什麼是房產融資租賃以及房產融資租賃要交什麼稅
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什麼是房產融資租賃?
房地產融資租賃的作用及優勢分析房地產融資租賃是一種以融資為直接目的的信用方式，是一種集信貸、貿易和租賃為一體的適應性較強的融資方式，其優勢主要表現在以下方面：
***1***拓寬了房地產融資渠道。房地產融資租賃公司作為一個經營載體，可以通過吸收股東投資，或在貨幣市場、資本市場採取借貸、拆借、發債上市等融資手段，吸收社會投資，改變房地產主要靠銀行貸款的單一融資方式。在外資銀行大力進入中國金融市場以前，房地產融資租賃也為外資進入中國房地產市場提供了平臺。
***2***降低房屋消費門檻。房屋使用者不是按照通常先獲得所有權再行使使用權的方式，而是通過支付租金直接獲得使用權的方式進行房屋消費。傳統的抵押貸款需要支付相當高的首付款後才能獲得房地產使用權，相比而言，房地產融資租賃真正實現了“零首付”，大大降低了房屋消費的門檻。
***3***租約靈活。傳統銀行貸款一般是固定利率、固定支付，而租賃公司可以根據每個承租人的收入情況，為承租人定做靈活的還租安排，例如延期支付、遞增和遞減支付等。另外，出租人和承租人雙方還可以協商租金價格。
***4***促進房地產銷售。房地產融資租賃業務對承租人來說是一種金融服務，對房地產銷售方來說，租賃公司是一種營銷載體，融資租賃是一種營銷方式。房屋消費的門檻降低，擴大了客戶的購買力，促進了房地產的銷售。資金規模大的房地產公司還可以通過自己所屬或控股的租賃公司採用房地產融資租賃方式促銷自己的產品。
***5***風險小。對出租人來說，由於在合同期滿之前，出租人始終是房地產產權人，故基本上不存在風險。出租人通過收取租金獲得收益，在存款利率不斷下降的情況下，出租人更願意以這種無風險的方式獲得比利息更高的回報。租賃公司還可以通過資產證券化以及財產信託等方式將租金收取權轉讓給投資者，分散經營風險。
房產融資租賃要交什麼稅?
融資租賃房產稅計稅依據以會計規定為準
《房產稅暫行條例》規定，房產餘值，是指房產原值一次減除10%~30%後的餘值。關於房產原值如何確定的問題，2008年12月28日財政部、國家稅務總局下發的《關於房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》***財稅〔2008〕152號***明確規定，對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算並記載的，應按規定予以調整或重新評估。《企業會計準則第21號———租賃》***財會〔2006〕3號***第十一條規定，在租賃期開始日，承租人應當將租賃開始日租賃資產公允價值與最低租賃付款額現值兩者中較低者作為租入資產的入賬價值，將最低租賃付款額作為長期應付款的入賬價值，其差額作為未確認融資費用。承租人在租賃談判和簽訂租賃合同過程中發生的，可歸屬於租賃專案的手續費、律師費、差旅費、印花稅等初始直接費用，應當計入租入資產價值。租賃期開始日，是指承租人有權行使其使用租賃資產權利的開始日。
財稅〔2009〕128號檔案規定，融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產餘值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產餘值繳納房產稅。在實際工作中，財務人員如何計算融資租賃房產的房產稅?綜合上述規定，筆者用一例項來加以詳細說明。
甲公司2009年11月從乙公司融資租入一生產車間，合同約定租賃期限為10年，最低租賃付款額合計為1500萬元，最低付款額現值為1200萬元。該生產車間公允價值為1400萬元。則該生產車間會計入賬價值為1200萬元，即房產原值為1200萬元。假設甲公司所在地稅務機關規定計徵房產稅的依據為房產原值一次減除30%後的餘值，那麼甲公司融資租入生產車間的房產餘值為840萬元[1200×***1-30%***]。
融資租賃房產的所得稅計稅基礎與會計規定不同
《企業所得稅法實施條例》第五十八條規定，融資租入的固定資產，以租賃合同約定的付款總額和承租人在簽訂租賃合同過程中發生的相關費用為計稅基礎;租賃合同未約定付款總額的，以該資產的公允價值和承租人在簽訂租賃合同過程中發生的相關費用為計稅基礎。第四十七條規定，以融資租賃方式租入固定資產發生的租賃費支出，按照規定構成融資租入固定資產價值的部分應當提取折舊費用，分期扣除。
而會計準則規定，在租賃期開始日，承租人應當將租賃開始日租賃資產公允價值與最低租賃付款額現值兩者中較低者作為租入資產的入賬價值，將最低租賃付款額作為長期應付款的入賬價值，其差額作為未確認融資費用。承租人在租賃談判和簽訂租賃合同過程中發生的，可歸屬於租賃專案的手續費、律師費、差旅費、印花稅等初始直接費用，應當計入租入資產價值;未確認融資費用應當在租賃期內各個期間進行分攤。承租人應當採取實際利率法計算確認當期的融資費用。承租人應當採用與自有固定資產相一致的折舊政策計提租賃資產折舊。能夠合理確定租賃期屆滿時取得租賃資產所有權的，應當在租賃資產使用壽命內計提折舊。無法合理確定租賃期屆滿時能夠取得租賃資產所有權的，應當在租賃期與租賃資產使用壽命兩者中較短的期間內計提折舊。
從稅法有關融資租賃計稅基礎的規定可以看出，條例並未規定計算最低租賃付款額的現值，這與會計準則的規定是有差異的。條例採用相對簡化的處理方式，按合同規定的租賃付款額或者公允價值作為固定資產的入賬價值，將會計準則中確認的未實現融資費用直接計入固定資產原值，然後分期計提折舊。由此可見，稅法規定融資租入的固定資產的計稅基礎與會計上該資產的入賬價值是存在差異的，需進行納稅調整。在會計上未計入資產成本的未確認融資費用，因其實際已經包含在計稅基礎中，按規定應當以折舊的方式在固定資產的使用期限裡分期扣除，不得在稅前直接扣除，應調增應納稅所得額。
接上例，由於合同約定該生產車間租賃期限為10年，最低租賃付款額合計為1500萬元，最低付款額現值為1200萬元，公允價值為1400萬元，所以按會計制度規定應在財務費用列支的未確認融資費用為300萬元***1500-1200***。而按稅法規定該生產裝置的計稅基礎為1500萬元，折舊年限為20年。那麼2009年應調增應納稅所得額為1.25萬元，即當期按會計規定列支的未確認融資費用2.5萬元***300÷120×1***減去當期按稅法規定允許稅前扣除的折舊額1.25萬元***300÷240×1***的差額。