年累計成交各類土地21宗，其中工業用地8宗，商業用地6宗，居住用地7宗,總成交土地面積100.76萬平方米，較去年同期222.75萬平方米同比下降54.8%，土地出讓總金額352.58億元，較去年同期的639.92億元下降44.6%。從季度比較來看，第二季度土地成交共10宗，成交土地總面積49.01萬平方米，環比一季度下降5.3%，土地出讓金129.40億元，環比一季度下降42.0%。

　　四、住宅市場分析

　　1、6月份新建商品住宅成交面積環比上漲0.2%，同比下降24.1%。

　　6月份，全市新建商品房成交面積和套數分別為248.67萬平方米和24724套，環比分別下降73.8%和52.1%，同比分別上漲75.6%和65.0%;其中，新建商品住宅成交面積和套數分別為70.32萬平方米和4538套，環比分別上漲0.2%和下降6.5%，同比分別下降24.1%和40.0%。

　　2016年上半年，新建商品房累計成交面積和套數分別為918.08萬平方米和99530套，同比分別增長48.1%和52.3%;其中，新建商品住宅累計成交面積和套數分別為368.79萬平方米和26260套，同比分別下降8.1%和25.4%。從季度比較來看，第二季度商品住宅成交面積和成交套數分別為218.96萬平方米和14666套，較第一季度環比分別上漲26.5%和44.7%。

　　六、市場走勢分析

　　2016年年初，良好的信貸財政政策和房地產利好政策環境促使下，第一季度，北京市房地產市場熱度不斷推高，尤其是住宅市場，但是進入二季度以來，由於需求被提前釋放，同時伴隨著限購政策的出臺，市場逐漸顯露疲態。近期房地產市場主要特徵體現在以下幾個方面：

　　一是北京市存量住宅市場迴歸理性，預計下半年房價或將逐步企穩。存量住宅市場，上半年成交量同比上漲62.3%,成交量創下6年來同期新高，但是從月成交量走勢來看，第二季度成交量持續下降，6月成交量懸崖式下跌，成交價格進一步收窄，6月或將成為分水嶺，預計下半年存量住宅市場將進入調整期,房價或將逐步止漲,部分地區部分樓盤價格或下降。

　　二是近期房市場需求結構特點比較突出。今年各月，新建商品住房成交價格除了3、5月份環比下跌，其餘各月價格均表現為上漲，6月份達到36751元/平方米。從需求結構來看，剛性需求和改善型需求佔市場主體，面積在90-140平方米之間的戶型成交量所佔比重較大，大中戶型住宅價格漲幅較大。從地區結構來看，朝陽、通州、房山順義成交面積佔比相對較大。

　　三是新一輪樓市調整期或將到來。2015年“330新政”以來，房地產市場成交量價回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由於需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支。今年進入二季度以來房地產市場成交量逐漸顯露回落，成交價格較前期漲幅收窄，與此同時，一系列限購政策和信貸收緊政策的出臺，預計今年下半年開始新一輪的房地產市場調整極或將來臨。

　　篇2

　　社群概況

　　天通苑是亞洲最大的經濟適用房小區，由順天通房地產開發集團建設，距亞運村約6.5公里，距北五環約4公里，立湯路貫通南北。天通苑佔地面積約48平方公里，規劃建築面積600多萬平方米，由天通東苑、天通西苑、天通北苑、天通苑本區、天通中苑五個部分組成，每個部分又分成三至六個區，其中天通本苑2000年建成，天通東苑一、二、三區2001年至 2002年建成;天通北苑一、二、北三區2004年底至2005年初建成;天通西苑一區2000年建成，二區2002年建成，三區2003年建成;天通中苑:2006年11月份建成，2007年9月份入住。樓型為六層小板樓、高層板樓、高層塔樓，戶型從50-200平方米不等，目前居住人口約40萬人。地鐵5號線在天通苑設有天通苑南、天通苑、天通苑北三站。

　　由於建設初期整體規劃的先天不足，天通苑成為擁有幾十萬人口的“睡城”——居民早上湧到市區工作，晚上回來休息。區域內大型商業設施少，經營檔次不高，專案定位缺乏特色。從區域內各商業業態的分佈情況來看多以小規模的社群商業為主，特點是規模小、相對比較集中，大多分佈在社群外圍臨近交通線的底商或社群之間的主要道路兩側。由於上述特點，天通苑地區自發形成了幾個小型社群商業比較集中的區域，如北方明珠商圈、西一區商業街、西二區-西三區商業街、東一區商業街等。但是僅靠這些零散的小規模商業根本不能滿足該區域內巨大的消費群體的需求。

　　經過十幾年的發展，西單商場、北方明珠、超市發、物美、龍德廣場、家樂福、華聯、大中電器、蘇寧電器、國泰百貨、天通苑尾貨、萬意奧特萊斯折扣商場等先後開業，諸多餐飲企業也紛紛搶駐構成天通苑的餐飲網路，天通苑的商業形態基本形成。從分佈上看，緊鄰地鐵5號線和北苑路地帶交通便利、人流量及車流量集中，集中有北方明珠、龍德廣場、翠微大廈等商業綜合體，是天通苑地區最為繁華的區域;餐飲、休閒娛樂、教育培訓、地產公司及其它生活服務類多集中在天通苑各區之間的主要道路兩側。

　　目前，天通苑的商業以獨立商業樓、裙房等形式為主，樓層多為地上二至四層帶地下1層，少量為住宅改造而成。一層日租金水平主要集中在3-5元/平方米，出租率約90%左右，二手房報價在15000-23000元/平方米之間;地上二至四層帶地下1層商業的租金在1.5-4元/平方米之間，售價在11000-18000/平之間，因所處具體位置差異較大;立湯路以東整體商業租售水平略高於路西。