二手房購房違約金的賠償標準

  當購房者和開發商在擬定購房合同的時候,是需要將違約金的賠償標準擬定進去的。那麼,對於二手房的購房者來說,違約金的賠償標準是什麼呢?以下是由小編為大家整理的違約金的賠償標準,希望能幫到你們。

  二手房購房違約金賠償標準

  1、在二手房買賣合同中違約金的約定一般為總房價的20%。但是違約金具體多高,完全可以由房屋買賣的雙方根據自己的意願協商確定;

  2、在二手房買賣合同中,通常會約定一種“滯納金”,主要是針對遲延履行合同義務時,進行違約責任追究。但是隻有在一方嚴重違約,導致合同解除時,才承擔此部分違約金。如果合同繼續履行,一般參照“滯納金”追究違約責任。

  3、違約金的執行不一定完全按照合同約定執行。合同法的違約責任是一種補償,只是彌補損失,而不是懲罰性的違約金。因此如果合同中約定的違約金過高或過低,都可參照實際損失進行調整。一般合同違約金不得高於實際損失的30%;如果違約金低於實際損失,則守約方除可主張違約金外,對於違約金不足以彌補損失的部分,還可要求違約方賠償,即參照實際損失調高違約金。

  二手房毀約常見的現象

  現象一、上家後悔不賣房

  房市一路飆升,房價上漲,賣方違約情況由此增多。儘管房屋出賣方在房屋買賣合同中,約定了違約金的支付,但是,仍然有很多賣家不惜承擔違約金賠償作為代價,賺取差價。

  點評:受市場利益驅動,採取違約方式,獲得帶來的收益,此現象屬於典型的惡意毀約。民法中的誠實信用原則體現在合同法中,就是合同信守原則,均要求當事人雙方遵守合同約定,合法正確地行使雙方的義務。同時,合同法中約定了違約責任,購房者可以要求賣房人繼續履行合同。如果合同已不能實際履行,購房人還可要求賠償相應損失。

  現象二、賣房家庭意見不一

  買賣雙方簽訂的預約合同***包括定金、居間合同等***,出賣方往往只有部分產權人出面簽約,事後,其他共有人以未徵得同意為由提出訴訟,要求確認預約合同無效。

  點評:此類現象往往比較複雜,需要具體分析。按照民法規定,共有人擅自處分共有房屋,如果其他共有人不追認或者處分人事後沒有取得完全權利,此行為即屬於無效。

  但現實生活中,往往一些當事人利用該條款,明明簽約出售了房屋,卻以其他共有人不同意為由,要求確認合同無效。一旦發生這類情況,必須首先基於事實判斷。通過各種事實和證據查明,如果其他共有人明明知道,但不表示反對或者應當知道該買賣行為,那麼在法律上也可以推定已經徵得了其他共有人預設或者追認,構成民法上的表見代理,視為合同有效。

  現象三、“包購糾紛”不是違約

  下家認為既然與中介簽訂合同,約定具體的買賣條件,且付了一定數額的意向金或預付了部分房款,後未能買到房子,即是中介違約了。

  點評:判斷是否違約得看合同如何約定。法律沒有規定中介公司有義務必須買到房,但是一旦中介公司作出承諾或者保證買到房屋,如果仍沒有買到,應當視為違約。

  現象四、房子“不吉利”要退房

  買賣雙方交易後,下家得知房屋中有人死亡或者門牌號中有“4”,以“不吉利”為由提出退房。

  點評:這往往涉及到法律和風俗的關係。一般來說,法律不會考慮迷信因素。但是,在一些特殊情況下,可能對購房者的心理影響大,法官也會參酌這些因素,進行利益考量。

  現象五、“跳單交易”買賣方違約

  為了省下中介費,在中介介紹買賣雙方見面後,買賣雙方跳過中介私下交易,也屬於違約。

  點評:中介公司的勞動同樣受到尊重,中介公司為買賣雙方提供資訊,起到了橋樑作用。在中介公司誠實履行了中介義務後,如果買賣雙方違反合同約定,直接進行交易,對中介公司也構成違約,應當承擔相應賠償責任。

  法定違約金的相關規定

  一般在二手房買賣合同當中會對違約金作規定,而且有違約金比例或數額,適用法定違約金。由於合同的內容、違約的性質、程度的不同,確定違約金的方法與數額也有所不同。

  第一,有關條例明確規定了違約金比例的,即可以按照該比例直接計算出違約金的數額。如果延期,那麼合同法定違約金的計算標準是固定的;

  第二,有關法規只規定了違約金一定比例範圍。這需要通過受理案件的人民法院或合同仲裁機關確定一定的比率,才能計算出違約金的數額。一般來講,不履行或不完全履行合同的法定違約金是有一定比例範圍的。