借名買房中實際出資人應注意什麼問題

　　個別購房者採用了“借名買房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名義購房，而購房款項卻由購房者自己支付。你對借名買房有多少了解?下面由小編為你詳細介紹借名買房的相關法律知識。

　　借名買房中實際出資人應注意的問題

　　保證在借名買房合同合法有效，並在合同中註明：“經雙方協商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權歸乙方，與甲方無關。”等特殊條款，且要留存足夠的證據，比如出資的原始憑證，如存摺、購房發票等。

　　因為，一旦登記購房人事後反悔，如果有足夠的證據證明該房屋是借名買的，實際產權人是事實購房人。實際出資人有可能得到法院支援，房屋登記不實可最終得以糾正。但是，如果沒有足夠的證據，而產權證又是登記購房人的，實際出資人只能主張事實上的借款關係要求登記購房人返還房款。

　　即便借名買房合同是有效的，但登記購房人違反該約定將該房轉讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產，事實購房人並不能追回該房產，導致購買房屋的目的落空，所以，在借名買房的合同中最好約定登記購房人不過戶房屋、遲延過戶、將房屋賣給他人等違約情形及相應的違約責任。

　　借名買房中的登記購房人與實際出資人之間往往存在特殊的關係，登記購房人的誠信、資金狀況、雙方當事人關係的好壞等情形決定了實際出資人購房的風險的大小。在借名買房時，應當對登記購房人進行全面瞭解，包括但不限於誠信情況、為人處事等方面的內容，如果可能，完全可以讓其提供相應的擔保，以維護自身的合法權益。

　　因此，為應付國家調控政策而“借名買房”的行為可能面臨多重風險，購房者應謹慎對待。國家的政策，其本質是為了讓社會更加和諧公平，所有這些為了個人私利而破壞規章制度的行為都是不可取的。況且任何以規避法律為目的的私下協議都是不具備法律效應的。那些打算投機買房的人，與其冒著房財兩空的風險鋌而走險，不如堂堂正正選擇其他的投資渠道。

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　　借名買房帶來的法律問題

　　借名購房使得房產登記的權利人並非真正的房屋所有權。根據物權變動的公示公信原則，為避免給交易相對人帶來不可預見的損害，維護交易安全和穩定，物權的所屬應當進行公示。動產以其佔有為公示，不動產的公示方式即是登記。

　　根據《中華人民共和國物權法》第九條規定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。”可以看出，不動產物權必須經過登記始發生物權效力。一經公示，即產生公信力。

　　當事人基於對財產權屬公示的信賴而為的交易行為，應當受到法律的保護，比如善意取得制度。而對於借名購房，出資人並不是登記的權利人，即使其事實上對該房屋佔有、管理和使用，也不是法律上適格的處分人。

　　登記權利人如果擅自處分該房屋，如設定抵押、出售等，如果相對方符合善意取得的要件，法律會偏重保障交易安全和善意相對人的利益，不會僅因其非事實權利人，無權處分而判定該物權變動無效。因此，借名購房如果發生糾紛，通常會陷入這樣的境地：法律保護當事人之間合法的意思自治的合意，即雙方借名購房的約定，但法律更保障交易安全，保障善意相對人基於物權公示公信力產生的信賴利益以維持社會的穩定。