如何進行房地產評估

　　房地產評估實質上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產價格顯現出來。下面是小編為大家帶來的房地產評估相關內容，歡迎閱讀。

　　房地產評估原則：資訊資料庫的建立

　　1、多渠道蒐集商鋪成交資料及市場資訊，如通過中介公司瞭解商鋪為出售、租賃資訊資料;通過拍賣行了解商鋪拍賣成交資料等，除此之外，還可以通過報紙、專業雜誌、網上查詢等多種途徑蒐集商輔相關資料。

　　2、掌握政策法規，並注重蒐集城市發展方向的相關資訊。如政府頒佈的城市規劃發展方向，如交通、基礎設施、市政及公建配套，專業性市場等。這也需分門別類加以整理，方便查詢。

　　房地產評估原則：認真作好估價物件

　　1、估價物件的基本情況：如位置、臨街狀況、四至情況、所在樓宇的建築結構、商鋪開問、進深、寬深比、所在的樓層、朝向、層高***有些商鋪可以塔閣樓***、商鋪使用率、內部格局***佈局的合理性***、內部設施完備度、裝修情況、目前的使用狀態***出租、自用還是閒置***。

　　2、估價物件的權利狀況及現時的租金水平：如商鋪證載用途、合法產權面積、土地使用權剩餘使用年限、土地世紀網學網代發中心******給您提供優質的服務使用權是出讓還是劃撥;估價物件如果為出租，是簽訂中長期還是短期租約，租賃起止日，租金水平，押金的收取辦法。在調查租金時;有些業主在購買商鋪後，又由開發商統一的返租幾年，協議租金不能代表客觀市場租金，要注意此類情況。

　　3、重視對周邊的區位情況調查，如商業繁華度、商業集聚度、人流量、經營特色、市場的消費群體、交通情況***如路面的寬度、公交線路、地鐵站、有無交通管制如單行線等***、市政及基礎設施、公建配套條件等;周邊市場商鋪類用房的租、售面積及價格水平等。並在此基礎上認真填寫現場查勘記錄表;對估價物件拍照留證。

　　房地產評估原則：遵循房地產評估的基本原則

　　房地產估價應遵循合法原則、最高最佳使用原則、替代原則及估價時點原則，在此結合例項談一談合法原則、最高最佳使用原則。

　　l、合法性原則，比如有的商鋪證載用途為住宅或辦公，但由於位於老城區的商業區，其租金的水平很高，這裡需指出的是，應遵循合法性原則，當然也應適當考慮現時的用途對其價值有正面的影響。如果委託方要求按商鋪評估，在按商鋪評估的前提下，要假設能通過補繳相應的地價及稅費，順利轉換用途，在報告中加以披露，評估結果應充分考慮補繳的相關費用，並做相應的扣除。

　　房地產評估方法：成本法

　　***1***成本積演算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對於正常成本費用累積後取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用於對正常程式取得的土地的評估。

　　***2***重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然後考慮資金的利息並計取一定的開發***或建設利潤***得出完全重置成本價，然後根據實際情況和法律規範確定房屋成新率，二者相乘後得出房屋的評估價值的方法。

　　房地產評估方法：市場比較法

　　挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例***已成交的或評估過的、具備正常報價的***與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過準確的指數對比調整，得出估價物件房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，並且估價結果較為準確。

　　房地產評估方法：剩餘法

　　房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它後即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用於房屋或土地的單項估價。

　　房地產評估方法：收益法

　　不同的地區、不同用途、型別的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。

　　房地產評估方法：假設開發法

　　對於一個未完成的房地產開發專案***純土地或在建工程等***，通過測算正常開發完畢後的市場價值，然後扣除剩餘開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。

　　房地產評估方法：基準地價法

　　針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最後得出估價物件土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。

　　房地產評估方法：路線價法

　　土地使用權的價值跟土地所處位置***臨街狀況：寬度深度***有很大的關係，對於同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價物件土地價值的方法即為路線價法。