房地產怎樣去庫存

　　去庫存可謂是八仙過海、各顯神通。但也不外乎以下幾種策略：

　　一、加速去化已完工產品。當前，絕大多數城市供大於求，房價上漲預期已經被打破，已完工產品壓在手上，已經毫無意義，還要積壓現金、增加財務成本。對於已完工產品，哪怕低於成本價銷售，至少也可以回籠現金流，並減少未來的財務成本。對於這種剩下來的存貨，必須要有壯士斷腕的決心，堅定不移甩賣，回籠現金。

　　二、精準地把握推盤節奏。什麼時候推盤?推住宅還是商業?毛胚還是精裝修?搶在競品之前還是之後?都是需要精準的客戶定位和市場研究。同時還要加快專案建設。高週轉模式依然是目前最好的去存貨必備手段，否則在想推盤的時候卻發現專案建設進度達不到預售條件，只好眼睜睜看著競品搶得先機。

　　三、 實施“一盤一策”。目前市場明顯出現城市分化、板塊分化、樓盤分化，有的城市供大於求，但老城區幾乎無新房可售，有的城市供求基本平衡，但新城區嚴重供過於求，因而銷售政策不宜整齊劃一，新城控股旗下新城地產在南京的專案就在近期提高了售價，但有的城市、有的產品就必須綜合平衡量價關係，堅決執行“量在價先”的策略，保證銷售速度。

　　四、把握好拿地區域與視窗期。即便在市場普遍供大於求的情況下，房企總還是要補充生產原材料——土地的，幾乎所有大中城市也還是存在區域性區域供應不足的情況，這也是企業拿地的機會區域。同時，目前絕大多數城市土地市場尚未恢復，在供求關係平衡、土地價值適合、企業存貨不多的城市區域，恰恰是最好的機會點和視窗期。

　　當然，最壞的時期同時也是最好的時期，關鍵看是對誰了。好企業永遠不在意是什麼時期，只在意在狗熊追上來的時候是否比別人跑得快!

　　按照國家統計局的資料，截至9月末，商品房待售面積66510萬平方米，比8月末增加186萬平方米。其中，住宅待售面積42474萬平方米。

　　中國房地產住宅研究會副會長顧雲昌表示，待售面積是指已經竣工的房子，加上仍在施工但已經開始銷售的“期房”則資料遠超過6億多平方米。

　　易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，主席和同時提到房地產的高庫存問題，對經濟和房企造成了負面影響。

　　楊紅旭指出，易居研究院跟蹤的35城住宅庫存報告顯示，去年下半年以來，三四線城市的庫存略有下滑，但仍處於歷史高位，在庫存壓力降到合理程度之前，這些地區的開發商沒有動力購地與擴大再生產，於是就導致房地產開發投資增速不斷創近十幾年新低。這種負面影響也傳遞到水泥、鋼鐵等幾十個相關行業，從而拖累經濟增長。

　　最新資料顯示，自去年1月份以來，房地產開發投資增速已經連續20個月下滑。1-9月份，房地產投資增速名義增長2.6%。

　　“房地產”在時隔三年後再次以較大篇幅在中央經濟工作會議上出現,成為2016中國經濟工作的重點之一。中央經濟工作會議提出的“擴大有效需求,打通供需通道,消化庫存”抓住瞭解決房地產市場的牛鼻子。而實現去庫存需要多管齊下,供需兩側同時施力。

　　預測喊話去庫存，意味著什麼?

　　著名財經評論員劉曉博認為

　　第一，在樓市去庫存上，國家可能會有更多新政，比如政府購買、租賃空置商品房，作為廉租房、安居房;再比如，會有新的降首付、利率打折政策。

　　第二，在股市上，估計也會有新動作，政策牛市重新啟動的跡象明顯。

　　未來的政策儲備有什麼?

　　中原集團首席分析師張大偉認為

　　1、棚戶區改造

　　國務院決定進一步強化城鎮棚戶區改造，並提出實施三年行動計劃。即在2015年至2017年三年內將改造包括城市危房、城中村在內的各類棚戶區1800萬套，農村危房1060萬戶。而過去兩年已實現改造各類棚戶區820萬套、農村危房532萬戶，可見此次三年計劃的改造規模空前。加大棚改力度無疑將在一定程度對衝房地產投資下滑對上下游產業以及巨集觀經濟帶來的負面影響。

　　2、信貸政策的繼續寬鬆：

　　繼續降準降息：降息通道已經全面開啟，從2014年11月末開始的本輪降息通道看，6次降息購房按照基準利率計算，百萬20年利息減少幅度高達22.57萬。

　　商業貸款首付繼續降低：目前看，之前非限購城市的首付降低到25%政策有望繼續調整降低。

　　3、戶籍改革：降低工作居住證轉戶難度，即使在限購執行嚴格的城市，工作居住證的辦理難度也有望降低。在未來以人為本的城鎮化的總方針下，購房落戶政策將在更多城市得到演繹和深化。

　　4、調整普通住宅界定標準：普宅界定將直接影響交易稅費的徵收標準，其對市場的影響力僅次於信貸政策的調整，且對市場短期利好作用明顯。

　　5、放緩房產稅落地：負面政策出臺會越來越謹慎

　　6、普通住宅標準調整，降低稅費

　　7、繼續釋放規劃政策紅利

　　8、直接購房減免稅費+補貼

　　9、降低房企融資難度。

　　10、買房就是愛國：從各種宣傳看，對地王、房價的容忍度已經提高

　　11、減少土地供應供應。減少保障房供應。