深圳二手房交易流程

　　二手房買賣法律關係非常簡單,複雜在交易流程,整個交易流程非常雜,非常細。那麼是怎樣的?下面就是小編給大家整理的，希望對你有用!

　　

　　1***買房諮詢

　　買賣雙方通過房產中介建立資訊溝通渠道，買方瞭解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

　　風險提示

　　1、要仔細檢視業主的房產證，注意房產證上有幾個人的署名。如果有兩個人，在簽訂後邊的合同時就需要有兩個人的名字。

　　2、看購房時的相關憑據，比如購房發票、契稅發票等，作為輔助證據以初步確認房屋產權歸屬。如果房屋屬於共有產權，則還要檢視所有房屋共有產權人同意出售房屋的書面證明。

　　3、在簽訂房產買賣合同時，共有人如不能到場，需出具經過公證的委託書及代理人身份證件，由代理人代為籤合同。

　　4、把好夫妻共有財產關，《婚姻法》規定，凡是夫妻婚後因購買、繼承取得的房屋屬於雙方共有財產，下家應要求上家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。

　　2***交定金

　　看好房子，確定房屋產權後，交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個小小的環節，交定金也是有竅門的。房子動輒上百萬，以5%計算定金額度也能達到5萬元。所以當交易進行到這個環節時，請多留個心眼。

　　如果你看中的房子還在按揭中，定金最好不要直接交到業主手中，而應該交由第三方監管。

　　如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以籤一個簡單協議，約定贖樓完畢之後給定金賣方，需註明“交給監管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。

　　如果沒有可信賴的第三方，定金最好交由銀行監管。具體做法是：買賣雙方到銀行去籤一份監管協議即可，約定在交易中心完成遞件手續後，劃撥到賣家賬戶上。

　　一般來說，在交定金的時候會籤一份預約買賣合同，合同至少需要約定物業地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責任等。

　　風險提示

　　1、當下樓價上漲，買家如想防止賣家毀約不賣，可交足額定金或約定高額違約金，提高違約成本。但定金或違約金不得高於成交金額的20%;

　　2 、賣家有可能以定金在監管未拿到手為由毀約賣樓，所以預約買賣合同中應註明“交由第三方監管即視為賣方收訖”;

　　3、為避免交樓前業主存在拖欠費用等現象，你需要籤一份交房保證金協議，約定從定金中扣除1萬元左右的保證金。在查驗傢俱、電器完好，水電、物管等費用繳清，鑰匙交接完畢之後，再退還保證金。

　　3***贖樓

　　一般來說，贖樓是業主方的責任，針對業主房貸沒有還完的情況。贖樓有兩種操作方式：其一，業主通過擔保公司，向銀行借款贖樓，產生的是0.8%的擔保費用，以及0 .4%的短期贖樓利息，等買家房產證出來之後，再到銀行做按揭;

　　其二，買家通過擔保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產生擔保費，但買家需要提前供樓。

　　風險提示

　　因贖樓產生的風險，為此環節中最大。買家拿現金贖樓是不可取的方法。如果發生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題，買家會冒風險。

　　4***付首期及資金監管

　　除了產權問題之外，自主交易需要擔心的第二大問題就是資金監管。事實上，資金監管目前已成體系，買賣雙方按照既成規定來做，風險很小。無論是通過何種方式交易，首期款必須放銀行監管。

　　具體操作

　　買賣雙方到銀行籤一份資金監管協議，然後各自在銀行開一個賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產證之後，首期款打給賣方。

　　如果交易順利完成，銀行會把款項打給賣方;如果中間出現問題交易終止，則把首期款再打回給買方。銀行提供此項服務，一般會收取單筆500元左右的監管費，但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監管，則可以省去這筆費用。

　　出於公平角度考慮，銀行會要求買賣雙方在籤監管協議時就在放款書上先簽字，這樣放款時買賣雙方不需要親自到銀行，也能避免買家到時候不配合放款給賣家帶來困擾。

　　5***簽訂買賣合同

　　在交定金環節，已經提到：自主交易可以先簽訂一個“書面協議”，這個協議與普通的中介的居間合同非常類似，只是缺少了中介那部分內容。

　　賣方提供了房屋的合法證件，買賣雙方簽訂房屋買賣合同***或稱房屋買賣契約***。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

　　其中要注意的是書面協議裡面要明確交易稅費雙方如何分擔。日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時間，確定日期才能夠保證交易順利進行。買賣雙方可以到房管部門相關網站上下載格式化合同文本，也可以去中介公司索要合同文字。

　　風險提示

　　1、如果房產有共有權人，要讓共有權人一同簽字，避免後面出現共有權人不同意出售導致交易存在失敗的可能。

　　2、如果有租約的，應該讓租客簽訂放棄優先購買權的證明，避免租客以侵犯優先購買權為由導致交易失敗。

　　3、如果房產有較為貴重的傢俬家電，最好在附表中對傢俱家電的情況加以詳細描述，例如傢俱家電的品牌、新舊程度等，有必要的話還可以附上傢俱家電的照片，以防交房時出現貨不對板的情況。

　　4、如果該房產附有戶口，要在簽訂合同時寫明戶口遷出的日期及違約條件。

　　5、要明確違約責任，特別是在目前房價上漲的情況下，業主違約的機率增大，明確違約責任才能保障自己的。

　　6***辦理按揭

　　如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。

　　申請貸款時直接找到銀行的客戶經理，說要做房產按揭，他就會幫忙處理。一般來說當天就能夠確批覆。但有時候也會出現貸款額度不能達到預期的情況，像評估價高的銀行需要再評估，一般會延長二三個工作日。

　　在辦理按揭前，買方需要自己心裡有個數，如果房產樓齡較新，例如是在2000年以後入夥，因為評估價比較高，貸款一般可以貸到八成。如果是在2000年以前的房子，那麼貸款一般只能做到六七成。

　　至於定金、首期款的銀行監管***流程4***，也可以在申請按揭時同時辦理，免得來回跑腿。

　　至於銀行的選擇，四大國有銀行的貸款額度會較寬鬆，而且辦事效率會高一些。至於利率是否能下浮，每家銀行執行的政策基本一致，所以並不需要更多考慮。

　　風險提示

　　1、如果貸款額度達不到預期，買家需要做好支付更多首期款的準備，否則交易不成將造成違約。

　　2、目前二套房貸有收緊趨勢，有可能出現貸款批不下來的情況，那麼為預防該情況發生後雙方發生糾紛，可以在合同中約定解決方法，例如是解除合同還是賠償違約金等。

　　7***登出他項權證

　　按揭辦理下來後,要注意登出該物業的他項權證。

　　8***過戶及繳稅

　　去過戶時，需要到房產所在地的產權登記中心去辦理過戶手續。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產證原件、二手房買賣合同。一般遞件後，拿到回執業主就可以讓銀行放之前監管的定金。

　　交稅時，如果合同約定是各付稅費，那麼兩人必須同時到場;如果是業主實收，就只需要買家到場。

　　至於拿新證，一次性付款就可以直接拿新的房產證;如果是按揭貸款拿的就是房產證影印件，銀行也會自動去國土房管局辦理抵押手續，在5個工作日後放尾款給業主。

　　風險提示

　　1、房地產的風險責任，產權轉移前由轉讓人承擔，產權轉移後由受讓人承擔。也就是說過戶後房屋出現損害等風險，是由買方承擔的，所以買方需要在過戶前仔細確認房子是否有質量問題。

　　2、目前房價上漲，有業主會以虛假債務為由讓法院查封房產，讓過戶期間的房產交易終止，買方可以在合同中增加一條條款，約定如果在過戶中因業主原因房產遭到查封，那麼視為業主違約，必須承擔違約責任。

　　9***收房交房一般就涉及物業、水電、有線電視、燃氣等交接，如果房產內部還有傢俱家電，還要核實清楚是否有被更換或搬走，最終業主才交鑰匙，正式完成交易。

　　而上述的水電等交接，就要分別到管理處、水務局、有線電視臺、供電局等部門去辦理，雙方應準備好房產證影印件、身份證等。

　　最主要的是之前有簽訂《交房保證金協議》，如果房子內部傢俱家電完整，就交回給業主保證金。如果傢俱家電確實有缺失，那麼經過雙方協商後可以在保證金裡面進行抵扣。

　　風險提示

　　1、如果交房時傢俱家電出現損壞甚至被搬走，而交房保證金無法彌補時，買方通常很難找到賣家去索賠。所以最好在當初約定交房保證金時，儘量把保證金的數額做大。

　　2、戶口問題也是交房時容易忽視的地方，所以在交房前，最好在房屋所在地的公安局查閱業主的戶口是否已經遷出。

　　10***買房支付尾款

　　***如果沒有籤交房保證金協議***在二手房交易過程中，往往有留有部分尾款，用來保證結清水、電、煤氣等公用事業費，以及物業管理費，同時還能對贈送的裝修部分以及傢俱、家電的完好等起到相應的保障作用。

　　購房款分批支付主要目的在於減少風險，以防在交易過程中發生意想不到的損失。一般簽約當日首付30%，取得收件收據時支付60%，產證辦理完畢支付最後10%。買家和賣家在籤合同時一定要事先商定好付款方式和額度，白紙黑字寫清楚。

　　深圳二手房交易相關稅費

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　　深圳二手房交易注意事項

　　1、購房者需要評估自己的購房資質：

　　A、深戶或者非深戶有五年連續繳納社保或者個人所得稅。

　　B、深戶家庭為單位可以買2套房子;

　　C、非深圳家庭為單位只能買1套;

　　D、商務公寓不限購不限貸***買多少套都可以，每套首付五成，年化率上浮10%以上***。

　　2、購房者需要評估自己的購房資金：

　　A、自己喜歡的房子大概總價在多少?

　　B、首付款有多少?

　　C、月供能承受多少?