如何做好房地產專案管理

　　房地產專案開發是一個投入資金大、整合資源多、開發投資回報風險大的投資開發過程。專案開發根本目標是適合市場的專案，實現銷售贏利。下面由小編為你分享的相關內容，希望對大家有所幫助。

　　淺談做好房地產專案管理的策略

　　房地產專案開發包括資源整合、投資分析、土地決策、價值研判、營銷主題、規劃設計、建築施工、市場推廣、物業管理這十個方面。

　　按照建設程式，房地產專案分為六個階段：專案建議書行性研究階段、設計階段、施工準備階段、施工實竣工驗收及保修階段。屬於施工實施階段的前期工作有：建議書和可行性研究的決策階段;確定設計方設計、技術設計、施工圖設計等設計階段;規劃、監等報建階段;勘察、監理、施工、採購招標等施段。銷售策劃工作隨同專案開發進度展開。，達到效益多、進度好、投資省的效果呢?本文結合開封福興家園的一個商業住宅專案的管理體驗，談談幾點看法。

　　1.健全專案部，做好專案開發安排

　　選拔一位精通專案開發工作的、具有管理能力的人擔任專案經理，並選派投資、設計、合約、營銷、採購、工程等作為專案管理成員，共同組成一個公司領導下的、以專案經理為中心的、決策能力好、執行能力強的專案部。明確專案部成員的責、權、利，做好任務分工、工作流程、將各項工作落到實處。公司各相關部門要配合好專案管理工作。

　　專案部要做好專案開發計劃安排。編制和落實專案發展售策劃等網路計劃。

　　首先要做好前期工作，開發適合市場銷售的房地產專案前期工作決定了90%以上的成本，它對專案的投資、進度、質量、銷售影響很大。前期工作中，專案定位至關重要。專案定位將決定樓房的價格預期。因此，在前期工作中，營銷策劃部作了詳細客觀的市場調研，認為該專案為於開封新老城區結合部，既有較完善的基礎設施，又有便利的交通條件，且周邊上也教育設施較為齊全，該專案的開發定位為除部分拆遷回樓安置外，主要給市內企業家、金領人士、公務員等高收入階層提供售價每平米2500元至3000元的二至四房住宅戶型，同時建設部分汽車車位、商鋪對外租售。在設計上，為方案的更合理化，邀請四家知名設計單位進行設計投標，且在中標的基礎上進行進一步優化。將沿街地上兩層設計為商鋪，且層高較大，便於空間有效利用，地下一層設計成裝置房及地下車庫，地上三層及以上為三棟塔式住宅。外立面採用塑鋼窗、玻璃陽臺欄杆和外牆磚裝飾。整個設計風格新穎、時尚。施工招標階段採用了土建安裝工程總包、其他專業工程獨立分包的方式，都是由專業施工單位承包工程。既降低了造價，又確保了質量和進度。

　　其次，要控制好施工實施、竣工驗收及保修階段。施工實施階段是一個投入大量資金、施工工期長、形成工程實體質量的階段。竣工驗收階段是進行工程質量的全面檢查驗收。工程保修階段是交付使用後提供質量保修服務。

　　再次，要做好銷售策劃工作。專案銷售具有很大的風險，是需要精心策劃的。只有銷售得好，開發的商業住宅樓才算是被市場認可，專案的贏利目標才能夠實現。

　　2.進度控制

　　進度控制的目標是確保實現專案開發總工期。這就要求編制好網路進度計劃，控制好關鍵工作和關鍵路線，提前或按期實現節點工期目標。首先，要了解完成專案各階段工作所需的時間，制訂專案總進度計劃、控制性節點進度計劃、操作性進度計劃。其次，通過精細安排、狠抓落實，控制好辦理可行性研究、設計圖紙、規劃許可證、施工許可證、專案開工、樓房預售、竣工交樓等關鍵工作的工期目標。再次，要及時預見、預控和解決建設過程中的問題。對專案報建等難以控制的前期工作，需要充分準備、認真落實、密切配合，爭取一次性通過。對於專案實施階段中出現的可能影響進度的情況要極力避免，並採取組織、管理、經濟、技術等方面的措施保證進度目標實現。為了縮短工期，可以採取應用領先技術，降低施工難度、加大成本投入等方法。最後經研究專案的總工期兩年多一點的時間。

　　3.質量控制

　　控制目標是要滿足設計圖紙、規範、規定及業主方質量要求，質量目標包括專案決策、設計、招標、施工、材料等各方面。所以應當建立好質量控制體系，採取全面、全過程、全員的三全質量管理，事前、事中、事後三階段質量管理。

　　在專案建議書和可行性研究的決策階段，進行客觀、詳實工作。在設計階段，要求進行“三材”限額及限期設計。並且跟進設計工作，確保專案設計技術先進、經濟實用，設計圖滿足施工要求。譬如工程中設計使用的電梯，專案部專門組織了專項招標和對中標單位的後期服務考察工作，在確保質量的同時，節約了投資。招標階段，選擇具備施工實力的合格的投標單位。施工階段，審查監理規劃、監理實施細則，監督監理日常工作。督促好設計交底、圖紙會審、施工組織等技術工作。控制好進場材料裝置、樣板工程質量。嚴格控制施工全過程的質量，重點監控質量控制點。管理好影響質量五大要素，減少質量問題。竣工驗收期間，加強檢查整改，工程保修期間，及時做好維修服務工作。

　　4.投資控制

　　控制目標是減少專案總投資。專案總投資是由土地成本、前期開發成本、建築安裝施工成本、營銷成本、財務成本、管理成本、有關稅費等組成。為了減少專案總投資，提高住房價效比，很多房地產公司都採取“大規模快速開發，快速銷售”的模式。專案部對投資控制的主要內容有：投資概算、投資回報率、投資回收期、工程預算，做好招標階段工作，審批工程進度款，處理變更和索賠，參與擬定銷售價格、審查竣工結算。只有開發適合市場銷售的專案，嚴格控制各部分成本，做到儘量不高價拿地，預算不超概算，決算不超預算;嚴格控制變更和索賠等費用;精心合理定價，及時完成銷售任務，才能夠實現專案目標。

　　5.安全控制

　　控制“安全第一，預防為主”的方針，督促監理和施工安全控制。要求施工單位建立健全安全生產保證體系，落實好安全管理制度、安全技術措施、安全預防措施、安全培訓教育、安全檢查及整改等工作;加強現場文明施工管理，包括工地場容場貌、材料堆放、封閉管理、現場住宿、現場防火、施工標牌、治安整治、生活設施、保健急救等方面工作。

　　6.合同及資訊管理

　　合同管理的目的是確保合同履行，避免爭議和索賠。合同是專案管理的主要依據。房地產開發企業應當建立嚴密、完善的合同體系，避免合同履行的風險。專案管理人員要熟悉合同檔案，並對合同進行深入細緻的研究，掌握合同的關鍵條款、存在的漏洞，提出完善措施，開發公司聘請資深律師，凡須簽訂的合同，全部經技術人員與專業律師和議，確保技術層面和法律層面沒有漏洞。嚴格督促承包商履行合同，預防合同變更引起的爭議和索賠。

　　資訊管理目的是通過資訊傳輸，為專案建設提供增值服務。通過現場調查、召開會議、直接溝通、資料傳送等多種形式，及時收集、傳輸、反饋、整理、彙總資訊，確保資訊管理規範、及時、準確、暢通。通常情況下，還應利用電腦輔助資訊管理工作。

　　7.綜合管理

　　根據該專案的具體特點，以專案建設程式和專案開發十個內部流程為主線，按照決策、計劃、組織、協調、控制等五大管理職能，採取組織、管理、經濟、技術等方面措施，進行有力、有序、有效的綜合管理，確保專案開發目標實現。進行綜合管理，需要建立完善的規章制度，提倡團隊協作精神;合理分工、知人善任，對控制目標進行嚴格的目標管理。需要加強預見預控能力，加強溝通協調，及時處理好各種問題。

　　8.結束語

　　房地產專案開發是個資源整合的過程。要想在激烈的房地產市場競爭中勝出，就需要準確做好專案定位，選擇好有實力的勘察、設計、施工、監理、營銷單位，建設出適銷的樓房產品，通過促銷及時回籠資金，達到效益高、進度快、質量好、投資省的效果。在專案四大控制目標中，進度、質量、造價、安全的關係是可以相輔相成的。質量、造價、安全控制得好，工程進展就可以更順利，實現進度目標就更有保障。福興家園的商業住宅專案通過精心的管理，在兩年內按期完成了開發和銷售任務，實現了專案銷售盈利的根本目標，就是一個很好的例證。事實證明，只要組建一個公司領導下的、以專案經理為中心的、決策能力好、執行能力強的專案部，做到精心計劃、積極管理、嚴格控制，是能夠實現專案管理目標的。