房地產細分市場創業資訊

　　創業就是折騰，人要有夢想，需要敢闖敢幹。這是很多年輕創業者的內心寫照。以下是小編為大家整理的相關內容，希望對讀者有所幫助。

　　：房地產市場細分與定位

　　使用指南

　　進行準確的市場定位，從而鎖定目標客戶，是樓盤暢銷的先決條件。賣點和定位是兩回事，定位不清的賣點不能稱之為真正的賣點。本手冊對房地產市場細分提出了具體策略，並設計了市場定位的操作流程，是發展商重要的實戰指引工具。

　　第1操作環節：房地產市場定位實戰價值分析

　　分析A：樓盤暢銷的先決條件

　　進行準確的市場定位從而鎖定目標客戶是樓盤暢銷的先決條件。從近兩年熱銷的國際文化大廈、星河明居、東方玫瑰園、萬科四季花城等來看，無一不是以準確的市場定位最終取股市場獲得買家的認同。國際文化教育大廈的目標客戶是“創業新生化’，星河明居、東方玫瑰園的目標客戶是二次置業者，海悅華城、中海恰翠山莊的目標客戶是香港人。位於皇崗中岸的海悅華城堪稱為目標客戶度身訂造的典範，二棟35層高的樓共520個單位，不到二個月銷售率為卯九樓賣得快價格也高，海悅華城的價格，比周邊樓盤價格每平方米高出一二千五。分析B：明確定位的市場衝擊力海悅華城的目標客戶十分明確，用發展商的話來說就是，以該專案所處的位置，深圳入不可能去買，它的物件只能是香港人，發展商別無選擇。因此，海悅華城可以說是為香港入度身計造。它的鑽石形結構、它的戶型、它的陽臺以及陽臺上的欄杆、它的交樓標準等等，全部按港人的喜好以及港人能夠接受的方式設計，比如海悅華城沒有生活陽臺，在客廳只有一個一米寬的陽臺，有一個透明的有機玻璃群欄杆，這一點足以讓港人從心裡得到滿足。因為在香港，這種只有一米寬頻透明欄杆的陽臺只有富人才有可能享用。再如海悅華城只有四種產型，交房標準就是樣板房的裝修標準，包括樣板房所展示的潔具廚具及所有電器。在樣板房還別出心裁地掛有承建商以及所用主要裝修材料廠商的資質證書，發展商的誠實和細緻給購房者留下好印象。也就是說，一個樓盤很難做到既能外銷又能內銷，讓深圳人和香港人都滿意。這一點也應該適合其它內銷樓盤，即你的客戶不可能既是富豪，又是普通白領。

　　第2操作環節：房地產市場定位誤區及對策

　　誤區A市場定位=目標市場

　　這兩者是市場營銷的基礎和根本，沒有明確的目標市場和清晰的市場定位，一切的策劃和營銷就會變得無的放矢和搖擺不定，就不能在營銷大戰中把握自我。但目前許多人包括一些營銷策劃人員混淆和重複了這兩個概念，認為目標市場即市場定位，市場定位即目標市場，兩者混為一談一。其實兩者在概念上和功能上都明顯不同，目標市場是指企業對市場經過細分後，確定自己的產品所要進入的細分的領域;而市場定位則是指企業要把產品留在顧客心目中的位置和印象。比如，廣東有兩個著名的樓盤，碧枝園的目標市場是香港中下層居民和廣州的部分富裕家庭;它的市場定位是度假、休閒***給你一個五星級的家***;麗江花園的目標市場是廣州市的白領人士，它的市場定位是文化豐富的和諧居家場所。市場定位不止侷限在功能特徵上，它還體現在檔次上、情感上、個性上、文化上、與競爭對手的比較上、或以上其中幾種的混合上等等，它是專案充分張揚的起點和基礎，讓樓盤“未成曲調先有情”。目標市場是市場定位的前提，市場定位是為目標市場服務，起一個點睛的作用，若沒有一個準確而生動的市場定位，整個房地產的策劃和營銷就顯得呆板、蒼白、缺乏方向性，樓盤就缺乏活力和生機。

　　誤區B：缺乏文進的權稱定位

　　一些房地產專案的策劃人員，經過一番討論、研究篩選後，以為為樓盤找到了個漂亮的口號就大功告成，而沒去細心衡量這是否一個貼切有力的定位，即使設計了一個準確的定位，但沒能夠在整個策劃和營銷中堅定不移地去執行和以此為策劃的依據，只是把所設計的定位停留在吆喝的層面，噪子喊破了之餘，僅給人留下了只聞樓梯響不見人下來，或者是雷聲大雨點小的印象。定位是發展商用來為樓盤設計個性和風格的前提條件，起著為策劃和營銷導航的作用，不是僅僅作為廣告或廣告之一部分出現。當發展商在經過廣泛深入的市場調查而找準專案的定位後，就必須在說和做方面保持一致和連貫，各方面都要統一和相通，讓買家真正感受到所聽到的和所見到的東西都是來自一個專案的，都是一脈相承的。從規劃、平面、立面、環境、綠化、雕塑小品到室內外建築和裝飾材料、配套功能、包裝和識別系統再到營銷策劃和物業管理，無處無時不體現樓盤的定位，策劃人員用定位這一主線貫穿於整個房地產全程策劃的始終。比如說上述廣州某定位為環保家園的小區，環保這一功能性定位應該大有文章可作，人均綠地是否足夠，有否達到環保專家測定的人均50平方米的草地?小區的整體利用率及室內空間利用率是否合理，是否出現因車占人道而減少住戶活動空間的現象?在戶型設計上有否出現過道廳面積大小，開門太多利用率不高或是陽臺深度大小而不實用，造成浪費?其它因素如油煙排放、通風采光、隔音效果等等，這些都有否從使用和環保角度考慮。這一切都需要規劃、設計人員嚴格按照定位來執行。在營銷當中，VI設計、宣傳物料、交通工具、廣告、促銷和公關活動，以及售前售後的物業管理是否都有能以環保這一定位作為指導思想?如VI中的基準色可以綠色為主，看樓車可用無汙染的電瓶車，參與和贊助社會的環保活動，售樓都和辦公室內不用一次性的杯，小區環境明亮整潔，有明顯的環保宣傳指示牌，垃圾桶不用塑料袋等等，這裡不—一細表。總之，全方位全過程地體規定位，才是定位的真正意義所枉，才能算是真正意義上的全面營銷和全程策劃。房地產專案的市場定位不僅是功能特性的展現，更多時候還是個性的體現，只有定準位並且執行好，才能在警警眾多的樓盤中脫穎而出，才能在產品越來越趨向於同質化的房地產市場競爭中樹立自己品牌的個性和魁力。

　　誤區c：花樣翻新定位缺乏核心

　　據悉，內地某城市一樓盤，推出一年嘗試了多種營銷手段。其營銷過程大致是：

　　1、推出之初，定位為“成功人士的心水華庭”。

　　2、兩個月後，定位為“孩子們成長的地方”，集中表現其配套齊全的特點。

　　3、又過了兩個月，宣傳客戶所購房產即將升值。

　　4、後來，該按盤重新定位為“智慧豪宅”。

　　5、年底時，眼看年關談市已近，發展商心裡著急，於是又降價促銷。營銷手法雖然在不斷花樣翻新，但效果總是難盡人意。

　　從以上可以看出，該樓盤在營銷手法上存在明顯的缺點：定位不明，角色變換大頻繁。從“成功人士的心水華庭”、“孩子們成長的地方”到說不出名堂的“智慧豪宅”，使潛在客戶感到莫衷一是。要避免營銷失誤，銷售策劃還須遵循以下三個原則：

　　第一，銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區別開來，避免盲目跟隨風。

　　第二，主題思想的統一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統一的主題。一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為說明大主題服務的。

　　第三，操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前後不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。

　　第3操作環節：房地產市場定位概念精要

　　精要A：房地產市場細分準則

　　***1***、細分市場必須足夠大以保證其有利可圖。

　　***2***、細分市場必須是可以識別的。

　　***3***、細分市場必須是媒體能夠接觸到的。

　　***4***、不同細分市場對營銷組合應該有不同反應。如果用一種市場營銷設計就能夠達到所有的細分市場，就沒有必要把它們分開。

　　***5***、就其大小而言，各細分市場應該是穩定的。

　　***6***、細分市場應該具有合理的一致性。

　　***7***、細分市場應該不斷增長。

　　***8***、細分市場不應該主要被競爭者佔領，以免我們的專案達到失敗。

　　精要B：房地產市場定位的任務

　　房地產開發營銷，必須有科學的市場定位，而不應由經驗引導定位。所謂市場定位：就是將產品置於某個特定的細分市場中，針對目標客源，設計規劃出符合消費者需來的產品。房地產市場定位包括：專案定位、品質定位、客源定位、房型和麵積定位、價格定位。

　　***1***、專案定位

　　拿到一塊地，首選的問題就是確定開發專案，而這必須建立在瞭解客戶需求的前提下，抓住市場空白點，準確地進行定位。滬北地區的錦秋加州花園之所以暢銷，就是因為開發商充分了解了客戶的儒求，及時推出別墅公寓，填補了市場空白，取得了良好的經濟和社會效益。

　　***2***、品質定位

　　一哄而上的INTERNET網路、閉路電視、管道熱水與你的樓盤的品質是否相匹配?高品質按盤帶來高價位又是否能被客戶所接受?目前市場上，一些品質適中的樓金在市場上取得了比高檔接盤更好的銷售業績，因此，一個樓盤的銷售成功與否，並不在於其品質的高低，而在於其品質檔次能否適合市場的實際採求。

　　***4***、房型和麵積的定位

　　從目前上海積壓的商品房來看，其原因不外乎是房型設計過時，面積配比不合理，不是過大，就是偏小。要改變這種局面的根本途徑就是要了解消拓者的囊求，設計出符合目標客源來求的產品，以保證市場的供求平衡。

　　***5***、價格定位

　　高價的樓盤，雖然在短期銷售中可能會有較高利潤，但若不為購房者所接受，將會造成樓盤的長期滯銷。若價格定低7，雖然能在相當短的時期內暢銷，但也有可能因價格太便宜，使開發商無利可圖。制定一個合理的價格是保證開發商資金儘快回籠並取得相應銷售週期內最高利潤的一個重要條件。新近推出的浦東“新世紀花苑”就是開發商在瞭解了客戶需求的前提下，結合市場實際情況，制定了一個合理的價格，其結果既保證了消鑽者的利益，又使發展商取得了應有的經濟效益。

　　精要C：日地產市場鋼分定位的變色設計

　　1、通過產品特徵或顧客利益點定位

　　應用最多的定位戰略是將某一事物與產品特徵或顧客利益點***DTOdUCt characteristics of customer benefit***相聯絡。以多種產品特徵定位總是有誘惑力的，當我們的品牌擁有一些好的產品特徵而不能向人們宣傳時，那種感覺不太好，但包合大多產品特徵的廣告目標將很難實施，這種定位的結果常常是形象模糊、混亂，對品牌十分不利。

　　2、以價格和質量定位

　　由於價格與質量非常重要，我們不必要對之單獨加以考慮。在產品類別中，一些品牌的服務、產品特性和產品表現等方面做得越多越好，這些品牌的製造商一般也會將價格定得較高，一方面是為了抵消其較高的成本，另一方面是為宣傳其較高的質量。

　　3、以用途或應用定住

　　另一種宣傳形象的方法是將產品與用途或應用聯絡起來雖然多重定位戰略會明顯增加困難的風險，但某些產品仍然可以採用這種方式。一個以用途定位的戰略常常表現出品牌的第二、第三定位以試圖擴大品牌的市場。

　　4、以產品使用者定位

　　另一種定位方法是將產品與使用者或某一類使用者聯絡起來。希望通過模特或名人與產品聯絡趕來，並能通過他們的特徵和形象來影響產品形象。

　　5、以產品類別定位

　　某些產品益要與產品等級聯絡起來進行定位。

　　6、以文化象徵定位

　　許多廣告用文化象徵來差別化他們的品牌。其基本任務就是要發現某種對人們很有意義的內容，這些內容具有象徵性而又被其他競爭者用於其品牌。

　　7、以競爭者定住

　　在大多數定位戰略中，競爭者的定位都被直接或間接地作為參考。在某些場合，參者競爭者可能是確定定位戰略的最主要方面。參考競爭者來定位之所以必要，主要有兩方面理由：其一，競爭者可能有一個穩固的、擁有多年塑造起來的良好形象，競爭者的形象可以作為一種橋樑來幫助宣傳另外一個形象。如果某個人想找一個地址在哪，告訴他靠近該地址的美國銀行大樓比向他描述各種街道的走法更好。其二，有時，顧客認為你如何好並不重要，重要的是你比某個競爭者更好，或與它同樣好。為了創造一種產品特徵定位，採用與競爭者聯絡的方式可能是非常有效的，特別是用價格和質量定位更是如此。以競爭者定位可以通過比較性廣告進行。在這種廣告中，競爭者要被明確地指出來，共產品的一個或多個特性也要被比較。

　　第4操作環節：房地產市場細分定位的具體策略

　　策略A：很好入文因素細分定位

　　1、年齡

　　購房能力隨著年齡的增加在不斷的變化。二十歲、三十歲、三十五歲、四十歲、四十五歲、五十歲……其消費水準皆有大的差異。

　　2、性別

　　性別區分為男性與女性。隨著女權運動的高漲與女性經濟能力的不斷提升，在行銷企劃時，除了對傳統男性特質的訴或外，愈來愈需要對女性的觀點與特質作毅穎的計劃與訴求。正如同有愈來愈多的雜誌是針對女性市場作開發與訴求。

　　3、所得

　　可將所得精分為高所得、中所得、低所得。市區的房子通常為中上所得購置，到區及較偏遠區則為中下所得所光顧，而最高階的地段則為最高所得所聚居。而書所得劃分為年八二萬、三萬、四萬……八萬……十萬……等時，則所得區隔更乒細分與威力。

　　4、職業

　　可分為會計師、律師、醫師、企業界經理級、政府高階官員、老師、一般公務員，一般商人、勞工朋友、技術人員、家庭主婦·。…·等。

　　5、教育

　　區分為小學、中學、專科、大學、研究生等學歷。

　　6、宗教信仰

　　道教、佛教、基督教、天主教等。

　　7、社會階層

　　可區分為下下、上下、下中、上中、下上、上上等階層。社會階層有以下之特徵：

　　***1***同一階級的人群具有類似的行為。

　　***2***社會階層的地位有高低。

　　***3***社會階層乃是職業、所得、教育……等綜合的結果。

　　***4***社會階層的內涵會變動，而且個人亦會提升到較高階層或下降到較低階層。

　　8、家庭成員

　　1人、2人、3人、4、5人、6人、7入、7人以上……等。

　　9、家庭生命迴圈

　　可區分為年輕單身、年輕已婚無子女、年輕已婚最小小孩6歲以下，年輕已婚最小小孩6歲以上，年老已婚有小孩，年老已婚無18歲以下小孩，年老單身……等。另如新婚市場、單身市場、老入市場等。

　　策略B：根據地理因素細分定位

　　1、居住區

　　區分為市區、郊區、鄉村等、或老市區、新發展區等。

　　2、行政區

　　如廣州市的天河區、海珠區、東山區、越秀區等。

　　3、大區域

　　都市人。多寡如5萬人以下，5萬人一10萬人，10萬人一30萬人，50萬 人、100萬人等。

　　策略C：根據心理特徵細分定位

　　l、個性

　　內向、外向、衝動型、理智型、合群型、獨斷型、野心型……等。

　　2、生活型態

　　平實型、寒酸型、炫耀型、名土型……等。

　　策略D：消費行為因素細分定位

　　1、購屋率

　　第一次購屋、第二次購屋、第三次購屋、多次購屋等。

　　2、購買動機

　　經濟型、地位型、理智型、投資性、投機型……等。

　　3、品牌忠誠性

　　強、輕、沒有等三種。

　　4.準備購買時

　　不知、已知、很清楚、有興趣、有慾望…··。等。

　　5、對產品之態度

　　狂熱、喜歡、無所謂、不喜歡、敵視……等

　　第5操作環節：房地產市場定位。

　　1.房地產市場細分

　　2.選定目標市場

　　3.房地產市場定位

　　4 .確定競爭對手

　　5.如何認識和評價競爭對手

　　6.確定競爭對手的定位

　　7.分析顧客

　　8.比較定價法

　　要點分析

　　要點A：應當用經濟分析格導決策

　　任何目標的成功大多取決於兩個因素：潛在的市場規模乘以滲透的可能性。除非這兩個因素都適合，否則難以獲得成功。要點B：定位通常暗示一種細分保證定位通常表示做出公開的決策，忽略市場的其他部分，而集中於某些細分市場。這種方法要求保證和紀律，因為不顧潛在的購買者並不是一件容易做到的事。採取明確的、有意義的定位的結果就是集中於目標細分市場，而不被其他細分市場的反應束縛。將市場進一步細分，並且針對非常特殊的市場是可能的。最近一些研究表明，在一個品牌的同一個廣告中宣傳幾個不同的特徵***而不是在幾個廣告中***，可以使品牌讓人看上去與其他同類產品差別更大，可被看作特殊產品或此類產品中的一個子類，甚至被看作是與標準產品根本不同的產品。要點C：有軟的廣告自堅持出下去一個廣告經理常常會對一個定位戰略感到厭煩，希望進行一些改變，但廣告的個性和形象就如同人一樣，是許多年發展起來的，時間的持續價值不能被忽略。

　　要點D：不回該回成為你根本不足的事物

　　有些營銷者將自己的產品假定為它根本不是的事物，以期利用市場採來或機會。這種定位決策看上去有些誘惑，但卻是天真的，其中大多歸於失敗。在將產品定位前，考慮不同競爭對手的定位是很重要的。這一步包括顧客分析。什麼細分變數最相關?什麼利益點細分最相關?

　　要點E：考慮象徵

　　一個或一系列象徵可以具有很強的聯絡性，在定位決策前應當考慮。一個定位目標應當是可操作的，並且是可衡量的。

　　要點F：形成量身定做的解決方實在如此激烈競爭的市場中，有些地產商已在琢磨捷徑，瞄準細分市場做文章了。比如有的開發商打出了“本科生打劉折，研究生打XX折，博士打xX折”、“一切為了孩子”等口號，針對某一特定市場展開促銷。可以說，這是目前房地產界“有效德來不足與供給盲目這一主要矛盾”的理性化解決方式之一，也是今後房地產經營的基本思路。金地聚園就是“置身定發’的典型案例。此專案除了”地利”這個先天優勢之外，無其它優勢可言。但金地人做足7功夫，使它平添了許多後天優勢，其核心內容就是“星體裁衣”、“置身定造”。首先，其市場定位是社會上最穩定、有效成求最充足的白領工薪階層，而非像金地海景那樣的二次置業機會市場。其次，我們的專業人員對目標市場進行了詳盡的市場調查，對其主要特徵進行了科學的分析。然後，又根據這些特徵對金地翠園進行整體策劃，確定專案的個性;實用、現代、自然、有品味、重視孩子、價格合理等。同時，在廣告策略上，對目標市場推出針對性宣傳;在物業管理服務上，特別對孩子作出獨具匠心的服務承諾。

　　：房地產如何細分市場為年輕人量體裁衣

　　雷軍旗下基金的1億元投資，為YOU+青年公寓贏得了大量眼球。然而我們更關注的是，這種模式能走多遠?是一種小眾的嘗試還是有可能為更多年輕人提供一種更體面的居住方式?甚或為創業者打造一種創業與生活相結合的社群?

　　我們試圖透過紛繁的表象，更多地從發展模式上思考青年公寓的未來，思考如何能更好地為在大城市奮鬥的年輕人的生活與發展提供更多、更優的選擇。

　　北京海淀區蘇州橋附近，四棟普通的樓房正在裝修改造，春節過後，這裡將迎來第一批年輕人的入住。屆時，樓外將掛上一塊寫著“YOU+青年創業社群”的牌匾。

　　這是YOU+全國首個創業社群。與普通住宅樓不同的是，這裡只對創業者敞開大門。

　　去年11月，因為獲得了小米手機創始人雷軍旗下“順為基金”的1億元投資，“YOU+”的名字開始被年輕人熟知。

　　除了“YOU+”，在北京、成都等地，多個定位於年輕人的“青年公寓”也受到80、90後的青睞。

　　這些“青年公寓”靠什麼贏得了年輕人的心?“青年公寓”會不會成為更多年輕人租房時的選擇?

　　“這個家不太一樣”

　　一群人住在一個大LOFT***指由舊工廠或舊倉庫改造而成的，少有內牆隔斷的高挑開敞空間***裡，樓上有獨立的生活空間，樓下是大家一起聊天聚會的地方。這是多年前一部叫做《奮鬥》的電視劇裡出現的場景，如今，YOU+的出現，讓它變為了現實。

　　2012年，廣州市海珠區鳳凰街道上出現了一家名叫“YOU+”的公寓。這裡原本是高露潔牙膏廠，經過數月的改造，搖身變成了一幢為青年人設計的公寓。

　　在這棟八層的小樓裡，有100多間20多平方米的房間，租金2000元—3000元，開業後不到3個月就已住滿。2014年下半年，來自順為基金的1億元投資，讓這裡瞬間成為“焦點”。現在，YOU+的後臺還有近千人在預約入住。

　　住在這裡的人覺得它像一個社會版的大學宿舍,也有人覺得這是現實版的“愛情公寓”。

　　作為設計愛好者，兩年前住進這裡的嚴歡，把屋裡的沙發、地板、書桌和窗戶重新設計裝飾了一番。如果是以前，DIY設計房東的房子，嚴歡想都不敢想。那時，他覺得房子就是一個休息睡覺的地方，沒有“靈魂”。如今，在YOU+一間20平方米的房間裡，嚴歡感覺找到了屬於自己的“家”。

　　“這個家不太一樣。”在嚴歡看來，這裡不僅能按照自己的喜好設計，還能隨時隨地遇到志同道合的人。

　　初到廣州時，嚴歡身邊一個朋友都沒有。現在每個週末，同樓層的朋友們會聚到一起看電影、玩遊戲。不僅如此，一年前，準備開網店的他還得到了幾位做電商“家友”***YOU+裡對租客的稱呼***的幫助。

　　“有個家友教我如何差異化定位淘寶店鋪，隔壁的兄弟變成了我網店的攝影師，而住在這裡的一些人逐漸成為了我的供貨商。”嚴歡覺得，和以前住在老社群房裡的最大不同，就是在這裡能“覓到”自己的“同伴”。

　　和嚴歡一樣，碩士畢業到北京工作的孫晨也在一間月租2000元的“青年公寓”裡住了一年多。孫晨住的這間公寓名叫“自如友家”，位於北京三環地帶。

　　2011年，北京鏈家地產建立了網際網路租房品牌“自如”。最初，房源比較分散，分佈在北京市各個小區裡。為了與老樓裡陳舊的裝修風格形成差別，“自如”對房屋進行了二次裝修，重新粉刷牆壁、購置更符合年輕人審美的傢俱，並把這類房源統稱為“自如友家”，房租價格根據地段、格局的差別而有所不同。

　　回想起三年前初到北京租房的經歷，孫晨至今心有餘悸，被小中介騙、被房東攆這樣的倒黴事都讓她碰上了。“當時有點絕望，自己還能不能在北京立足?”

　　在北京，孫晨的經歷絕非個例。前不久，中國社科院釋出的研究報告顯示，在北京租房的年輕人中，遭房東臨時清退且無補償的佔受訪物件的33.3%;遭遇房東隨意漲價的佔41.3%;遭遇黑中介剋扣甚至被騙中介費的佔43.8%;認為租房資訊不對稱、租房難的，佔54.1%。

　　2013年正是房價最高的時候，為了之後漲價，孫晨遇到的一些房東都只答應籤半年的租約。2013年下半年，孫晨到鏈家地產找房子時，工作人員介紹了“自如友家”給她，隨後她就住了進去，和另一個姑娘成為關係不錯的室友。她覺得，“自如友家”更符合年輕人的口味，不僅房租穩定，也住得更體面些。

　　如今，“自如”旗下，除了自如友家，還有與YOU+整棟樓模式較為類似的“自如寓”。而在成都、武漢等城市，優客逸家房屋租賃平臺也在做著像自如友家一樣的事。

　　瞄準年輕人的細分市場

　　是什麼因素促使這些人想要打造“青年公寓”?

　　“年輕人的現在就是我們的過去。”YOU+創始人劉洋和劉昕兩兄弟，到過北京，也去過上海、香港和廣州，做過銷售也幹過房地產。但他們印象更深刻的是十多年前那段“北漂”歲月。

　　劉洋清晰地記得，當時在北京市海淀黃莊附近，4個人共同住在一間每月600元的地下室，經常搬家、被中介騙。

　　2003年，在職場打拼出一些成就的二人冒出了做YOU+的念頭。2010年，廣州市實施“退二進三”的產業結構調整政策，政府鼓勵和引導工業用地轉化為商業用地，有些積蓄的他們偶然間發現了正要出租的高露潔牙膏廠廠房，而它的地理位置和樓房結構十分符合他們之前的設想。

　　劉洋租下這裡，建立了YOU+。“我們的初衷很簡單，就是想給大城市打拼的年輕人一個家。”

　　儘管在業界看來，YOU+、自如、優客逸家之類的青年公寓都在做著類似於房屋租賃的事兒，但與傳統房屋租賃市場不同的是，這些青年公寓有著更細分的目標定位和不同的商業模式。

　　這些“青年公寓”一方面滿足年輕人對房屋的品質需求，還提供他們社交或者尋找新的發展機遇的服務，用“附加值”吸引有需求的年輕人。另一方面，租客要想住進“青年公寓”，必須符合公寓入住的基本條件，這是傳統租房中沒有的門檻。

　　以“自如”為例，它與業主簽約租下房屋3~10年，對房屋統一設計、裝修後，再租給普通的租客。

　　“租房的人想盡快租出去而不會管房子的質量，住的人想要高品質的住房環境和租後服務，縮短中間的差距正是傳統中介不會做的。”“自如”的CEO熊林表示，自如寓和自如友家都只租給40歲以下的年輕人，不能帶孩子和養寵物。

　　“我們不是做房地產的。”劉洋反覆強調，與中介、公寓這樣的定位相比，YOU+的真正定位是一個“社群平臺”。中國青年報記者瞭解到，YOU+目前打造了兩種不同屬性的社群：一種是普通的青年社群;另一種是青年創業社群。

　　普通青年社群參照一般的“三不租”規定：超過45歲、結婚帶小孩的、不愛交朋友的人都不符合YOU+的要求。

　　創業社群的配置將會突出為創業者服務的特性，如無線光纖網路全公寓覆蓋、創業專案路演展示、建立基金，把天使和創業者連線起來，使YOU+成為一個創業者的孵化器。但創業社群對租客的要求也更多，租客需要是創業者或創業鏈條上的配套人員，如會計、媒體、市場營銷等從業者。

　　“制定篩選標準的初衷是想要控制租客的質量，保證和諧的居住環境，讓同一個圈子的人住在一起。”這類青年公寓的創始人們希望讓年輕人住得更有品質，並且在裡面能找到適合自己的圈子，快速融入進去。

　　中國青年報記者發現，對於這種模式在二、三線城市複製的可能性，業內人士和專家觀點各不相同。

　　熊林表示，現在“自如”還沒有在二線城市擴張的計劃，最主要的原因是因為二線城市的需求不高。

　　中國社科院經濟所研究員汪利娜認為，大城市的流動人口很多，租房需求強，這種青年公寓在大城市的市場價值很高，但進行其他城市的擴張，還要結合當地城市流動人口規模，以及房源和租住需求的具體情況。

　　但西南財經大學經濟與管理研究院院長甘犁認為，這種新型的房屋租賃模式所帶來的房屋質量的提高和附加值的呈現，在二、三線城市同樣有市場，只是群體可以更細分。

　　甘犁告訴本報記者，在國外，面向年輕人的租房服務多種多樣，群體劃分更加細緻，有的是專門針對剛畢業的學生，有的是針對有著共同興趣愛好的人，還有針對高階人群需求的。“國外的租房市場大多是地區性的，並沒有全國性的租房服務提供商。他們的規模比較小，因此租房服務也更靈活，更值得我們借鑑。”