二手房市場前景分析

　　隨著城市建設步伐的加快，越來越多的人加入到購房大軍。為此小編為大家整理了，歡迎參閱。

　　篇一

　　1、使用者消費規模及同比增速：通過對過去連續五年中國市場二手房行業使用者消費規模及同比增速的分析，判斷二手房行業的經濟規模和成長性，並對未來五年的使用者消費規模增長趨勢做出預測，該部分內容呈現形式為“文字敘述+資料圖表***柱狀折線圖***”。

　　2、產品結構：從多個角度***1-3個***，對二手房行業的產品和服務進行分類，並給出每一類細分產品和服務的使用者消費規模和在行業中的佔比，幫助客戶在整體上把握二手房行業的產品結構;該部分內容呈現形式為“文字敘述+資料圖表***餅狀圖***”。

　　3、市場分佈：從使用者的地域分佈和消費能力等因素，來分析二手房行業的市場分佈情況，並對消費規模較大的重點區域市場的消費情況進行分析，包括該區域的消費規模、消費特點、產品結構等;該部分內容呈現形式為“文字敘述+資料圖表***表格、餅狀圖***”。

　　4、使用者研究：主要研究使用者的消費行為，包括使用者關注的產品因素、購買頻率、購買渠道、市場格局

　　本報告主要以市場份額為指標來分析二手房行業的競爭格局，對細分產品和服務也給出同樣的市場份額指標和競爭格局分析，同時根據市場份額和市場影響力對主流企業進行競爭群組劃分，並分析各競爭群組的特徵;此外，通過分析主流企業的戰略動向、投資動態和新進入者的投資熱度、市場進入策略等，來判斷二手房行業未來競爭格局的變化趨勢。

　　標杆企業

　　對標杆企業的研究一直是中經視野研究報告的核心和基礎，因為標杆企業相當於行業研究的樣本，所以，一定數量標杆企業的發展動態，很大程度上，反映了一個行業的主流發展趨勢。本報告精心選取了二手房行業規模較大且最具代表性的5-10家標杆企業進行調查研究，包括每家企業的基本情況、產品體系、經營資料、技術優勢、發展動向等內容。本報告也可以按照客戶要求，調整標杆企業的選取數量和選取方法。

　　投資機會

　　本報告對二手房行業投資機會的研究分為一般投資機會研究和特定專案投資機會研究，一般投資機會主要從細分產品、區域市場、產業鏈等角度進行分析評估，特定專案投資機會主要針對二手房行業擬在建並尋求合作的專案進行調研評估。

　　篇二

　　2009年，中國房地產業依然是眾多媒體關注的焦點。隨著城市發展步伐的加快，許多原來住在市中心的家庭都將面臨成為拆

　　遷戶的可能，而拆遷後，政府補貼的拆遷款遠遠不夠在原居住區購買新房的要求。於是，中介、二手房市場被再一次推上了風口浪尖。但是，二手房市場目前還處在一個發展時期，不是很成熟，於是，儘管這個市場容量很大，有價無市的局面也處處可見。

　　1、賣方市場

　　從國家加快開放啟用二手房市場的政策來看，可以說二手房市場的發展前景是相當廣闊的。就拿筆者所在城市的二手房市場來說，潛力也是相當大的。據調查目前市內約有70%以上的職工擁有屬於自己的成套住房，其中約有50%希望能夠“以舊換新、以劣換優、以遠換近，以小換大”。

　　另外，隨著房地產業的階段惟發展，舊城區很難再見到待開發的閒置土地，也就無從談起新房的建設發售。於是這裡幾乎就會成為二手房市場的天下。而隨著時間的推移，二手房將會全面取代新房成為主流。這樣的演變規律會在全國所有的城鎮發生。

　　2、買方市場

　　從國家的住房政策來看，是按照收入級差劃分，即：高收入階層引導購買商品房，而一小部分處於貧困線的居民租住廉租房，而購買經濟適用房及二手房就成為絕大部分中低收入階層解決住房問題的主要途徑，但是，經濟適用房開發量很有限，於是，二手房就成為最合適的選擇。個體戶、無業人員，這部分人長期被排斥在福利分房之外，購買不起商品房，居住條件水平又低的，只好尋求二手房。年輕下崗職工，這部分人到了結婚年齡，卻下崗、離崗，根本買不起新房，只好到二手房市場解決居住問題。當然，還有少部分是投資型購房者，這部分人將購二手房作為一條投資渠道，他們看中的是二手房戶型小，易出租，易出手的優勢。

　　3、二手房市場存在的障礙

　　就目前而言，二手房的交易還存在許多障礙和問題。第一、二手房市場資訊溝通不暢，大量的買賣雙方資訊無法通過網路化處理，或者資訊的釋出形式比較單一，難以形成直觀、感性的認識;第二、稅費負擔沉重，政府在二手房交易稅費方面的優惠太少，營業稅、個稅使得業主賣舊買新的成本加大;第三、二手房按揭貸款難，銀行要求放貸條件較高，資信審查很嚴格;而且對於缺乏擔保的二手房抵押更是難上加難。以筆者所在城市為例，交易一套普通二手房買賣雙方合計應支付的最高稅費佔評估價的8.075%，如果是貸款那就更多，而二手房按揭也比較困難，銀行為了降低風險將二手房按揭交給極少的幾家中介公司來辦理，對於購房者來說無疑又加大了成本。第四、二手房交易手續繁瑣、辦理效率低、發證工作緩慢也是影響二手房市場正常運作的重要原因。尤其是對於那些產權、交易分開的城市，辦理一套二手房手續需要提交的資料足以讓買賣雙方卻步。第五、服務體系不完善，不夠人性化。

　　4、需求戶型

　　據調查顯示，地理位置方面，近九成的購房者會選擇交通便利且周圍商業環境較好的二手房;大約八成的購房者會選擇有完善的醫療條件和好的教育環境的二手房;七成的購房者會選擇有必要的生活設施的二手房;六成的購房者會選擇地價升值潛力大的。

　　二手房：房屋價錢方面，每平方米2600元到3400元的二手房最為搶手，佔到調查人數的八成;房屋面積方面，55一印平方米的二手房佔有較大優勢。

　　5、中介市場

　　隨著中國房地產經濟的快速發展，房地產中介市場也步入了快車道。今天的房地產中介服務，不再是單一的房地產諮詢、價格評估，還有房地產經紀等活動，房地產中介公司也不再是單一為賣方服務，更多的要對消費者即購房者負責，充當著“中間入”這一角色。目前，二手房中介市場潛力巨大，行業投入門檻低，造成大量謀求短期利益的小型個體戶公司給市場造成負面影響，但是隨著政府相關部門對該行業的整頓管理，將進一步加速行業整合，使缺乏實力的小公司面臨淘汰，最終形成幾家大公司鼎立的局面。

　　據資料統計，在購買二手房的消費者中，大約八成的人買二手房時需要中介，只有近一成的人買二手房時不需要中介。約六成的人認為通過中介可以有更多的選擇，以上表明，二手房交易大多數人得靠中介，所以，在二手房市場尚不成熟階段，有必要藉助管理手段來規範中介市場，通過競爭，讓一些規模大的、誠信度高的中介公司脫穎而出，並定期在媒體上公佈這些誠信中介，從而給買房人更多的安全保證。

　　6、政府部門、中介機構、金融機構三方聯動啟用市場

　　積極培育房地產中介市場，推動中介、流通、服務組織和資訊網路化建設，進一步簡化房改房上市審批手續，取消不必要的審批和原產權單位蓋章的程式，把審查與方便房改房上市有機結合起來;在保障機構正常運轉的前提下，合理確定交易收費標準：改進工作作風，簡化交易過戶、權屬登記手續，全面提高服務質量。

　　7、實行“二手房”交易資金託管制度

　　首先，今後買賣雙方當事人不論直接交易，還是通過中介公司交易，都可將交易資金存在房地產交易中心指定專用帳戶上，存錢或取錢在雙方確認的基礎上可隨時進行，託管資金，不計利息，不收手續費。

　　其次，當買方將資金存入賬戶後，經核實開具《資金託管憑證》，雙方憑《託管憑證》、《身份證》及房地產交易過戶單填寫《資金託管支取憑證》辦理託管資金取款，隨後才能領取房產交易檔案。

　　篇三

　　***1***新政的效果將持續至少1年。從以往的資料來看，特別是從07年四季度開始的地產政策，致使全國二手房市場從08年一季度起進入了調整期，直至09年一季度，全國各地二手房市場量價齊跌。07年地產政策的效果期持續了一年左右。此次新國十條的調整力度和決心是非常之大，政府表明，遏止地產價格的飛速上漲將作為一個長期政策持續下去。

　　***2***二手房的成交量將會持續低位執行，但進一步下降的空間有限。

　　雖然政策短期抑制了部分購房需求，但是從整體看，剛性的購房需求依然存在。市場的短期觀望並不能消除需求的存在，且隨著調控的深入，房價的進一步下跌，較多房源的價效比逐步提高，一部分購房需求會入市，對成交量起到支撐作用。

　　***3***二手房價格將繼續小幅回落

　　首先，均價的下跌將會略晚於成交量，先量後價。在成交量出現反覆，開始逐步企穩，均價將會繼續小幅下降。其次，均價的降幅將在15%左右較為實際。由於前期上漲過快，市場購買力的漲幅遠低於房價的漲幅，超過購買力的部分將得到釋放，從整體看，二手房地段的稀缺性和不可複製性決定價格不會出現暴跌的局面，部分之前漲幅偏大、擁有炒作概念的區域價格將會出現較大幅度的下跌。