二手房交易流程的相關規定

　　在生活中，很多人在購房的時候都會選擇二手房，但是，二手房交易存在風險的，因此，在法律上對二手房交易的流程也有一定的規定。以下是由小編為大家整理的二手房交易的流程，希望能幫到你們。

　　二手房交易的流程

　　第一步：精心挑選中介公司

　　如果二手房交易需要通過中介公司完成，那麼，買房雙方首先應該選擇一家誠信可靠的房屋中介公司。如何才能選到一家好的房屋中介公司呢?楊泉告訴記者，首先要選擇有資質的正規中介公司。看一家中介公司是否正規，除其具備營業執照外，還必須要有房地產經紀資質證書。此外，所選的房屋中介公司最好是具有良好口碑的品牌中介。正規中介公司不僅擁有經驗豐富的職業經紀人，而且操作也較規範。

　　第二步：賣家辦理委託手續買家審查房屋權屬狀況

　　在選到一家合格的中介公司後，買家接下來需要做的就是辦理售房委託手續。具體步驟為，賣家只需帶上產權證原件、影印件，土地證原件、影印件***尚未取得產權證的則需帶上購房合同原件***到選定的房屋中介公司，即可同中介公司簽訂售房委託書。

　　在選到一套心儀的房源後，買家應進一步對房屋的權屬狀況進行了解。首先，檢視房產證上的產權人與賣家的身份證是否一致。如果房屋屬於共有產權，還要檢視所有房屋共有產權人同意出售房屋的書面證明。此外，為以防萬一，買家還應到產權部門進一步核實房屋產權證真偽。同時，買家還可通過房地產交易部門，瞭解該房屋有無被司法機關或行政機關依法查封或以其他形式限制權利，是否已設定抵押。若房屋已出租，買家應要求賣家提供該承租人出具的在同等條件下放棄優先購買權的宣告。

　　除需檢視、驗證房屋相關資料外，買家還應前往房屋實地進一步進行檢視，並詢問周邊鄰居、物管公司瞭解房屋情況，如房屋是否經過大修、是否存在質量問題等以及房屋是否存在私自搭建違章建築的情況。如在屋頂露臺、走廊等處搭建房屋，是否得到有關部門的批准許可。

　　第三步：籤合同辦理產權過戶手續

　　在簽訂二手房買賣合同時，必須要注意，如果所購房屋屬於共有產權的，房產共有人如不能到場，需出具經過公證的委託書及代理人身份證件，由代理人代簽合同。此外，根據《婚姻法》規定，凡是夫妻婚後購買、繼承取得的房屋屬於雙方共有財產，在簽訂合同時，買家應要求賣家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。

　　二手房簽訂合同的注意事項

　　首先，確定自己所能承受的最高房價。上家在掛牌售房時，也會有一個心理價位。因此，掛牌價往往高於上家的心理價。如果下家在看房過程中，不經意地通過語言、表情等流露出對此物業有極大興趣，上家往往會抓住這點乘勝追擊，咬住價格不放鬆。

　　其次，摸清上家的底細和心態。瞭解上家出售房屋所得款項擬作何用途。如果上家急於出售換取現金，或者，上家必須在幾天之內賣房，愈接近上家的賣房期限，上家就越急於出售。在此時議價，將對下家殺價非常有利。否則，價格很難談攏。

　　最後，注意多收集所要談判的物業的相關資料。下家在談判前可以先做實地考察，詳細瞭解物業的建築和裝修質量、小區的交通、物業管理、配套設施是否齊全，房屋在設計或規劃中是否存在不足和缺陷等問題。等到正式與上家談價格時，下家可以把所瞭解的該物業的這些不足之處，不失時機地亮給上家。此舉讓上家明白，你已經為此做了最充足的準備，只有他讓出多少個“點”，才有把你留住的可能。

　　二手房交易的稅費

　　1、營業稅：***稅率5.65% 賣方繳納***

　　根據***財稅[2011]12號***規定，自2011年1月28日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售，全額徵收營業稅。也就是說，不再區分普通住宅和非普通住宅，個人將購買不足5年的住房對外銷售均應全額徵收營業稅。個人將購買超過5年***含5年***的非普通住房對外銷售，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅。個人將購買超過5年***含5年***的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。

　　2、個人所得稅：***稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣方繳納***

　　徵收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這裡有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅;任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。注：如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內能夠重新購買房產並取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產交易價格較低的1%退還。

　　注：地稅局會稽核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產作為家庭唯一住宅的依據，其中包括雖然產權證沒有下放但是房管部門已經備案登記的住房***不包含非住宅類房產***。

　　另注：如果所售房產是非住宅類房產則不管什麼情況都要繳納個人所得稅。而且地稅局在徵稅過程中對於營業稅繳納差額的情況，個人所得稅也必須徵收差額的20%。

　　3、印花稅：***稅率1‰ 買賣雙方各半***

　　不過從2009年至今國家暫免徵收。

　　4、契稅：***基準稅率3%優惠稅率1.5% 和1% 買方繳納***

　　徵收方法：按照基準稅率徵收交易總額的3%，若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買方首次購買面積超過90平***包含90 平***的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。

　　注：首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優惠，契稅的優惠是以個人計算的，只要是首次繳契稅都可以享受優惠。若買方購買的房產是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

　　5、測繪費

　　1.36元/平米總額=1.36元/平米*實際測繪面積***08年4月後新政策房改房測繪費標準：面積75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元*** 一般說來房改房都是需要測繪的，商品房如果原產權證上沒有市房管局的測繪章也是需要測繪的。

　　6、二手房交易手續費總額

　　住宅6元/平米*實際測繪面積，非住宅10元/平米

　　7、登記費：***工本費***