不動產登記制度能保障何人權利***2***

　　***三***登記費用按件收取，規範收費。

　　第十三條 登記機構不得有下列行為：

　　***一***要求對不動產進行評估;

　　***二***以年檢等名義進行重複登記;

　　***三***超出登記職責範圍的其他行為。

　　第二十二條 不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標準由國務院有關部門會同價格主管部門規定。

　　過去的不動產登記往往按照面積、體積或價額的比例收取，動輒幾十萬、上百萬，還有的登記機構私自規定按年度登記等，為登記人造成沉重負擔，也給登記機構帶來 “權力尋租”空間。為此《物權法》規定，不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取，這將降低購房者登記的手續費，有利於規範不動產登記中的收費行為，防止有關部分通過登記收費搞“創收”，真正的保護了普通業主的權利。

　　***四***規定預告登記制度，防止“一房二賣”。

　　第二十條 當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

　　預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

　　在商品房或二手房買賣中，由於簽訂房屋買賣合同、付款與辦理產權登記之間存在一定的時間差，不良房產商或房東一房多賣，最後也許只有出價最高的買受者得到了產權證;更有甚者，交了錢甚至裝修入住後，才知該房產本已抵押給他人。買受人的利益因此受到極大損害。物權法為防止這種情況的發生規定了預告登記制度。

　　但是，預告登記的效力不是無期限的，預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。因此，辦理預告登記之後，到可以正式辦理不動產登記時，應當及時辦理不動產登記，否則，三個月之後，預告登記將失效。

　　***五***登記錯誤，登記機構應當賠償。

　　第二十一條 當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。

　　因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償後，可以向造成登記錯誤的人追償。

　　生活中，經常發生登記錯誤的情形，比如將房屋的面積大小登記錯誤，由大房變成了小房;又或者把所有人的名字登記錯誤，造成麻煩。這時，登記機關應否承擔責任，是一個極富爭議的問題。這次通過的物權法明確規定，因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機關應當承擔賠償責任。這避免了在過去由於登記錯誤，但責任不清，互相推卸責任的情況發生。

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　　不動產登記的制度效力

　　簡述

　　所謂不動產登記的效力，指的是登記這一法律事實對當事人的不動產物權所施加的實際作用。登記在不同立法體例中對不動產物權的作用是不同的。在中國不動產登記體制下，不動產登記具有公示力 、形成力 、推定力和公信力 四種效力。

　　公示力

　　所謂公示，是指物權在變動時，必須將物權變動的事實通過一定方法向社會公開，從而使第三人知道物權變動的情況，以避免第三人遭受損害並保護交易安全。

　　形成力

　　登記的形成力，又稱物權變動的根據效力，是指登記具有使基於法律行為的不動產物權變動能否生效的效力。

　　推定力

　　登記的推定力又稱權利正確性推定效力，是指以不動產登記簿上所記載的當事人的權利內容為正確不動產權利的效力。

　　公信力

　　登記的公信力是指登記記載的權利人在法律上推定其為真正的權利人，如果以後事實證明登記記載的物權不存在或存在瑕疵，對於信賴該物權的存在並已從事了物權交易的人，法律仍然承認其具有與真實的物權相同的法律效果。也就是說，不動產登記簿所記載的權利推定為真正的權利，並賦予其公信力，基於登記的公信力，即使登記錯誤或遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得利益仍受到法律的保護。

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