物業管理合同和委託合同的區別

　　物業管理是指業主對區分所有建築物共有部分以及建築區劃內共有建築物、場所、設施的共同管理或者委託物業服務企業、其他管理人對業主共有的建築物、設施、裝置、場所、場地進行管理的活動。為了保障業主和物業單位的權益，常常以簽訂合同的形式來實現。物業管理合同和委託合同都是常見的合同。它們之間有什麼區別呢?下面小編給大家介紹一下。

　　一

　　委託合同以處理委託人事務為目的。物業管理的管理服務並不是事務而是一種專業化、技術化的綜合性有償服務。特別是現代建築新技術、機電等裝置設施智慧化、網路化的發展，物業管理向“服務整合商”的轉變，作為業主、業主大會及業主委員會不可能親自處理，或者沒有能力處理。

　　二

　　《合同法》第三百九十九條明確規定“受託人應當按照委託人的指示處理委託事務。需要變更委託人指示的，應當經委託人同意。” 即受託人應對委託人盡忠實義務。第四百條和第四百零一條還規定了受託人的“親自處理”和“報告”義務。

　　物業管理是獨立自主地開展物業管理服務活動，特別是物業管理經營化發展的趨勢，企業的自主經營範圍擴大，其活動不可能按照業主、業主大會及業主委員會的指示進行，業主、業主大會及業主委員會只有監督權，而沒有指揮權，更不能干涉。

　　三

　　《合同法》第四百條規定“經委託人同意，受託人可以轉委託。”而物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務另行委託，但不得將整項服務業務委託他人。

　　《合同法》第四百零八條規定“委託人經受受託人同意，可以在受託人之外委託第三人處理委託事務。”同時，第四百零九條規定還可以兩個以上的受託人共同處理委託事務。

　　而一個物業管理區域的業主大會，應當委託一個物業管理企業實施物業管理。

　　四

　　受託人在委託合同範圍內活動產生的法律後果概由委託人承擔，受託人在辦理委託事務中所得到的一切利益，包括金錢、物品、所得收益及權利等都應及時轉交給委託人。

　　而物業管理則不同，所得收益、違約責任、侵權責任都應由物業管理合同明確規定，雙方當事人各自分別承擔。

　　五

　　物業管理合同雙方當事人不能隨時隨意解除合同，如果一方要在合同期限內解除合同，必須依據合同的具體約定協商一致，或者由法院或仲裁機構裁決，特別是業主委員會一方，必須業主大會決議並取得特別授權。

　　委託合同則由法律明文規定雙方都具有隨時解除合同的權利，並依據《合同法》第九十四條第***五***款：“法律規定的其他情形”的規定，將其解除合同的主張通知對方即可，無須徵得對方的同意。在實踐中，物業管理行業普遍認為，如果認為物業管理合同是委託合同，將給物業管理行業帶來一種災難。

　　試想，業主委員會作為委託人只要對物業管理公司***直接的物件是“管理處”***的“信任”有所動搖，不問客觀上是否有理由，可以隨時、任意地行使解除權，將是什麼後果?特別是現行法律規定業主委員會成員不少於5人即可，是不是可能造成少數幾個人的“個人意志”極度膨脹，從而造成“權利濫用”?這樣物業管理公司還有什麼安全感可言?還可能對小區改造投入嗎?勢必造成物業管理企業短期行為。從根本上也會造成對全體業主利益得不到保障。

　　六

　　受託人以委託人的費用辦理委託事務，法律規定委託人應當預付處理委託事務的費用。受託人為處理委託事務墊付的必要費用，委託人應當償還該費用及其利息。

　　受託人完成委託事務的，委託人應當向其支付報酬。而現在通行的物業管理一般實行酬金制和包乾制兩種。酬金制按物業管理成本的8~15%提取，包乾制按物業管理合同由業主或使用人按月交納固定金額的物業管理服務費，如本文案例中的收取方式。

　　七

　　委託合同可以是有償的，也可以是無償的，公民之間基於親友關係建立的委託合同，或者單純是事實行為，大多數是無償合同;物業管理合同必須是有償的。

　　小編總結：

　　從上述分析可以看出，物業管理合同與委託合同有著明顯的本質差別，兩者在法律性質上是有區別的。