不動產抵押登記管理辦法

　　不動產抵押，是指以不動產為抵押標的物而設立的抵押。下文是，歡迎閱讀!

　　不動產抵押登記管理規定

　　物權法定是物權法的一項重要原則。不動產抵押是在不動產上設定負擔，直接關係交易第三人和後位抵押權人的利益，為了便於第三人與抵押人進行交易時作出合理預期，避免遭受損害;也為了方便債權人檢視抵押財產的權屬關係以及抵押權的優先順位，以決定是否接受該物抵押擔保，設定不動產抵押應當辦理登記。

　　擔保法對不動產抵押登記作了明確規定。該法第41條規定：“當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。”物權立法過程中，有人提出，擔保法要求抵押辦理登記是正確的，但規定“抵押合同自登記之日起生效”混淆了債權行為與物權行為的效力。抵押合同的訂立是以發生物權變動為目的的原因行為，屬於債權關係範疇，其成立、生效應當依據合同法確定。抵押權的效力，除要求抵押合同合法有效這一要件外.還必須符合物權法的公示原則。將抵押合同的效力和抵押權的效力混為一談，不利於保護抵押合同當事人的合法權益。比如某甲與某乙訂立了房屋抵押合同，但是拖著不與某乙辦理抵押登記，隨後又將該房屋抵押給了某丙，與某丙辦理了抵押登記。根據本條規定，當某甲不履行債務時，由於某丙辦理了登記享有抵押權，可以優先受償，而某乙沒有辦理登記，不享有抵押權。如果以為不登記抵押合同不發生效力，那麼，某乙不僅不能享有抵押權，連追究某甲合同違約責任的權利都喪失了.這不僅對某乙不公平，也會助長惡意損害他人權益的行為，不利於社會經濟秩序的維護。因此，物權法有必要區分抵押合同效力和物權變動效力。經研究，物權法接受了上述意見，將擔保法規定的“抵押合同自登記之日起生效”，修改為“抵押權自登記時設立”。

　　財產抵押是重要的民事法律行為，法律除要求設立抵押權要訂立書面合同外，還要求對某些財產辦理抵押登記，不經抵押登記，抵押權不發生法律效力。

　　根據本條規定，需要進行抵押登記的財產為：

　　1.建築物和其他土地附著物;

　　2.建設用地使用權;

　　3.以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權;

　　4.正在建造的建築物。不動產抵押登記，可以使得抵押財產的物上負擔一目瞭然，使實現抵押權的順序清楚明確，有利於預防糾紛，保護債權人和第三人的合法權益，維護交易安全，保障經濟活動的正常進行。

　　不動產抵押特徵

　　不動產抵押是一種物權擔保，因此，它具有物權的排他性和追及性等一般特徵，同時由於抵押權的特殊性，使其又有自身的特徵，從而也有別於其他擔保。

　　1、從屬性。不動產抵押是為擔保債務的償還而設立的，其從屬性是明顯的。不動產抵押合同從屬於主合同，即抵押合同的發生和存在必須以主合同的存在為前提。抵押的從屬性主要表現在三個方面：成立上的從屬性，消滅上的從屬性和處分上的從屬性，抵押的成立需要以存在相應的債權為前提，不能擺脫主臺同而單獨設立不動產抵押合同。被擔保的主合同終止，抵押合同電終止。不能將抵押權與主合同分離而使其單獨存在或單獨轉讓。既不能離開主合同而單獨轉讓抵押權，也不可只保留抵押權而轉讓主合同。

　　2、優先受償性。有關不動產抵押擔保制度的立法，通常也是以此為立足點的，例如，1964年制定頒行的蘇俄民法典第192條規定：“由於抵押，在債務人不履行抵押擔保的債時，債權人***抵押權人***有權比其他債權人優先從抵押財產的價值中得到清償”。我國民法通則及擔保法的規定也突出了優先受償性，以滿足債權救濟要求。在一些房地產抵押法規中，規定則更為明確。

　　3、補充性。只有在債務人不履行合同義務時，才發生要求擔保人履行擔保責任的問題。因此，不動產抵押人承擔責任具有樸充性，如果債務人履行合同義務，則不發生抵押人承擔責任的問題。

　　4、特定性。包含兩個意思：一是抵押擔保的數額是一定的，抵押物的價值與擔保的債權也大體是一致的。***擔保法***規定：“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。”如果抵押物的價值小於被擔保的債權，則債權人就可能無法全部清償。在這種情況下，抵押權人雖可要求抵押人就超出抵押物金額部分作為普通債權償還。但無疑增大了抵押權人受償的風險。二是抵押標的是特定的。用作保證的財產是不特定的，而抵押物則必須是特定的。抵押物的特定化是物權排他性的必然要求，對此，各國還規定公示登記制度，對抵押物通過公示登記使之進一步特定化。

　　5、不轉移佔有性。不動產抵押均不轉移佔有，抵押人對抵押財產仍能繼續行使佔有、使用、收益和處分的權利。這是區別於其他擔保的一個顯著特點。不轉移佔有，有利於抵押人通過對抵押物的使用、收益而增加清償債務的能力，有利於抵押權人避免因直接佔有所帶來的使用、收益、維護和保管的種種不便，減輕 抵押權人的負擔。有鑑於此，抵押成為抵押權人和抵押人都樂意接受的一種擔保方式。