辦理房地產抵押登記的困擾

　　在融資租賃交易中，為擔保融資租賃合同項下債權的實現，承租人或第三人提供房地產抵押擔保作為增信措施已成常態。下面由小編為你分享的相關內容，希望對大家有所幫助。

　　淺析融資租賃公司辦理房地產抵押登記之困境

　　近期有客戶反映在辦理房地產抵押登記時，登記部門明確告知不予辦理，其理由主要為兩類：第一，抵押權人應為銀行等持有金融許可證的金融機構，融資租賃公司不適格甚至某金融租賃公司在辦理抵押登記時，被告知其雖持有金融許可證，但不是銀行，也不予登記;第二，主債權合同須為借款合同，融資租賃合同不能作為房地產抵押的主合同。登記機構拒絕為融資租賃公司辦理房產抵押登記在全國範圍內屢見不鮮。針對上述登記機構給出的兩個理由，筆者淺析如下。

　　一、融資租賃公司能否作為抵押權人

　　《物權法》第171條第1款規定，“債權人在借貸、買賣等民事活動中，為保障實現其債權，需要擔保的，可以依照本法和其他法律的規定設立擔保物權”;第179條第2款規定，“……債權人為抵押權人……”。《擔保法》第33條第2款規定，“……債權人為抵押權人……”。可見，《物權法》、《擔保法》均未限制融資租賃公司作為房地產抵押登記的抵押權人。2015年3月1日實施《不動產登記暫行條例》國務院令第656號也未對申請抵押權登記的當事人抵押權人/抵押人作出任何限定性規定。其他法律、行政法規也未對抵押權人的資質作出限定性規定。

　　根據《物權法》第171條的精神，任何合法債權人為保障實現其債權，均有權要求債務人提供房地產抵押擔保，從而成為抵押權人。因此，作為合法債權人的融資租賃公司，作為抵押權人進行房地產抵押登記不存在法律、行政法規層面的障礙。

　　國土資源部最新發布的《不動產登記暫行條例實施細則》國土資源部令第63號，2016年1月1日起實施第66條第1款規定，“自然人、法人或者其他組織為保障其債權的實現，依法以不動產設定抵押的，可以由當事人……申請辦理抵押登記。”該細則並未對抵押權人作出任何限制，自然人、法人或者其他組織均為適格抵押權人，包括融資租賃公司。

　　從具體操作規則來看，國土資源部2016年5月30 日釋出的《國土資源部關於印發<不動產登記操作規範試行>的通知》國土資規[2016]6號明確不動產登記機構不得隨意設定不動產登記的前置條件，該通知抵1.1.2條規定：不動產登記機構應嚴格貫徹落實《物權法》《不動產登記暫行條例》以及《不動產登記暫行條例實施細則》的規定，依法確定申請人申請登記所需材料的種類和範圍，……不動產登記機構不得隨意擴大登記申請材料的種類和範圍，法律、行政法規以及《實施細則》沒有規定的材料，不得作為登記申請材料;第1.1.4條第2款規定，沒有法律、行政法規以及《不動產登記暫行條例實施細則》依據而設定的前置條件，不動產登記機構不得將其納入不動產登記的業務流程。縱觀《物權法》《不動產登記暫行條例》以及《不動產登記暫行條例實施細則》，均未限定抵押權人的範圍，也未限制融資租賃公司作為房地產抵押登記的抵押權人。

　　綜上，法律、行政法規及國土資源部最新發布的《不動產登記暫行條例實施細則》《不動產登記操作規範試行》均未對融資租賃公司作為適格抵押權人做出限制規定，尤其作為“指導、監督全國不動產登記工作”的國務院國土資源主管部門對不動產登記工作做出具體操作要求的《不動產登記操作規範試行》，明確規定，“沒有法律、行政法規以及《不動產登記暫行條例實施細則》依據而設定的前置條件，不動產登記機構不得將其納入不動產登記的業務流程。”因此，融資租賃公司應為房地產抵押登記的適格抵押權人。

　　二、融資租賃合同能否作為抵押登記的主債權合同

　　根據《物權法》第171條規定，只要是在借貸、買賣等民事活動中產生的債權人的債權，都可以作為擔保物權的主債權，產生該等債權的合同就是可以作為抵押合同的主債權合同。《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》《不動產登記操作規範試行》也均未限制主債權合同只能是借款合同。

　　根據《合同法》第二條，《合同法》上的合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關係的協議。融資租賃合同是《合同法》明確規定的列名合同，屬於在民事活動中產生債權債務關係的合同，符合《物權法》關於主債權合同的規定，將主合同限定為借款合同，無疑與抵押權設定的初衷不符。

　　三、融資租賃公司房產抵押登記困境的原因

　　各地房地產抵押登記機關拒絕為融資租賃公司辦理抵押登記，源於對國土資源部2012年9月6日釋出的《國土資源部關於規範土地登記的意見》國土資發[2012]134號，以下稱“《意見》的錯誤解讀。該《意見》第5條第1款規定：“依據相關法律、法規規定，經中國銀行業監督管理委員會批准取得金融許可證的金融機構、經省級人民政府主管部門批准設立的小額貸款公司等可以作為放貸人申請土地抵押登記。”登記機關據此認定，只有持有金融許可證的金融機構和省級人民政府主管部門批准設立的小額貸款公司能夠作為土地抵押登記的抵押權人，其他企業不能作為抵押權人，而《物權法》第一百八十二條有規定了房地一併抵押原則，造成融資租賃公司房產抵押登記困境。基於以下理由，我們認為登記機關的理由並不成立：

　　第一，該《意見》第五點“規範土地抵押登記”中第一段的規定，只是針對近年來較多出現的小額貸款公司等較新事物，在土地抵押登記方面作了特定迴應。這又與我國在民間借貸司法解釋之前司法實踐中普遍存在的禁止企業間借貸有關。如，中國人民銀行《貸款通則》第六十一條規定，“企業之間不得違反國家規定辦理借貸或者變相借貸融資業務。”因此，該《意見》第五點中第一段的規定並非對所有土地抵押登記的一般性規定，只是段針對特定問題所做的准許性規定，而登記機關該《意見》第五點中第一段針對特定問題的准許性規定理解為對特定問題之外的事項的禁止性規定。

　　第二，該《意見》屬於國務院部門規範性檔案，其規範內容應與作為法律的《中華人民共和國民法通則》、《物權法》、《擔保法》等立法原旨相統一，而不能逾越。《物權法》、《擔保法》等有關抵押登記的法律、行政法規均未限制融資租賃公司作為土地抵押登記的抵押權人，若依登記機關理解，《國土資源部關於規範土地登記的意見》做出了限制抵押權人範圍的規定，實則在法律、法規之外設定減損公民、法人和其他組織權利或者增加其義務的規範，顯然違反了《物權法》、《擔保法》等法律、法規的規定，並且，與國土資源部最新發布的《不動產登記暫行條例實施細則》《不動產登記操作規範試行》也不相符。

　　爭議與創新本就是融資租賃行業特徵，放在幾年前回租模式尚不被認可，而現在卻已遍地開花。登記機構觀念的轉變亦非一朝一夕，對於明知是“懶政”、“惰政”導致的“房產抵押登記難”，租賃企業應積極突破，促進融資租賃行業的健康發展。