房地產成本管理的特點

　　房地產企業因為行業的高利潤，一般都不是十分的關注成本管理，而房地產的成本管理又有哪些特點呢?下面是小編整理的一些關於的相關資料,供你參考。

　　1、土地、土建、裝置費用

　　這是房地產開發成本的主體內容，大致佔總成本的80%。其中最重要的是土地費用。土地費用的大小是評價一個房地產開發專案是否可行、是否有預期利潤的最主要經濟指標。土地費用主要包括土地出讓金、置換成本、批租費用、動遷費用、拍賣佣金、契稅等。房產商在決定是否開發一個專案前，都必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所佔的土地成本俗稱樓面地價，以此來進行專案的可行性評估。

　　2、配套及其他收費支出

　　主要是指水、電、煤氣、小區綠化和道路、大市政和公建配套費。學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費專案中有些雖然屬於押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但由於種種原因，企業大多難以全部收回。這類收費專案種類繁多、標準不一，許多收費專案由壟斷性經營企業或事業單位執行，任意性很強，標準普遍偏高。配套及收費專案是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般佔專案總投資的10%~15%。房地產開發商通過各種途徑，運用各種方法減少這部分費用支出，是降低開發成本取得經營效益的一項重要手段。

　　3、管理費用和籌資成本

　　房地產開發與其他一般行業相比，具有建設週期長、投資數額大、投資風險高等特點。因此，大多數開發企業必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對合理控制開發成本、體現經營成果，將起到非常重要的作用。

　　房地產成本的組成

　　一、土地費用

　　土地費用包括城鎮土地出讓金，土地徵用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以後兩種方式為主。隨著國家對土地巨集觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約佔20%，並有進一步上升的趨勢。

　　二、前期工程費

　　前期工程費主要指房屋開發的前期規劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及“三通一平”等土地開發費用。他在整個成本構成中所佔比例相對較低，一般不會超過6%。

　　三、建築安裝工程費

　　建築安裝工程廢紙房屋建造過程中所發生的建築工程，裝置及安裝工程費用等，又被稱為房屋建築安裝造價。他在整個成本構成中所佔比例相對較大。從我國目前情況看，約佔整個成本的40%左右。

　　四、市政公共設施費用

　　市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路，自來水，汙水，電力，電信，綠化等的建設費用。公公配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施如學校，幼兒園，醫院，派出所等和各種營利性的配套設施如糧店，菜市場等商業網點等所發生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產開發成本構成中，該專案所佔比例較大，我國一般在20%~30%左右。

　　五、管理費用

　　管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個成本構成所佔比例很小，一般不會超過2%。

　　六、貸款利息

　　房地產因開發週期長，需要投資數額大，因此必須藉助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發專案的大小，融資額度的多少有密切關係，所以佔成本構成比例相對不穩定。

　　七、稅費

　　稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地佔有稅，土地增值稅，兩稅一費營業稅，城市維護建設稅和教育費附加，契稅，企業所得稅，印花稅，外商投資企業和外國企業所得稅等;另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發企業收取的費用，專案繁多且不規範。包括諸如徵地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。在我國目前房地產開發成本構成中所佔比例較大，一般在15%~25%左右。

　　八、其他費用

　　其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。

　　房地產成本的估算

　　它的輸入是：工作分解結構WBS、資源需求、資源單價、活動歷時估算、帳目表。

　　資源需求：就是資源計劃編制的輸出，包括人力、材料、裝置三大需求，關鍵的是這三大需求要與工作分解結構可交付成果相對應。

　　資源單價：就是專案開發所需各種資源的當地單位價格。如鋼材X元/噸，人工X元/天，可行性研究報告XX萬元/個，等。

　　活動歷時估算：完成一項可交付成果需要有哪些活動，每項活動歷時是多長。要專門按可交付成果進行活動定義、活動排序、活動歷時估算。

　　帳目表：對帳目成本進行分類如人工、日常用品、材料監控的任何編碼系統。它基於開發商的會計科目表。

　　有了上述基本資料，根據房地產開發專案所處的不同階段，分別使用不同的方法進行估算。如專案在可行性研究階段，則採用類似估演算法;在規劃方案設計階段、策劃定位階段則採用引數模型法;在施工圖階段則採用字下而上估演算法。由於估算所處的階段不同，所用的方法不同，估算有不同的精度和不同的時間耗費。這根據工程進展的需要所決定。

　　根據上述估算結果，可以得出成本管理計劃、詳細依據、成本估算.

　　成本管理計劃：房地產開發專案從可行性階段的→專案策劃定位→規劃方案設計→施工圖設計→專案建設→專案驗收等幾個階段，其專案定義是一個漸進明細的過程，因此開發專案的整個成本也是不斷接近實際成本的過程，成本管理計劃就是房地產開發專案在專案的各個生命週期管理成本的變化。

　　詳細依據：在作開發專案估算時所用的假設和假定，假設和假定的理解就是我們傳統的編制工程預算、進度計劃經常寫的編制說明或編制依據。

　　成本估算：完成開發專案諸活動需要資源可能成本的定量估算。隨著專案定義的不斷明細、在市場經濟條件下資源價格的變化，其估算是一個動態的。