何謂預約合同違反合同承何責

　　預約合同的本質是契約。預約合同最早存在於買賣、使用借貸、消費借貸等個別契約之中，後被有些國家擴及於所有契約。下面由小編為你就案例詳細介紹預約合同的相關法律知識。

　　何謂預約合同 違反合同承何責

　　[案情分析]

　　【分歧】

　　第一種意見認為，按照租賃合同約定，遊某未履行提前告知義務，應視為遊某同意續租一年店面，因此，楊某、遊某仍屬於一年的店面租賃合同關係，遊某自然有權續租。

　　第二種意見認為，楊某和遊某在原租賃合同期滿後，僅在2010年7月25日至2010年8月24日屬於租賃合同關係，8月25日之後，雙方不再屬於租賃合同關係，遊某應當交還店面並按規定給付違約金。理由是：原租賃合同期滿後，楊某未向遊某發出邀請遊某繼續租賃店面的要約，遊某的主張即“未提前一個月通知是否續租，應視為遊某同意續租一年”屬於單方“承諾”，該承諾因缺乏訂立合同的要約而無法生效，因此雙方不屬於一年租賃期間的租賃關係。同時，依照合同規定，因楊某未提前三個月通知遊某不再續租店面，遊某有權按照原合同約定的租金續租店面一個月即2010年7月25日至2010年8月24日，為此，在此一個月期間，楊某、遊某仍屬於店面租賃關係，月租金為原租金。

　　該一個月店面租賃期滿後，楊某、遊某雙方未形成新的店面租賃關係，楊某要求遊某返還店面，遊某即應交還店面，同時按約定給付違約金。另認為對合同續租約定“遊某未履行通知義務，視為同意續租一年”的解釋上，應採取體系解釋的方法。合同中同時約定了雙方均未履行告知義務時產生的法律後果。楊某未履行告知義務，遊某即享有續租的絕對權利，即該約定賦予了遊某決定是否續租的絕對權利，一旦其同意打算按原條件續租一個月，楊某必須同意。遊某未履行告知義務，同樣應當賦予楊某決定是否給予遊某續租的絕對權利，即當楊某作出按照原月租120%的租金與遊某續租店面一年的要約時，強制遊某做出同意的承諾;但該條文不能強制楊某必須或已經發出了該要約。否則，該條文等於給楊某做出了必須續約的義務規定，與上述遊某享有的絕對權利明顯不對稱。為此，對該合同約定條文必須採取體系解釋，才能保證合同約定不顯失公平。

　　筆者不同意第二種意見，也不贊同第一種意見中的“現楊某、遊某仍屬於一年的店面租賃關係“的結論。筆者認為，楊某和遊某在約定期間均未向對方提前通知是否續租的情況下，合同期滿後出租人楊某、承租人遊某應當按雙方約定的“原租金的120%，其他條件不變”的內容訂立為期一年新的《租賃合同》，若楊某拒絕與遊某簽約，出租人楊某則構成對雙方成立生效的《預約合同》的違約，應向承租人遊某承擔因違反《預約合同》的違約責任。理由如下：

　　預約合同也稱“預約”，是指當事人之間約定將來訂立一定合同的合同;將來應當訂立的合同，稱為“本約”***也叫本合同***。如將來欲買賣飛機票為本約，而預先約定將來購買飛機票，則為預約。在“預約”中，本合同在“預約”成立時尚未成立。“預約”合同的成立和生效，僅使當事人負有將來按預約規定的條件訂立主合同的義務，而不負有履行將來要訂立的合同中的義務。預約雖然僅使當事人負有訂立本約的義務，但也是一種合同。

　　如果預約的一方當事人不履行其訂立本約的義務，則另一方有權請求法院強制其履行義務及承擔違約責任。本案中楊某、遊某在租賃合同中約定：“如遊某在合同期滿前一個月未通知楊某是否續租合同，應視為遊某同意續租一年，租金為原租金的120%，其他條件不變;如楊某打算在合同期滿後不再將店面續租給遊某，應在合同期滿前三個月提前通知遊某，否則遊某有權按照原租金續租一個月。”

　　從雙方約定的權利義務內容及通常租賃交易習慣看，是當事人為充分利用租賃物物盡其用考慮到合同期滿後一時租賃物交還閒置可能造成損失時，而雙方之間在租賃合同中預先約定了在一定條件成就下將來應當訂立一定主合同***指新租賃合同***的“預約”，也就是上文所述的預約合同，該預約合同已經成立只是尚未生效而已，且是附生效條件的預約合同。也就是說本案的預約合同中還設定了一定的生效條件，在條件成就前，合同尚未生效，權利人不能行使權利，義務人也不必履行義務，一旦條件成就，合同即開始生效，則權利人即可行使權利，義務人也需履行其義務。這裡的權利義務指的是一方可要求對方按約定條件與自己簽約的權利及當對方提出符合約定的請求時負有與相對方按約定條件簽約的義務。