芻議物業管理收費模式管理相關大學生畢業論文

　　物業管理是指業主對區分所有建築物共有部分以及建築區劃內共有建築物、場所、設施的共同管理或者委託物業服務企業、其他管理人對業主共有的建築物、設施、裝置、場所、場地進行管理的活動;物權法規定，業主可以自行管理物業，也可以委託物業服務企業或者其它管理者進行管理。以下是小編為大家精心準備的大學生管理畢業論文範文：芻議物業管理收費模式。內容僅供參考，歡迎閱讀!

　　芻議物業管理收費模式全文如下：

　　摘　要：筆者主要介紹了我國物業管理的兩種收費模式包乾制和酬金制;探討了這兩種收費模式在實踐中存在的一系列問題;並提出了完善物業管理收費方式的對策建議。

　　關鍵詞：包乾制;酬金制;對策。

　　一、物業管理兩種收費模式。

　　2003 年 11 月，國家發改委和原建設部聯合釋出了《物業服務收費管理辦法》中第九條規定：“業主與物業管理企業可以採取包乾制或者酬金制等形式約定物業服務費用。”

　　首次在政府法規中明確了包乾制和酬金製為我國物業服務收費的兩種基本模式。

　　二、兩種收費模式優缺點。

　　1. 包乾制模式的優點。

　　一是包乾制收費模式操作簡單，業主省事。包乾制收費模式意味著業主只需根據物業管理委託合同向管理企業交納固定費用就可享受物業管理企業提供的各項服務，業主及業主委員會不再對物業管理企業的收支賬務進行稽核，只對本體公共設施維修基金的使用進行稽核，行使審批、監督權，為業主節省了監管成本。二是包乾制強化了成本意識，有利於企業提高生存能力。在包乾制下因物業企業經營管理水平高低帶來的盈虧壓力由自身承擔，這就激勵物業管理企業在不降低物業服務質量的前提下，通過應用先進的技術和引進科學的管理方法，降低成本，創造利潤，從而促進企業的進步和發展。三是包乾制有利於提高員工素質，促進物業品牌發展。在包乾制下因其所收物業管理費的開支尤其是人工成本不必經過業主的稽核。因此，當物業企業通過加強內部管理，降低其經營成本後，可以在較高的企業利潤中分出一部分用來提高員工的待遇，留住和吸引更多的高素質人才加盟物業企業，從而提高競爭力，促進物業公司樹立自己的品牌優勢。

　　2. 包乾制模式的缺點。

　　包乾制最大的弊端是物業管理交易的不透明性，由於物業企業對收的物業管理費用可以自行支配，所以業主對物業企業的監管性和靈活性受到限制。這樣容易造成雙方的矛盾。

　　同時，這種收費方式可能導致“獎懶罰勤”的現象，促使物業企業採用不正當手段壓縮費用和成本，影響實際服務質量。

　　3. 酬金制模式的優點。

　　一是酬金制體現業主自主管理，有利於維護業主權益;二是酬金制財務透明，有利於企業與業主雙方建立信任;三是酬金制有利於物業企業規避經營風險。

　　4. 酬金制模式的缺點。

　　酬金制雖然維護了業主在物業管理中的主體地位，但由於業主及業主委員會受時間、精力和專業知識的制約，很難對管理成本進行核准和審定，從而可能會造成某些物業公司管理責任感缺失，採用各種方法增加管理成本去提高酬金的收入。

　　三、兩種收費模式對比。

　　1. 兩種收費模式各有利弊。

　　從上述分析可以看出，包乾制模式操作簡便易行，免除了業主及業主委員會對物業企業收支賬務進行稽核的難題。

　　為業主節省了監管成本，還有利於防止個別業主委員會負責人被收買而變成“維持會長”，與物管企業共同侵害所有業主的權益。但是在這種模式下，物業企業會為了利潤過多的追求多元化發展，在一定程度上制約著物業行業專業化的形成。而酬金制模式下，物業管理是完全市場化的執行，業主與物業雙方因物業財務透明化減少了更多矛盾;同時，物業管理經營風險的降低有利於物業管理企業專業化水平的提高，但是酬金制模式對業主的要求較高。因此，就目前我國物業管理髮展的階段來看，兩種收費方式都有其存在的理由和必要性。

　　2. 兩種制度的適用範圍。

　　包乾制模式適合於市場化程度較低的地區和品牌優勢較為突出的物業管理企業;酬金制模式適合於處在幼稚期的企業或者業主結構合理的專案。

　　四、完善物業管理收費模式的對策建議。

　　1. 完善與酬金制收費相配套的稅收政策。

　　雖然目前國內有的地方能夠根據物業管理費用不同性質區分稅收標準，但在實際操作過程中，大多數情況還是沒有對酬金制模式中的成本和酬金進行有效區分，於是物業企業所收費用全部按照收入上繳營業稅，增加了物業管理成本。

　　2. 加強業主對酬金制模式的瞭解。

　　在實際操作中由於業主對酬金制沒有深入的理解和研究，從而不能準確把握監管深度，例如有的業主強調成本透明，甚至會直接過問每一個員工的實際收入。由於人事費用支付存在滯後期，如果一味用預算逐一核對員工收入，必然存在差異，而業主過於深入地插手具體事項，必然導致物業服務公司無法進行正常的管理。

　　3. 建立靈活多樣的獎勵機制。

　　在酬金制下，當物業企業保證了管理服務標準的前提下，使管理費出現結餘的情況時，可以由業主和物業管理企業雙方協商制定獎勵措施，具體可以結餘提成、提高酬金率或在合同中約定等多種方式進行，以鼓勵管理者為結餘所做的有效勞動;同時，獎勵管理者在管理服務活動中不斷開源節流，實現物業管理企業和業主利益的雙贏。