房地產市場營銷調查報告
房地產市場營銷環境分析是整個營銷活動的首要環節為此小編為大家整理了，歡迎參閱。
篇一
1、合肥市房地產市場走勢
合肥房地產市場繼續保持平穩較快的發展勢頭。房地產開發投資、商品房新開工面積在中部省會城市中均位居第一，合肥市商品房和商品住房銷售備案面積在中部省會城市中位居第二，全國省會城市位居中等水平。截止2012年10月，合肥市區全市住宅成交套數累計50000多套，成交面積累計近600萬㎡。供應總量受調控影響不大，基本與2011年持平，全年面積供應比1.17，可見，總體上2011年合肥住宅新增供應略大於成交。資料顯示，合肥住宅均價10月均價達到6400元/㎡，同比上漲1236元/㎡。對比分析2011年，我們發現調控之年的合肥房價基本漲幅基本上2011年漲幅相當，年度漲幅基本上都在1200元/㎡左右。 根據2011 年合肥市召開市委九屆十二次全會提出今年合肥市經濟社會發展的主要預期目標，其中地區生產總值在2010 年2700 億元的基礎上再增長16%。二是，房價調控要低於“人均可支配收入增長速度”。根據合肥市2005-2010 年的人均可支配收入增長速度分別為:12.5%、13.7%、21.9%、16.1%、10.1%、11%。根據合肥市政府2011 年政府工作報告中提出的城鎮居民人均可支配收入增長速度為13%，農民人均純收入增長14%。由此可見，2011 年合肥市最低房價漲幅也可在10%左右。三是，房價調控要符合“居民住房支付能力”。近年來，國內研究房價收入比一般認為“4～6 倍”是“合理區間”。然而，從研究結果看，有的認為是計算方法存在嚴重缺陷，當前的房價收入比主要計算新房市場，而忽略了舊房市場，沒有考慮住房結構，低估了我國居民的購房支付能力。根據2010 年合肥市平均工資為1680 元，按照一個家庭兩個人拿工資，也不到3500 元/月，倘若按照30%的每月月供標準，那麼月供應該在1000 元/月較為合理。
2、合肥樓市2012年第43周***10月16-10月22日***房產交易情況
人前來購房，低價可以吸引購房者，一些資金鍊吃緊的開發商開始放低姿態，不再是高開低走的策略，現在的從高價開始跳水的做法已經不再盛行，一些房企已經開始低價入市以此來提高銷量。
現在的合肥樓市降價似乎成為最近的主流，上週中天左岸公寓直降1000元/平米，政務區某樓盤也已單價下降千元，而品牌房企華潤集團5600元起價也是讓很多購房者難以置信。
10月24日-10月30日期間的新房價格指數為99.2，較之上週下跌了0.8%;小戶型價格指數為100.0，與上週基本持平;辦公價格指數為100.0，與上週持平;別墅的價格指數為100.0，與上週持平。
上週新房專案中中國鐵建國際城降價200元，禹洲天境降價1200元。本週新房價格受到了禹洲天境的大幅度降價影響，使得本週期間的新房價格出現了大幅度的下跌，其新房價格也首次下跌到了7050元/㎡以下。
小戶型專案中御龍灣***14#***降價200。本週期間的小戶型專案受到了單個專案的降價影響使得小戶型價格出現了小幅下跌的現象，而小戶型專案則仍是單個專案有小幅度的變化，這也是近四周來首次出現下跌的現象。
3、結論：
國土資源部於去年初公佈了《關於加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》,對土地出讓的各個環節制定了更加嚴格和細緻的要求。其中規定，土地出讓最低價不得低於出讓地塊所在地級別基準地價的70%，競買保證金不得低於出讓最低價的20%。房價的過快上漲，在一定程度上受不斷抬高的土地價格影響，“國十九條”土地新政的出臺，表明政府旨在通過調控土地市場來促使房價上漲趨於理性，引導房地產市場平穩健康的發展。取消首套房貸七折利率和首付兩成的終結已經成為各銀行共同遵守的準則，此舉旨在打擊投機性購房，挫傷購房者積極性，或延遲購房計劃，使得消費者趨於理性。合肥近期也出臺了各種新政，對於非理性購房進行打擊。所有這一切必將對合肥市商品房成交產生積極的影響，但是商品房的剛性需求仍然存在，未來市場成交價格會有一定下降，但是降幅不明顯。
篇二
在看到調控取得了一定成績的同時，也應當清醒地看到，當前房地產市場區域性、結構性問題還十分突出。主要表現是：
***一***房價上漲過快。當前房價上漲的主要特點：一是房價漲幅為2000年以來最高，商品房和商品住宅平均銷售價格漲幅突破兩位數，2004年分別上漲14.4%和15.2%，今年一季度比去年同期又分別上漲12.5%和13.5%;二是東部地區房價漲幅最高，且有進一步上升趨勢;三是部分大中城市房價上漲過快，有的平均房價漲幅已連續二、三年在15%以上。據國家統計局城調隊對35個大中城市的抽樣調查，一季度商品住宅價格比去年第四季度環比增長2.8%。;四是房價上漲過快現象呈蔓延態勢，由上海、浙江、江蘇等東部沿海地區向中、西部地區擴充套件;五是商品房銷售價格上漲帶動二手房交易價格上漲，2005年一季度35個大中城市二手住宅銷售價格上漲11.4%。房價過快上漲，已成為社會關注的熱點問題。如任其發展，將影響房地產市場持續健康發展，影響巨集觀經濟和社會穩定。
***二***市場需求偏大，供求矛盾突出。房地產市場的供求狀況，已由前些年的需求不足，轉變為階段性、結構性需求過度擴張。2000年以來，全國商品房銷售面積增幅連續5年大於竣工面積增幅，其中2004年銷售面積增幅高出竣工面積增幅11.6個百分點。這幾年商品住房供求差距逐步縮小，去年以來區域性地區出現了供求緊張的狀況。今年一季度，全國商品住宅竣工面積只有銷售面積的73%。東部地區和部分中心城市尤為突出。上海市商品住宅銷售面積已經連續4年大於竣工面積。商品房供不應求，導致價格不斷攀升，並帶動二手房價格上漲。一些地方拆遷規模反彈，帶來被動性住房需求上升，加劇了供求矛盾。
***三***部分地區房地產投資增長仍然偏快。2004年房地產開發投資增長28.1%，今年一季度在去年同期較高增幅的基礎上又增長26.7%，高於全社會固定資產投資增幅。有13個省區市房地產開發投資增幅超過30%，其中6個地區超過50%，最高的達到115%。
***四***市場供應結構不合理。商品房市場中，非住宅開發比例偏大，空置面積上升。商品住宅中，中低價位、中小套型住宅供應比例偏低。今年一季度，部分城市商品住宅供應中，100平方米/套以上的佔總量的60%—70%，有的城市高達87%。2004年全國經濟適用住房開發投資出現負增長，占房地產開發投資的比重由上年的6.1%下降到4.6%，有的地區甚至停止了經濟適用住房建設。
在房價過快上漲、社會資源過度向房地產行業集中的背景下，為了保持巨集觀經濟和房地產行業健康發展，政府出臺了一系列針對房地產行業的調控政策。2011年1月26日出臺的新國八條為全年的市場調控確定了基調，本輪調控除了繼續提高存款準備金率和加息收緊市場流動性、嚴格信貸政策外，還新增了限價、限購和房產稅等行政和稅收手段以抑制投資投機性購房需求。
系列調控政策的疊加，將會在短期內對房地產市場產生波動影響。但是，萬變不離其宗，任何行業都要遵循市場經濟規律，包括房地產市場。知名房地產企業2011年半年報均顯示：中國房地產行業依然保持平穩發展的態勢，本輪房地產調控的根本目的是促進房地產行業的持續穩定健康發展，目前的房地產調控，不會改變行業中長期向好的發展趨勢。
國民經濟快速增長為房地產業提供了強勁動力。中國經濟連續多年保持快速發展，經濟的持續增長必然帶來城市發展、住房擴大、投資增加和流動性過剩。中國居民的平均收入幾乎每4年就會提升一倍，人們購房和投資的能力也隨之增加，而對改變住房的量與質最為迫切的中產階級的家庭數量更呈崛起之勢。
國民經濟持續穩定快速的發展，為房地產業的發展提供了強勁動力。高盛預計中國2011年和2012年的經濟增長分別為9.4%和9.2%，根據房地產發展速度和GDP增速的關係可以看出房地產行業將依然保持高速發展。
人口環境決定房地產市場潛在容量依然巨大。城鎮人口數量、人口分佈、人口流動等自然屬性，直接影響房地產市場的潛在容量。根據2011年釋出的全國第六次人口普查結果，中國大陸人口總數達13.397億人，十年間增加7390萬人;城鎮人口占49.68%，十年間上升13.46個百分點;中國大陸流動人口為2.6億人，十年間增加1.17億人。
中國大陸人口呈現出人口基數大、城鎮人口比重上升、流動人口大量增加的發展趨勢。隨著中國城鎮人口規模的不斷增長、流動性人口大量增加，人均居住面積需求的不斷提升，中國房地產市場需求將進一步增加，房市場的潛在容量依然巨大。
城市化程序推動房地產業持續發展。在世界城市化發展史研究領域，美國城市地理學家納瑟姆提出了著名的“納瑟姆曲線”。納瑟姆曲線表明城市化與房地產業發展存在著內在聯絡：城市化發展對房地產業持續推動，當城市化率達到30%時，房地產投資開始加速增長，當城市化率達到 50%時，房地產投資將達到峰值，其後一直到城市化率達到70%時都將保持這種高增長率。
2010 年中國城市化率達到 47.5%，預計2050 年前後將達到 70%左右，因此房地產業將會持續 30-40年的繁榮。
通脹壓力巨大，房地產市場依然是最佳投資渠道。隨著經濟的持續、較快回升，我國出現了通脹預期加大、通脹壓力上升等問題。美國等主要經濟體持續實施量化寬鬆的貨幣政策，又使國際流動性溢位效應更加明顯，進一步加劇了輸入性通脹壓力。2011年7月全國CPI同比漲***%，創三年來新高。當前我國通脹壓力仍然較大，由於缺少更好的投資渠道，財富向資產投資轉移，房地產市場依然是最佳投資渠道。
城市發展對土地財政的依賴有增無減。2010年國有土地出讓收入2.9萬億元，佔全國財政收入的35%。與此同時，全國省市縣三級政府的負債總額已達到10.7萬億元，其中超過三分之一的債務要靠土地出讓金來還。中西部欠發達城市、沿海還沒有形成產業支撐的開發區，由於沒有相關產業作為支撐，土地財政必然成為政府收入主要來源，對土地財政更加依賴。
無論中央出臺什麼政策，最終落實都是要靠地方政府去執行，沒有地方政府的配合，政策想要貫徹實施就基本上是一句空話，地方政府對土地財政的依賴使得房地產調控政策的執行大打折扣。
中國經濟的持續快速增長、城市化程序的穩步推進、通脹壓力、人民幣升值預期等因素，仍將支援中國的房地產市場在未來較長的時間內保持較快的增長。同時，我們又必須看到房地產行業確實存在著不少問題，諸如——地價過高、房價過高、投資過熱、調控效果欠佳、一刀切政策以及弱勢群體意見大等等。
基於以上對房地產行業發展前景和政府房地產業巨集觀調控指導思想的認識，我們對2011年及未來幾年房地產市場始終保持謹慎樂觀。樂觀是對行業的發展前景所產生的，謹慎是我們要理性的對待當前房地產調控政策，迎接挑戰，把握機遇。
參考文獻
1.董潘.房地產營銷與管理[M].大連：東北財經大學出版社 ，2000
2.蔡育天.房地產市場[M].上海:同濟大學出版社 ，1999
篇三
房地產開發營銷，必須有科學的市場定位，而不應由經驗引導定位。所謂市場定位：就是將產品置於某個特定的細分市場中，針對目標客源，設計規劃出符合消費者需來的產品。房地產市場定位包括：專案定位、品質定位、客源定位、房型和麵積定位、價格定位。
***1***、專案定位
拿到一塊地，首選的問題就是確定開發專案，而這必須建立在瞭解客戶需求的前提下，抓住市場空白點，準確地進行定位。滬北地區的錦秋加州花園之所以暢銷，就是因為開發商充分了解了客戶的儒求，及時推出別墅公寓，填補了市場空白，取得了良好的經濟和社會效益。
***2***、品質定位
一哄而上的INTERNET網路、閉路電視、管道熱水與你的樓盤的品質是否相匹配?高品質按盤帶來高價位又是否能被客戶所接受?目前市場上，一些品質適中的樓金在市場上取得了比高檔接盤更好的銷售業績，因此，一個樓盤的銷售成功與否，並不在於其品質的高低，而在於其品質檔次能否適合市場的實際採求。
***4***、房型和麵積的定位
從目前上海積壓的商品房來看，其原因不外乎是房型設計過時，面積配比不合理，不是過大，就是偏小。要改變這種局面的根本途徑就是要了解消拓者的囊求，設計出符合目標客源來求的產品，以保證市場的供求平衡。
***5***、價格定位
高價的樓盤，雖然在短期銷售中可能會有較高利潤，但若不為購房者所接受，將會造成樓盤的長期滯銷。若價格定低7，雖然能在相當短的時期內暢銷，但也有可能因價格太便宜，使開發商無利可圖。制定一個合理的價格是保證開發商資金儘快回籠並取得相應銷售週期內最高利潤的一個重要條件。新近推出的浦東“新世紀花苑”就是開發商在瞭解了客戶需求的前提下，結合市場實際情況，制定了一個合理的價格，其結果既保證了消鑽者的利益，又使發展商取得了應有的經濟效益。
精要C：日地產市場鋼分定位的變色設計
1、通過產品特徵或顧客利益點定位
應用最多的定位戰略是將某一事物與產品特徵或顧客利益點***DTOdUCt characteristics of customer benefit***相聯絡。以多種產品特徵定位總是有誘惑力的，當我們的品牌擁有一些好的產品特徵而不能向人們宣傳時，那種感覺不太好，但包合大多產品特徵的廣告目標將很難實施，這種定位的結果常常是形象模糊、混亂，對品牌十分不利。
2、以價格和質量定位
由於價格與質量非常重要，我們不必要對之單獨加以考慮。在產品類別中，一些品牌的服務、產品特性和產品表現等方面做得越多越好，這些品牌的製造商一般也會將價格定得較高，一方面是為了抵消其較高的成本，另一方面是為宣傳其較高的質量。
3、以用途或應用定住
另一種宣傳形象的方法是將產品與用途或應用聯絡起來雖然多重定位戰略會明顯增加困難的風險，但某些產品仍然可以採用這種方式。一個以用途定位的戰略常常表現出品牌的第二、第三定位以試圖擴大品牌的市場。
4、以產品使用者定位
另一種定位方法是將產品與使用者或某一類使用者聯絡起來。希望通過模特或名人與產品聯絡趕來，並能通過他們的特徵和形象來影響產品形象。
5、以產品類別定位
某些產品益要與產品等級聯絡起來進行定位。
6、以文化象徵定位
許多廣告用文化象徵來差別化他們的品牌。其基本任務就是要發現某種對人們很有意義的內容，這些內容具有象徵性而又被其他競爭者用於其品牌。
7、以競爭者定住
在大多數定位戰略中，競爭者的定位都被直接或間接地作為參考。在某些場合，參者競爭者可能是確定定位戰略的最主要方面。參考競爭者來定位之所以必要，主要有兩方面理由：其一，競爭者可能有一個穩固的、擁有多年塑造起來的良好形象，競爭者的形象可以作為一種橋樑來幫助宣傳另外一個形象。如果某個人想找一個地址在哪，告訴他靠近該地址的美國銀行大樓比向他描述各種街道的走法更好。其二，有時，顧客認為你如何好並不重要，重要的是你比某個競爭者更好，或與它同樣好。為了創造一種產品特徵定位，採用與競爭者聯絡的方式可能是非常有效的，特別是用價格和質量定位更是如此。以競爭者定位可以通過比較性廣告進行。在這種廣告中，競爭者要被明確地指出來，共產品的一個或多個特性也要被比較